海南調(diào)控“壯士斷腕”一年 開(kāi)發(fā)商虧錢(qián)卻仍在堅(jiān)守

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

這是海南實(shí)施全域限購(gòu)后的第一個(gè)春節(jié)長(zhǎng)假。

陽(yáng)光依舊溫暖，氣候依舊宜人，來(lái)到這座海島度假的游客依舊絡(luò)繹不絕。但游客的到來(lái)并沒(méi)有如同以往一樣讓海南的樓市沸騰起來(lái)，整個(gè)春節(jié)假期，海南很多樓盤(pán)的成交情況并沒(méi)有明顯回暖。

在“鎂刻地產(chǎn)”記者探訪?？凇⑷齺喴约傲晁仁锌h的樓盤(pán)時(shí)，多數(shù)案場(chǎng)均只有少量的幾組到訪客戶。正月初十，在海口西海岸一個(gè)大型樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)，一名置業(yè)顧問(wèn)被問(wèn)及春節(jié)假期的成交情況時(shí)指著身后只有零星兩三組客戶的案場(chǎng)表示，“您看這情況就知道了。”

來(lái)自鏈家旅居研究院數(shù)據(jù)更能說(shuō)明一切：2019年春節(jié)黃金周?？跇鞘谐山蛔罡叩氖怯^瀾湖公園壹號(hào)，共21套；而去年同期成交最高的綠地城成交數(shù)量達(dá)到了71套。

對(duì)此，鏈家旅居研究院評(píng)述稱，受整體大環(huán)境影響，2019年春節(jié)黃金周期間，?？谠谝劳袆傂杩蛻糍?gòu)房的情況下，相比2018年成交較為慘淡。

自2018年4月22日海南宣布全域限購(gòu)以后，海南的樓市氣溫驟降。過(guò)去這十個(gè)多月里，海南官方在市場(chǎng)秩序整治和落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任務(wù)方面絲毫不放松，限購(gòu)政策也在不斷加碼與完善的過(guò)程中。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)向，島外需求被全面抑制，更多的客戶來(lái)自剛需群體。

經(jīng)歷過(guò)狂熱、驟冷到平穩(wěn)的海南樓市，正在翻開(kāi)新的篇章。

春節(jié)長(zhǎng)假?？谑蹣翘幍膶?shí)景圖，火爆搶房的景象一去不復(fù)返。每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

全面封堵違規(guī)銷(xiāo)售行為

2018年4月，在海南全域限購(gòu)開(kāi)啟之后，“鎂刻地產(chǎn)”記者曾第一時(shí)間探訪海南樓市。彼時(shí)市場(chǎng)溫度驟降，當(dāng)時(shí)有部分中介人士“心存僥幸”地表示，現(xiàn)在限購(gòu)政策剛剛下來(lái)肯定很?chē)?yán)，確實(shí)沒(méi)有任何漏洞可鉆，幾個(gè)月后還是會(huì)“睜一只眼閉一只眼”，畢竟市場(chǎng)在這里，不可能“一棍子打死”。

海南在實(shí)行全域限購(gòu)時(shí)所定下的政策是，海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

2019年2月，“鎂刻地產(chǎn)”記者再次來(lái)到海南探訪當(dāng)?shù)貥鞘袝r(shí)，大規(guī)模“打擦邊球”銷(xiāo)售房源的情況并未出現(xiàn)。一名海南當(dāng)?shù)氐馁Y深市場(chǎng)人士告訴記者，的確有一些先簽約繳納全款等社保符合資格后再網(wǎng)簽的操作方式，但“只有極少數(shù)銷(xiāo)售情況不太理想的樓盤(pán)”會(huì)采取這種方式。

記者以購(gòu)房者身份聯(lián)系了一名?？诘谌街薪槿耸浚湎蛴浾弑硎?，（部分樓盤(pán)）可以先通過(guò)全款買(mǎi)房的方式，再繳納個(gè)稅或者社保，等社保符合要求之后再網(wǎng)簽。但該人士在隨后進(jìn)一步向各個(gè)樓盤(pán)了解的過(guò)程中，多數(shù)樓盤(pán)都表示不能通過(guò)這種操作方式購(gòu)房。

“我們現(xiàn)在沒(méi)有這種操作方式。沒(méi)有戶口、沒(méi)有社保，肯定是不能買(mǎi)的，你可以通過(guò)人才引進(jìn)的方式獲得購(gòu)房資格。”?？谀虾Ｐ腋R的銷(xiāo)售人員指出。而在三亞的一個(gè)由碧桂園開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員則表示，目前只有人才引進(jìn)、符合條件的客戶才能夠購(gòu)買(mǎi)住房，“沒(méi)有其他操作辦法。”

事實(shí)上，海南官方對(duì)于違規(guī)銷(xiāo)售的行為一直采取嚴(yán)厲處罰的態(tài)度。2018年12月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加大對(duì)違法違規(guī)銷(xiāo)售和虛假宣傳等行為查處力度的通知》指出，近期，我省部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)聲稱并實(shí)施：島外居民可以先登記買(mǎi)房，繳交部分或全部房款，再補(bǔ)繳兩年或五年社保或個(gè)稅后辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。

《通知》中強(qiáng)調(diào)要深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治。各市縣房地產(chǎn)主管部門(mén)要督促所有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)或辦公場(chǎng)所張貼公告，嚴(yán)禁島外居民通過(guò)補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅騙購(gòu)住房，違反規(guī)定的將進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

一名接近海南省住建廳的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，海南官方對(duì)中介的違規(guī)行為的處罰一直在進(jìn)行中，后續(xù)陸續(xù)還會(huì)有。上述市場(chǎng)人士也指出，“海南要作出表率，違規(guī)行為是被嚴(yán)控的。”

剛需撐場(chǎng)和價(jià)格紅線

在海南全域限購(gòu)之前，海南全島外地的購(gòu)房客戶占比一直處于高位。鏈家旅居的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南島外客戶購(gòu)房占比高達(dá)88%。這部分人群多數(shù)是“候鳥(niǎo)族”，隨著海南開(kāi)啟全域限購(gòu)后，這部分需求全面被抑制，加之海南官方對(duì)于違規(guī)銷(xiāo)售行為的嚴(yán)厲禁止，海南市場(chǎng)一夜之間進(jìn)入“冰凍”模式。

高鐵站、飛機(jī)場(chǎng)隨處可見(jiàn)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和廣告。每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

“限購(gòu)之后，市場(chǎng)涼涼。島外群體占比達(dá)到海南住宅市場(chǎng)的8成，這樣龐大的一個(gè)市場(chǎng)被限購(gòu)，給房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)都帶來(lái)了重創(chuàng)。”海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路指出。

多名房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，海南的購(gòu)房人群由此出現(xiàn)了顯著的變化，更多的購(gòu)房需求來(lái)自剛需客戶。“現(xiàn)在還能夠買(mǎi)房的都是‘新海南人’，剛需居多。”一名房地產(chǎn)策劃指出。

他口中的新海南人所指的是通過(guò)人才引進(jìn)落戶海南的島外人士，在海南購(gòu)房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就業(yè)帶來(lái)的居住需求。

海南錦誠(chéng)在一份研究報(bào)告中也指出，“島外客戶是去購(gòu)房資格，主力客群從旅居客戶轉(zhuǎn)向島內(nèi)剛改，而本地剛性客戶前期已經(jīng)消化大半，購(gòu)買(mǎi)力不足。”

據(jù)海南錦誠(chéng)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間?？趧傂枧c度假等大部分項(xiàng)目成交在5套以內(nèi)；三亞大部分項(xiàng)目成交表現(xiàn)慘淡，其中成交套數(shù)最高的保利崖州灣僅成交26套，而2017年、2018年同期的數(shù)據(jù)分別是113套和78套。

海南官方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一些熱點(diǎn)城市官方還為之定下了一條價(jià)格紅線，一些樓盤(pán)價(jià)格新一期備案的價(jià)格均有明顯下滑。以海口為例，2018年8月，?？谑凶〗ň帧⑽飪r(jià)局在約談多家開(kāi)發(fā)商后，?？谏唐贩總浒竷r(jià)控制在17300元/平方米以內(nèi)。

隨后多個(gè)樓盤(pán)的備案價(jià)均出現(xiàn)了下調(diào)。例如，觀瀾湖公園壹號(hào)目前在售項(xiàng)目的均價(jià)就不超過(guò)17300元/平方米，而在2018年4月記者走訪這一樓盤(pán)時(shí)，其銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

全市一盤(pán)棋對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是進(jìn)退兩難的境地。如果不按照這一指導(dǎo)價(jià)賣(mài)，則存在無(wú)法網(wǎng)簽的可能，但如果按照指導(dǎo)價(jià)賣(mài)，則很難平衡利潤(rùn)與收益。“按照這個(gè)價(jià)格賣(mài)，其實(shí)是虧錢(qián)的。”一名樓盤(pán)策劃告訴記者。

這一價(jià)格紅線目前也沒(méi)有松動(dòng)的可能。據(jù)“?？诎l(fā)布”2月15日發(fā)布的消息，近期微信朋友圈出現(xiàn)了“?？谙迌r(jià)由17300調(diào)整到24000”等消息，?？谑形飪r(jià)局、市住建局鄭重聲明：

海口市堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，此消息純屬謠言，嚴(yán)重?cái)_亂了正常市場(chǎng)秩序，相關(guān)主管部門(mén)將嚴(yán)肅追究散布謠言者的法律責(zé)任。

海南樓市何往？

全域限購(gòu)限貸、熱點(diǎn)城市限價(jià)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊顯而易見(jiàn)。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降16.5%，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.4%；此外，去年全省房屋銷(xiāo)售面積1432.25萬(wàn)平方米，比上年下降37.5%；房屋銷(xiāo)售額2083.29億元，下降23.2%。

大型開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也大不如前。據(jù)鏈家旅居統(tǒng)計(jì)，2018年房企成交排行榜中，碧桂園以160億元問(wèn)鼎冠軍，雅居樂(lè)129億元位居其后。但受“422”限購(gòu)政策影響，全省TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業(yè)績(jī)大幅縮水。

一線的從業(yè)人士和機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)冷暖有更為明顯的感知。一家海口市中心的中介門(mén)店相關(guān)人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，2017年他們門(mén)店成交了超過(guò)200單，但2018年全年這一數(shù)據(jù)回落到了160單左右。“市場(chǎng)是冷下來(lái)了，我們承認(rèn)。”

短期來(lái)看，海南樓市能夠回暖的可能性極小。

2019年1月9日，?？谑腥嗣裾l(fā)布了文件《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)瓊辦[2018]29號(hào)文件精神進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》宣布加碼限購(gòu)，暫停向企事業(yè)單位、社會(huì)組織及個(gè)體工商戶出售商品住宅（經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)人才周轉(zhuǎn)房除外）。這意味著，又一個(gè)繞道限購(gòu)的可能渠道被堵上。

更深層次的原因在于，海南的住宅土地供應(yīng)已經(jīng)大幅銳減，存量的住宅土地大部分也將轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主。

1月28日，海南省六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上，省自然資源和規(guī)劃廳廳長(zhǎng)丁式江介紹稱，2018年海南省供應(yīng)住宅用地88公頃（1320畝），比2015年的住宅用地面積下降了88%。

丁式江還表示，受規(guī)劃調(diào)整、生態(tài)保護(hù)要求和房地產(chǎn)調(diào)控政策等影響，海南省存在一定數(shù)量存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于住宅開(kāi)發(fā)，這部分存量土地的數(shù)量大約3.1萬(wàn)畝，海南省將研究政策,鼓勵(lì)和引導(dǎo)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，符合自貿(mào)區(qū)（港）發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，政策的力度與范圍使得他們可為的空間非常小，發(fā)展壓力也非常大。”王路指出。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型。例如深耕陵水清水灣的雅居樂(lè)，將更多的資源投入到了其他多元化領(lǐng)域，例如旅游、文創(chuàng)和教育等。

一些房地產(chǎn)從業(yè)人士則認(rèn)為，短期雖然會(huì)很艱難，但長(zhǎng)期隨著海南產(chǎn)業(yè)的完善、人才的流入，前景是可期的。去年4月，海南省制定了人才引進(jìn)計(jì)劃。海南省副省長(zhǎng)沈丹陽(yáng)此前曾指出，2018年5月至2018年11月，海南省已經(jīng)有7萬(wàn)海內(nèi)外人才落戶。沈丹陽(yáng)還表示，“百萬(wàn)人才進(jìn)海南，希望在2025年實(shí)現(xiàn)。百萬(wàn)是個(gè)大概數(shù)字，也可能會(huì)更多。”

一名即將落戶海南的河南籍碩士畢業(yè)生告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，他選擇在海南工作看中的是“自貿(mào)島”的機(jī)遇，能夠參與到這場(chǎng)“盛會(huì)”。他也表示，未來(lái)等工作穩(wěn)定下來(lái)，會(huì)考慮在?？谫?gòu)買(mǎi)住房。

“這部分人群，未來(lái)就是潛在的購(gòu)買(mǎi)力。”一名房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的高管指出。

如今，在海南這座擁有政策利好的海島上，一些地產(chǎn)人離開(kāi)了，更多的地產(chǎn)人仍在堅(jiān)守。