別高興太早！“取消公攤面積”或許只是誤讀

圖片來源：攝圖網(wǎng)

昨日，一條關(guān)于“取消公攤面積”的消息刷屏網(wǎng)絡(luò)，表面上看起來，這一困擾國內(nèi)購房者多年的問題有望得到解決，但實(shí)際上，這可能只是一次大規(guī)模的政策誤讀。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。而在其中的一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中，住建部給出了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的建議。

隨后，“取消公攤面積”的消息不脛而走，社會反響熱烈。然而，人們可能高興得過早了。

公攤面積即業(yè)主對公共面積的分?jǐn)偛糠?，所謂公共面積包括了住宅樓中大廳、走廊、電梯等部分。“公攤面積”的存在，使得購房者購入的“建筑面積”遠(yuǎn)大于實(shí)際的“套內(nèi)建筑面積”。此外，國內(nèi)目前對此交易方式暫無明確法律規(guī)定，因此，在寸土寸金的國內(nèi)商品房市場，公攤常常被廣大購房者所詬病。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積

事實(shí)上，據(jù)央視報道，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

也就是說，這份具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)的文件，在未來的短期內(nèi)既不會影響房地產(chǎn)市場的供需與價格，也不會影響購房者的實(shí)際成本。媒體和大眾所獲“取消公攤面積”的消息是徹頭徹尾的誤讀。

而真正能夠左右商品房面積計(jì)算的，是住建部的另一份文件：《商品房銷售管理辦法》，在這份文件中明確指出，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

在目前大多數(shù)的購房合同中，無論開發(fā)商前期如何宣傳，最終簽訂的合同里，基本都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價，也就是說，在實(shí)際成交過程中，“按照套內(nèi)面積計(jì)算的”單位面積的均價會較“按照建筑面積計(jì)算的”均價有所升高。

無論如何，對于購房者而言，這套房子的總價實(shí)際上是不變的。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對此有著清晰的判斷。德科地產(chǎn)頻道創(chuàng)始人劉德科表示，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積算”，即任何一份合法的銷售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，但并不意味著以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價。

據(jù)證券時報e公司援引中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，是否套內(nèi)計(jì)價對購房者實(shí)際購房成本基本無影響，對房地產(chǎn)稅的征收亦無影響（國內(nèi)房屋交易的稅基以總價評估），主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。

1、這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)；

2、從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小；

3、套內(nèi)面積計(jì)價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價。從套內(nèi)計(jì)算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益；

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計(jì)價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策；

5、從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

張大偉同時提出兩點(diǎn)可能發(fā)生的變化：首先，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)有可能降低；第二，由于公攤面積減少，開發(fā)商可以同步提高單位面積價格，甚至可能壓縮公共空間品質(zhì)。

另據(jù)e公司援引深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，過去，有些開發(fā)商的房子公攤面積可以占到建筑面積的20%、30%，甚至是40%、50%，這是非?？膳碌谋壤霈F(xiàn)了失控的格局。住建部新出的這項(xiàng)政策符合中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也迎合了國際潮流，采用套內(nèi)面積計(jì)價更真實(shí)地反應(yīng)了房子價格，房子單價會上升，不過總價是不變的，市場也不用過度擔(dān)心。

事實(shí)上，這一規(guī)范并不是第一次與公眾見面。重慶是全國首個實(shí)行“套內(nèi)面積計(jì)價”的城市，距今已逾16年。據(jù)新華社報道，早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

此外，北京市于2003年開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中，有關(guān)部門也已明確規(guī)定，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價。

綜上，短期內(nèi)該規(guī)范并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的影響，而往好的方面看，作為公共空間的使用者，購房者為其分?jǐn)傄徊糠殖杀静⒉黄婀?，并且在新?guī)范的約束下，從規(guī)模經(jīng)濟(jì)的角度來看，極少有開發(fā)商會繼續(xù)做出盲目擴(kuò)大公攤面積的行為。

劉德科指出，購房者對開發(fā)商“故意做大公攤，坑錢”的猜測可能是過慮。對開發(fā)商來說，容積率是固定的，即一塊地能建多少建筑面積是固定的；所以就算把公攤盲目做大，地產(chǎn)商根本就沒法多賺一分錢，反而損失購房者的利益，如此一來兩敗俱傷。

而之所以市場會有公攤面積“越漲越多”的感覺，則是因?yàn)檫^去的商品住房主要是多層（得房率高），現(xiàn)在主要是高層（得房率低），公攤面積自然會有所增加。

華爾街見聞 高姝睿