以套內面積計價：是否抬高購房成本？專家解讀在這里

住宅建筑以套內使用面積進行交易？

這份《住宅項目規(guī)范》征求意見稿首次提出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。而當前，絕大部份地區(qū)的房產交易以建筑面積計價，僅有重慶等極少數地區(qū)以套內面積計價。

業(yè)內專家大多較為冷靜，均認為該規(guī)范剛剛開始征求意見，具體落地需要時間，具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷。

也有分析師認為，此次住建部官網掛出的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個工程設計規(guī)范，非關于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律，不宜過度解讀。

以建筑面積計價引發(fā)的問題，長期困擾購房者。征求意見稿也在起草說明中指出，本條（指：住宅建筑應以套內使用面積進行交易）是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。

目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

去年7月，新華社曾發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中追問：“既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業(yè)費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業(yè)亂象之時,能否回應公眾關于公攤面積亂象的關切？”

公攤面積不是一個新鮮話題，但每每都能引發(fā)激烈爭論。此次，住建部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》征求意見稿，能否解決公攤面積的頑疾？征求意見稿所要求的新建住宅全裝修交付對開發(fā)商又有什么樣的影響？

就此，證券時報·e公司記者采訪了房企高管、房地產行業(yè)分析師等多位業(yè)內人士。

業(yè)內人士相對冷靜

總結來看，業(yè)內人士更為冷靜，均認為該規(guī)范剛剛開始征求意見，具體落地需要時間，具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷。

圖片來源：攝圖網

不過，也有分析師認為，此次住建部官網掛出的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個工程設計規(guī)范，不宜過度解讀。而非關于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位，明顯是針對設計與施工的，與房產交易的關系微乎其微。

某房企高管在接受證券時報·e公司記者采訪時表示，已經注意到該征求意見稿，正在向對接住建部的同事了解情況。現在直觀的感受只是計價方式改變，后續(xù)是否會引發(fā)連鎖反應及其他方面的影響，現在還無法判斷，要過一段時間再看（政策的效果）。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向證券時報·e公司記者表示，住建部新出的這項政策符合中國房地產行業(yè)的發(fā)展，也迎合了國際潮流，畢竟世界上絕大部分國家的房子是按照套內面積計算的。咱們國家最早參照了香港的經驗，多使用建筑面積進行計算，這就涉及到公攤面積的合理性。過去，有些開發(fā)商的房子公攤面積可以占到建筑面積的20%、30%，甚至是40%、50%，這是非?？膳碌谋壤?，出現了失控的格局。

宋丁還認為，采用套內面積計價更真實地反應了房子價格，房子單價會上升，不過總價是不變的，市場也不用過度擔心。考慮到之前那么多年采用建筑面積測量，新政策應該會設置一個過渡期，在這期間不同地方還采用不同的方式。

東北證券房地產行業(yè)分析師沈路遙向證券時報·e公司記者表示：

1、此次公布的是一個征求意見稿，包括其中提到的全裝修交付等細則還未給出，因此不代表其能夠很快落地；

2、關于套內面積計價，只是計價方式的改變。在過去，部分開發(fā)商對于套內面積這部分并不公開透明，因此采用套內面積計價能夠減少買賣雙方的矛盾。采用套內面積計價，并不代表購房成本的下降，總價依然是不變的。同時，公攤面積并不是越小越好的；

3、關于全裝修交付，由于并未給出實施的時間、標準、細則，因此落地的時間未定。根據過往的經驗，由于期房銷售制度，買賣雙方對于最終交付時裝修品質會存在一定矛盾。

某券商房地產行業(yè)首席分析師認為，長期來看，以套內面積計價是趨勢，但不會一刀切，有可能先設立試點地區(qū)看實施效果。

對開發(fā)商及對市場的影響，他認為只要不一刀切就影響不大，因為重慶長期采用套內面積計價也沒見什么變化，核心影響因素還是土地供應能帶來多少住房供應。但是，對于一些不規(guī)范的中小開發(fā)商來說，過去擼羊毛的日子沒有了。他也肯定了這條政策的積極意義，可以加大行業(yè)透明度、規(guī)范度，要保證開發(fā)商合理利潤，打擊不合理暴利。

短期內不會帶來大變化？

有房地產行業(yè)分析直言，這一政策短期內不會為市場帶來很大的變化。

中原地產首席分析師張大偉認為，是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準；

2、從政策內容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常?。?/p>

3、套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益；

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策；

5、從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發(fā)展有改變的可能性。

張大偉還認為，以套內面積計價對房地產稅征收無影響，國內房屋交易的稅基是以總價評估，對于140平米或90平米的普通住宅標準，也可以按照系數進行調整。

僅為工程設計規(guī)范？

不過，民生證券房地產行業(yè)分析師由子沛的觀點截然不同，他認為此次住建部官網掛出的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個工程設計規(guī)范，不宜過度解讀。

住建部官網也明確表示，工程規(guī)范是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

由子沛說，該征求意見稿通篇都是在講工程規(guī)范的，而非關于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位，明顯是針對設計與施工的，與房產交易的關系微乎其微。

在《住宅項目規(guī)范》征求意見稿的起草說明中，起草單位包括：中國建筑科學研究院有限公司、中國建筑設計院有限公司、中國城市規(guī)劃設計研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標準設計研究院、中國市政工程華北設計研究總院、中國建筑技術集團有限公司、龍信建設集團有限公司、中國中建設計集團有限公司、西安建筑科技大學、重慶大學、黑龍江省寒地建筑科學研究院、上海建工集團、北京建筑大學。

由子沛還介紹，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。也就是說，法律規(guī)定是兩種方式都可以，并無強制要求。

證券時報 于德江（封面圖來源于攝圖網）