房地產(chǎn)庫存將升至25個月高位？據(jù)說百城“搶人”大戰(zhàn)可降庫存

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2月20日，野村證券發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2019年中國房地產(chǎn)庫存量將升至25個月高位，但低于2014年時(shí)30個月高位的庫存量。此外，野村證券還稱，預(yù)計(jì)今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時(shí)候，估計(jì)整個板塊的未償債務(wù)達(dá)2020億美元，第三季將降至1740億美元。

對此，中國證券報(bào)記者多方求證，經(jīng)過3年時(shí)間的去庫存，中國房地產(chǎn)市場庫存量整體不高，目前僅三亞、廈門、香河、大廠等12地存銷比超過20個月。

庫存10個月較為健康

針對庫存周期，諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報(bào)記者表示，一般城市房地產(chǎn)庫存量10個月較為健康。從目前看，部分城市隨著土地出讓量增加，城市庫存量可能有所上升。但整體看，中國房地產(chǎn)市場的庫存量不可能有大的增長。上一輪庫存形成于2015年，用了大概3年時(shí)間才消化完成。目前，整體不具備回歸歷史高點(diǎn)的條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也對中國證券報(bào)記者表示，過去幾年，中國房地產(chǎn)市場一直在去庫存，部分城市去庫存效果明顯，不存在上升至歷史高位的可能。

中國百城住宅庫存最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月，全國100個重點(diǎn)城市中，44個城市庫存量同比上升，其中，福州、景德鎮(zhèn)、惠州、湖州、南京、北京、鎮(zhèn)江、廈門、廊坊、贛州等10個城市2018年庫存量同比增長率超過50%。6個城市庫存量不增不減。其余50個城市庫存量同比下降，其中，濟(jì)南、大連、南通、丹東、鄭州、江陰、燕郊、西安等8個城市2018年庫存量同比下降率超過20%。庫存量在城市之間分化明顯。

值得注意的是，一線城市庫存量均有所上漲。截至2018年12月，北京地區(qū)庫存量為993萬平方米，同比增長54%；上海為693萬平方米，同比增長41%；廣州為879萬平方米，同比增長18%，深圳為346萬平方米，同比增長2%。存銷比方面，北京地區(qū)為23.6個月，上海為11.0個月，廣州為9.9個月，深圳為12.7個月。

整體來看，存銷比超過10個月的城市為57個，其余均小于10個月，仍較為健康。超過20個月的僅為12個。其中，三亞、廈門、香河、大廠等地存銷比超過30個月，面臨一定的去庫存壓力。

多地區(qū)上演“搶人”大戰(zhàn)

針對去庫存的舉措，業(yè)內(nèi)人士表示，主要是加快銷售速度。供應(yīng)量增加的同時(shí)，需求量加速提升。這就要求購買量要增加。目前，一二線城市限購政策依然較嚴(yán)，限購政策不放開的情況下，增加落戶人口成為一些城市的共識。

近期，常州、西安等地密集發(fā)布進(jìn)一步放寬落戶政策的通知，其中不乏廣州、海口等熱點(diǎn)城市。截至目前，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。各地人才爭奪，一方面是為了城市后期發(fā)展做人才儲備，另一方面人才的引進(jìn)也能在一定程度上緩解去庫存壓力。2018年以來，全國有不同級別的超過100個城市對人才落戶政策進(jìn)行了放松。

張大偉表示，部分二線城市房價(jià)上漲加速，一個原因就是人才引進(jìn)政策變相的放開了限購。從房價(jià)上漲城市看，大部分都發(fā)布過人才引進(jìn)政策，最典型的是西安，其房價(jià)上漲與人才引進(jìn)政策有很大關(guān)系。因?yàn)槿瞬乓M(jìn)政策相當(dāng)于變相放寬了限購條件，帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

房企高周轉(zhuǎn)受限到期債務(wù)“借新還舊”

受房地產(chǎn)市場政策調(diào)控趨嚴(yán)的影響，多數(shù)房企高周轉(zhuǎn)模式受限，也在一定程度上使得庫存量短期內(nèi)無法攀升。

陳雷表示，目前，很少房企能做到高周轉(zhuǎn)發(fā)展。高周轉(zhuǎn)即快速拿地快速銷售，一方面要求市場較好，回款時(shí)間能得到保障，另一方面地價(jià)也不能上漲過快，不然會影響拿地面積。

債務(wù)壓身也是房企高周轉(zhuǎn)受限的一大原因。野村證券研報(bào)顯示，預(yù)計(jì)今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時(shí)候，估計(jì)整個板塊的未償債務(wù)達(dá)2020億美元，第三季將降至1740億美元。

對此，中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來，已有上百家房企發(fā)布新年融資計(jì)劃，絕大多數(shù)目的是“借新還舊”，償還到期債務(wù)。其中，海外融資較多。僅春節(jié)過后，就有數(shù)十家房企發(fā)布接近60億美元融資計(jì)劃，融資成本較高。

2018年12月以來，在支持民營企業(yè)發(fā)展的政策背景下，房企融資環(huán)境有所改善，但由于前期“失血”過多，短期內(nèi)資金情況難以緩解。從2019年1月份銷售情況看，多數(shù)房企銷售壓力漸顯，部分房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)利潤率較高的一二線城市。

針對破局之道，多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報(bào)記者表示，之前房企債務(wù)過高，是由于快速擴(kuò)張規(guī)模以及追求高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致，目前市場下行，銷售遇冷，現(xiàn)金流壓力較大。比較好的辦法是調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，同時(shí)多元化發(fā)展，優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略。

（董添 中國證券報(bào)）