中珠醫(yī)療擬收購(gòu)珠海地產(chǎn)項(xiàng)目30%股權(quán) 溢價(jià)參與緊鄰澳門地塊開(kāi)發(fā)能否大賺？

每經(jīng)記者 吳治邦    每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁梟    

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1月23日晚間，中珠醫(yī)療(600568，SH)公告，公司擬以6.3億元收購(gòu)深圳市前海順耀祥投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱前海順耀祥）持有的珠海中珠商業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱中珠商業(yè)）30%的股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中珠商業(yè)主要擁有珠海夏灣批發(fā)市場(chǎng)城市更新項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱夏灣項(xiàng)目)，占地面積3.94萬(wàn)平方米。截至去年11月末，該公司沒(méi)有營(yíng)收，凈資產(chǎn)為負(fù)。

按照珠海市香洲區(qū)出具的相關(guān)規(guī)劃，夏灣批發(fā)市場(chǎng)將被改造成為以商務(wù)建筑為主，總計(jì)容建筑面積23.85萬(wàn)平方米的大型城市綜合體。以6.3億元獲取30%股權(quán)計(jì)算，中珠商業(yè)估值達(dá)21億元，土地成交價(jià)約為5.33萬(wàn)元/平方米，樓面價(jià)約為8805元/平方米。

溢價(jià)收購(gòu)中珠商業(yè)

中珠醫(yī)療擬以6.3億元價(jià)格從前海順耀祥手中接過(guò)中珠商業(yè)30%的股權(quán)。前海順耀祥由自然人孫明明持股99%，高潔持股1%，雖然其與中珠醫(yī)療并無(wú)關(guān)聯(lián)，但本次交易卻屬于關(guān)聯(lián)交易。這主要因上述30%股權(quán)是過(guò)去12個(gè)月內(nèi)前海順耀祥從遼寧中珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱遼寧中珠）接盤而來(lái)。遼寧中珠的第一大股東為持股50%的中珠集團(tuán)，后者同時(shí)為中珠醫(yī)療的控股股東。

那么在此之前，前海順耀祥接盤時(shí)的價(jià)格是多少？為何前海順耀祥接盤上述30%股權(quán)后，短時(shí)間內(nèi)又將其轉(zhuǎn)賣給中珠醫(yī)療？針對(duì)上述問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于1月24日致電中珠醫(yī)療并發(fā)送采訪函，但截至發(fā)稿尚未獲得回復(fù)。

中珠商業(yè)成立于2006年11月17日，法定代表人為馮高忠。目前中珠商業(yè)有兩個(gè)股東，分別為前海順耀祥（持股30%）和盛洪瑞投資（持股70%）。截至 2018年11月30日，中珠商業(yè)總資產(chǎn)為6.69億元，總負(fù)債為6.75億元，所有者權(quán)益為-567.1萬(wàn)元。2018年1～11月，中珠商業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-1157.19萬(wàn)元。

以30%股權(quán)，6.3億元對(duì)價(jià)計(jì)算，本次中珠商業(yè)100%股權(quán)估值高達(dá)21億元。但目前中珠商業(yè)的凈資產(chǎn)為負(fù)、營(yíng)收為0，中珠醫(yī)療為何愿意花費(fèi)6.3億元，溢價(jià)購(gòu)得該公司30%的股權(quán)呢？

夏灣項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)為大型城市綜合體

中珠商業(yè)主要擁有夏灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積3.94萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為商務(wù)、商業(yè)、一級(jí)鄰里中心、公共交通場(chǎng)站混合用地。該地塊原是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，準(zhǔn)備進(jìn)行拆遷改造，目前項(xiàng)目正處在前期拆遷和建筑方案報(bào)批階段。

2018年11月23日，珠海市香洲區(qū)住房和城市更新局并出具《關(guān)于批復(fù)夏灣批發(fā)市場(chǎng)城市更新項(xiàng)目規(guī)劃方案（控規(guī)修改）及供地方案的通知》，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行了批復(fù)，規(guī)劃總計(jì)容建筑面積23.85萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積2.56萬(wàn)平方米、商務(wù)建筑面積20.3萬(wàn)平方米，配建一級(jí)鄰里中心建筑面積0.88萬(wàn)平方米，公交首末站建筑面積0.11萬(wàn)平方米。項(xiàng)目具體定位為“以商業(yè)高端寫字樓為主導(dǎo)的高端大型城市綜合體項(xiàng)目”，實(shí)施主體為中珠商業(yè)。

中珠醫(yī)療稱，夏灣項(xiàng)目位于珠海拱北片區(qū)，距離輕軌珠海站、拱北口岸僅1千余米，距離粵澳新通道僅800米，離澳門直線距離500米，區(qū)位條件優(yōu)越。港珠澳大橋及粵澳新通道是未來(lái)港珠澳同城的核心區(qū)域，從該地出發(fā)，約5分鐘可進(jìn)入澳門，半小時(shí)可直達(dá)香港。

粗略估算，3.94萬(wàn)平方米土地估價(jià)21億元，每平方米土地的成交價(jià)約為5.33萬(wàn)元/平方米；建成總計(jì)容建筑面積23.85萬(wàn)平方米的寫字樓，樓面價(jià)約為8805元/平方米。上述價(jià)格究竟貴不貴呢？對(duì)此，中珠醫(yī)療稱，上述交易符合公司利益。

值得一提的是，雖然中珠醫(yī)療的簡(jiǎn)稱中有“醫(yī)療”二字，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是公司的老本行。2018年上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入約2.46億元，占同期公司總營(yíng)收3.65億元的67%。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降，2018年第三季度，中珠醫(yī)療業(yè)績(jī)明顯下滑——公司第三季度營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別下降69.25%和140.27%。