2018年上海新房市場供求“逆轉(zhuǎn)” 二手房價格同比下降2.7%

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年上海新建商品住宅價格上漲0.6%，二手住宅價格下降0.3%；4個一線城市新建商品住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格下降0.3%。而各機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了一二線城市新房銷售遇阻、二手房低迷的現(xiàn)狀。

值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《上海2018年度房地產(chǎn)市場報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2018年上海新增供給面積836萬平方米，同比增長122.1%；而新建商品住宅成交面積約647萬平方米，同比僅增長1.2%。同時，二手住宅共成交16.4萬套，相比2017年的15.2萬套略有上升。

易居研究院研究員姚方向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“上海樓市經(jīng)歷了2017年商品住宅供應(yīng)自2006年以來的最低水平，2018年呈現(xiàn)近3年以來首次供大于求的‘逆轉(zhuǎn)’，但供給放量并未推動成交量的上行。”

新房供量同比大漲  成交量同比僅增1.2%

《報告》顯示，2018年上海新增供給面積836萬平方米，同比增長122.1%；而同年上海新建商品住宅成交面積約647萬平方米，同比僅增長1.2%。

上海市歷年新建商品住宅供應(yīng)與成交面積?勢

一個有意思的現(xiàn)象是，《每日經(jīng)濟新聞》記者所在的十幾個上海置業(yè)微信交流群里，近幾個月討論買房的人明顯少了。管理員還是每天發(fā)送“上海重磅推盤”或“稀缺二手房源”，但他往往要唱十幾天的“獨角戲”才會換來一兩條可能還是廣告鏈接的“回應(yīng)”。臨近年底，大家的話題從學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)到了輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)方面，偶爾有一兩句關(guān)于買房的討論，眾人的態(tài)度也是高度一致——繼續(xù)觀望。

姚方向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“從短周期來看，當(dāng)前市場類似于2011年走勢。若以2012年為參照，預(yù)計2019年新建商品住宅成交量將小幅增長。”

土地市場方面，2018年上海共成交278幅土地，土地成交建筑面積2381萬平方米，同比增長26%。土地出讓總金額1927億元，同比增長19%。

報告指出，在2016年上海土地成交建筑面積到達低點后，2017年開始步入上升通道，但2018年同比增速放緩?？v觀2018年年初累計數(shù)據(jù)，除3月和10月，其他各月份年初累計土地成交建筑面積同比增速持續(xù)回落。

值得注意的是，2018年上海土地市場溢價率低，甚至接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。在重租賃和嚴(yán)管控的背景下，加之房企資金壓力加劇，房拿地也更加理性謹(jǐn)慎。2018年12月份，上海共成交31幅地塊中，商品房住宅用地僅有4幅。

新房價格繼續(xù)上升  二手房價格同比降2.7%。

《報告》顯示，2018年上海新房成交均價為53432元/平方米，同比上漲11.5%。2007年至2018年，上海房價整體呈現(xiàn)上升的走勢。

上海新建商品住宅月度成交均價與同比漲幅?勢

受成交項目結(jié)構(gòu)影響，2018年12月上海新建商品住宅成交均價為61836元/平方米，環(huán)比上漲5.0%，同比上漲24.8%。從2018年12月份成交金額來看，銷售排名前5位的商品住宅項目成交均價均超過10萬/平方米，較2018年11月份有所上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，從同比漲幅來看，自2011年至2018年，成交均價同比漲幅收窄，2018年同比較2017年同比下跌13.6個百分點。2011年和2012年上海新房價格接近于零的同比增速，是因為一系列限購限貸政策的有效遏制。預(yù)計后續(xù)上海新房成交價格整體將類似于2011年~2015年間的盤整態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年上海二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，同比下降2.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出：“相比新建住宅限價，當(dāng)下市場二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)市場過半，北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。”

《報告》顯示，2018年上海二手住宅累計成交約16.4萬套，同比增長7.8%。對比歷史數(shù)據(jù)來看，2018年二手房成交量仍在低位運行，市場屬于平穩(wěn)波動。

近年來上海市??房價格指數(shù)?勢

《報告》認為，2015年和2016年上海二手房成交量為2009年以來歷史高點, 本輪調(diào)控歷時兩年多，二手房月度價格指數(shù)持續(xù)高位盤整，自2018年以來進入下行通道。隨著成交量的萎縮，二手房價成交價格如期下跌，考慮到政策環(huán)境和信貸環(huán)境仍然沒有放松，預(yù)計上海二手房價格將繼續(xù)小幅下行趨勢，近幾年需求恐難以維持旺盛水平。