一時(shí)沖動(dòng)購(gòu)房，反悔只給48小時(shí)，前提開(kāi)發(fā)商自愿？東莞購(gòu)房退訂政策中看不中用

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

熟悉網(wǎng)購(gòu)的消費(fèi)者早已習(xí)慣了電商網(wǎng)站提供的“7天無(wú)理由退換貨”，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“激情購(gòu)房”導(dǎo)致的退定金糾紛時(shí)有發(fā)生，以后這個(gè)問(wèn)題在東莞有解了。

經(jīng)過(guò)6個(gè)月多的公示，日前，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)上正式對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)(范本)》的通知》，其中最受關(guān)注的一點(diǎn)是，買(mǎi)家在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，“兩天內(nèi)可無(wú)理由退定”。

上述規(guī)定將從今年3月1日起正式實(shí)施，并以?xún)?yōu)惠政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿使用該認(rèn)購(gòu)書(shū)范本。據(jù)悉，東莞也是國(guó)內(nèi)目前唯一出臺(tái)“無(wú)理由退房”政策的城市。

對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師李興旺告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，東莞出臺(tái)“兩天無(wú)理由退房”政策，是東莞房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范的表現(xiàn)，保護(hù)和加強(qiáng)了購(gòu)房者權(quán)益，對(duì)于購(gòu)房者是重大利好；同時(shí)，政策也促使房企對(duì)品質(zhì)的打造及營(yíng)銷(xiāo)提出了更高的要求，總體來(lái)說(shuō)對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展具有積極意義。

“兩天無(wú)理由退定”避免非理性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

其實(shí)早在2015年4月，恒大地產(chǎn)就曾宣布在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施“無(wú)理由退房”計(jì)劃。

對(duì)此，恒大總裁夏海鈞還宣稱(chēng)，“我們是全行業(yè)第一個(gè)提出老百姓買(mǎi)房可以無(wú)理由退房的發(fā)展商，我們也希望未來(lái)無(wú)理由退房成為標(biāo)志，使中央和全國(guó)人民希望的‘住房只住不炒’成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。”

隨后幾年里，保利、頤和、榮盛等幾家房企也陸續(xù)提出過(guò)實(shí)施“無(wú)理由退房”。但一些房企的“無(wú)理由退房”雷聲大、雨點(diǎn)小，喊著“無(wú)理由退房”但卻設(shè)定了苛刻的退房條件。

例如有房企要求，只有全款買(mǎi)房的客戶(hù)才能享受無(wú)理由退房，但在購(gòu)房市場(chǎng)中，全款買(mǎi)房的極少，這讓絕大部分人被排除在外。

但根據(jù)東莞此次《通知》，創(chuàng)新實(shí)施“兩天無(wú)理由退定”，認(rèn)購(gòu)書(shū)范本設(shè)置了“乙方（買(mǎi)受人）可在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)以書(shū)面形式提出解除認(rèn)購(gòu)書(shū)退還定金，如雙方尚未簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，甲方（出賣(mài)人）應(yīng)當(dāng)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)并退還定金”及“若存在甲方退還定金情形的，甲方應(yīng)在乙方申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)退還定金”的格式條款。

東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)買(mǎi)商品房是居民家庭的重大開(kāi)支，但在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，因買(mǎi)受人一時(shí)沖動(dòng)倉(cāng)促認(rèn)購(gòu)、事后要求退定解約，或因開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為不規(guī)范、認(rèn)購(gòu)書(shū)條款顯失公平等原因?qū)е碌耐硕m紛卻時(shí)有發(fā)生。

上述負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道，如今創(chuàng)新實(shí)施“兩天無(wú)理由退定”，旨在為買(mǎi)受人提供一個(gè)冷靜期和緩沖期，避免非理性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，以最大限度減少后續(xù)合同糾紛；同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為，引導(dǎo)買(mǎi)受人理性購(gòu)房，明確交易雙方的權(quán)利義務(wù)，營(yíng)造誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、公平交易的市場(chǎng)環(huán)境。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為，“兩天內(nèi)無(wú)理由退房”可避免因一時(shí)頭腦發(fā)熱被銷(xiāo)售忽悠的購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)房者無(wú)疑是一種保護(hù)，購(gòu)房也更加理性；不過(guò)該政策是讓企業(yè)自愿選擇，還得看企業(yè)的意愿；另外，僅僅是2天時(shí)間，這個(gè)退房概率也不高，或許時(shí)間更長(zhǎng)些會(huì)更好，整體來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)影響不大。

此外，東莞市住建局提醒稱(chēng)，使用該認(rèn)購(gòu)書(shū)范本的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得與買(mǎi)受人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議改變?cè)撜J(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)性條款；買(mǎi)賣(mài)雙方在自愿、平等條件下充分協(xié)商完成交易，杜絕“霸王條款”，按合同精神履行各自主體責(zé)任；買(mǎi)受人切勿認(rèn)購(gòu)未取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)的商品房并交付預(yù)訂款，以免發(fā)生因開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善未能取得預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證書(shū)）而造成的交易損失。

值得一提的是，該認(rèn)購(gòu)書(shū)范本采用自愿使用方式。

東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，制定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)范本是東莞市相關(guān)部門(mén)堅(jiān)持“因城施策”、探索行業(yè)多方共治的一次創(chuàng)新。

東莞樓市進(jìn)入深度盤(pán)整階段

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“無(wú)理由退房”與“零首付”、“分期付首付”等都是一種營(yíng)銷(xiāo)方式，也是樓市下行的表現(xiàn)特征，不過(guò)此次由地方政府牽頭出臺(tái)無(wú)理由退房，是一個(gè)極強(qiáng)的政策信號(hào)。

“鎂刻地產(chǎn)”記者近日以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪東莞多個(gè)樓盤(pán)時(shí)得知“低首付”“分期付首付”等現(xiàn)象較多。

在李興旺看來(lái)，2017~2018年為樓市集中調(diào)控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當(dāng)前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態(tài)，2018年延續(xù)2017年的嚴(yán)格調(diào)控，總體以平穩(wěn)為主，去庫(kù)存壓力相對(duì)適中，東莞樓市進(jìn)入深度盤(pán)整階段。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年的東莞樓市整體表現(xiàn)不算太搶眼，受到新房嚴(yán)查社保、備案價(jià)限價(jià)、二手房三價(jià)合一等系列政策影響，樓市相對(duì)比較平淡。東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計(jì)網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下跌10.3%；銷(xiāo)售面積521萬(wàn)平方米，環(huán)比2017年下降7.6%；2018年房?jī)r(jià)環(huán)比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬(wàn)平方米，庫(kù)存有所下跌；以近6個(gè)月的消化速度計(jì)算，目前東莞庫(kù)存面積的消化周期為10.09個(gè)月，雖然樓市整體表現(xiàn)頗為平淡，但庫(kù)存壓力不算太大。

但對(duì)于東莞，這座“世界工廠”來(lái)說(shuō)，且不論48小時(shí)的“反悔藥”夠不夠吃，但就在全國(guó)范圍內(nèi)率先提出消滅“霸王條約”，維護(hù)購(gòu)房者利益的出發(fā)點(diǎn)，或?yàn)榇撕髽鞘械膹?fù)蘇鋪平道路。