上半年可能是房地產(chǎn)壓力最大的時(shí)刻，房企集中度將繼續(xù)提升

剛剛過去的2018年中國(guó)樓市究竟怎么樣？2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何演繹？

近日，依托克而瑞集團(tuán)的大數(shù)據(jù)和個(gè)人在行業(yè)20多年的從業(yè)積淀，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在上海，以一場(chǎng)發(fā)布會(huì)回顧2018年展望2019年。

六成土地價(jià)格下跌

三四線城市土地出讓總面積占比近80%

2018年土地市場(chǎng)主要是靠三四線城市在支撐，三四線城市土地出讓的總面積接近80%。相應(yīng)的，一二線城市的土地還是異常的稀缺。

從2018年土地成交面積和成交金額排在前十位的城市來看，成交面積榜中，中西部的省會(huì)占據(jù)了超過半壁江山；成交金額榜上，杭州、上海和北京排在前三位。

六成地價(jià)下跌

丁祖昱把2018年所有出讓的土地價(jià)格和上述區(qū)域周邊土地2017、2016年的價(jià)格做了一個(gè)對(duì)比，發(fā)現(xiàn)超過六成的土地地價(jià)下降了，“我相信這只是一個(gè)開始，2019年的土地的價(jià)格我相信還有往下的空間。”從城市地價(jià)的情況來看，上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳的跌幅更大一些。

北京重回房?jī)r(jià)第一

2018年哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)最貴？

據(jù)丁祖昱透露，2018年北京重回房?jī)r(jià)均價(jià)排行榜第一。他表示，雖然地方政府可能對(duì)于房?jī)r(jià)排名第一會(huì)不太開心，但如果哪天房?jī)r(jià)排在第一的城市政府不再擔(dān)心排第一了，那才是市場(chǎng)化的最大進(jìn)步。

豪宅市場(chǎng)情況不樂觀

在說到豪宅市場(chǎng)時(shí)，丁祖昱說，仍然不太樂觀，特別是北京、深圳豪宅被腰斬。三亞也是去年豪宅受到影響最大的城市之一，在2017年的時(shí)候三亞3000萬以上的豪宅有200多套的成交，而在2018年整個(gè)三亞沒有3000萬以上的豪宅成交。

二手房?jī)r(jià)格從“跳價(jià)”到“價(jià)跳”

丁祖昱認(rèn)為，去年二手房市場(chǎng)情況不是特別好。把十幾個(gè)城市二手房成交情況合在一起看，在去年二季度以價(jià)換量稍微有所上升之后，基本從6月份開始就是一路下跌，去年11、12月份有所回穩(wěn)。另外有個(gè)數(shù)據(jù)，按照經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量來算的話，現(xiàn)在一個(gè)經(jīng)紀(jì)人一年平均成交不了一套房，所以二手房到了最危險(xiǎn)的時(shí)候。

從二手房的價(jià)格情況來看，2017年甚至2018年第一季度的時(shí)候，二手房還頻頻跳價(jià)，但后來就只能價(jià)跳了，特別是環(huán)京的一部分二手房，價(jià)格已經(jīng)回落了20%以上。丁祖昱認(rèn)為還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到最終的底部。

百?gòu)?qiáng)房企新增貨值有一半集中在前十強(qiáng)

土地投資是一個(gè)非常值得關(guān)注的數(shù)據(jù)。

丁祖昱說，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年百?gòu)?qiáng)房企的新增土地貨值有一半集中在前十強(qiáng)，所以強(qiáng)者恒強(qiáng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。投資的比重上來說，大家更加保守了，投資的錢占到銷售額的比重從0.58跌到0.38，即2017年58%的錢投在土地上，2018年只有38%。

房企集中度繼續(xù)提升

丁祖昱說，2018年規(guī)模房企的日子還是不錯(cuò)的。百?gòu)?qiáng)房企在2018年賣了10萬億的房子。前30強(qiáng)房企占據(jù)了差不多46%的市場(chǎng)份額。2019年集中度還會(huì)繼續(xù)上升。

房地產(chǎn)仍是壓艙石

房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑

丁祖昱預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)在2019年仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。雖然市場(chǎng)目前很冷，但沒有必要對(duì)中國(guó)未來房地產(chǎn)行業(yè)喪失信心。

地價(jià)還會(huì)降

丁祖昱說，2019年對(duì)于很多城市來講，地價(jià)肯定進(jìn)入了底部區(qū)間，大家不要期望等到市場(chǎng)回升之后再去搶地，到那個(gè)時(shí)候你又搶不到便宜的地了，目前可能是房企拿地最從容的一個(gè)階段，這個(gè)階段有多長(zhǎng)，我說不出來，但是我想2019年特別是2019年的前幾個(gè)季度，都是拿地抄底的很好的時(shí)間。

看好的地產(chǎn)股

丁祖昱說，今年看好這些地產(chǎn)股：碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)、中國(guó)金茂、招商蛇口、旭輝集團(tuán)。之所以選這些地產(chǎn)股，是因?yàn)樗鼈冎杏械氖菢I(yè)績(jī)尚佳，但在2018年股價(jià)跌得比較猛，屬于超跌股票；另有一些公司，則是2019年其本身的增長(zhǎng)速度會(huì)較快。

中國(guó)證券網(wǎng) 張良

以上內(nèi)容為每經(jīng)APP出于傳遞信息的目的進(jìn)行轉(zhuǎn)載，不構(gòu)成任何投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。