深圳高房價溢出效應(yīng)放緩 “世界工廠”東莞樓市下行

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“首付10萬。”近日，在深圳工作的小葉在中介陪同下前往東莞塘廈等臨深片區(qū)看了幾次房，他坦言，完全是因為首付低才考慮的，按正常的首付，現(xiàn)在的自己根本買不起。

近年來，臨深樓市在深圳需求持續(xù)外溢的帶動下，成為眾多深圳客的關(guān)注熱點，尤其是在2015~2016年深莞樓市蓬勃發(fā)展時期，就是極為搶眼的存在，甚至于一度被媒體、行業(yè)研究人員拿來作為“雙城生活可行性”研究的樣板。

但如今在深圳樓市低迷的形勢下，臨深樓市受影響較大。素有“世界工廠”之稱的東莞就是其一，市場進(jìn)入深度盤整階段，“低首付”、“首付貸”等現(xiàn)象在近期頻頻出現(xiàn)。

“低首付”“首付貸”等現(xiàn)象再現(xiàn)2018年深圳購房客占比達(dá)41.5%

2017年全國樓市調(diào)控升級，東莞也不例外。

從2017年4月11日起，外地戶籍首套房需1年社保限2套需2年后方可轉(zhuǎn)讓；非本市戶籍若有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱的，在前2年內(nèi)若能逐月連續(xù)繳納半年以上社保，則可購買首套房。

但近日，記者以購房者身份實探東莞塘廈、黃江等臨深片區(qū)獲悉，該片區(qū)多個樓盤面對外地購房者，都可采用客戶先購房，同時開始繳納社保的購買方式，當(dāng)具備購房資格后，再排隊進(jìn)行網(wǎng)簽、申請銀行按揭。

多名中介人員表示，在東莞臨深片區(qū)基本都可采用上述購買方式，不過往東莞腹地，樓盤客戶多是東莞當(dāng)?shù)厝?，就必須要有購房資格才可購買。

多個樓盤銷售強(qiáng)調(diào)稱，限購政策是要嚴(yán)格遵守的，必須繳納社保，具備購房資格后才能網(wǎng)簽。“不過現(xiàn)在購買可以說是用今年的錢買明年的房子，還是很劃算的。”

每經(jīng)記者 董青枝 攝

除了購房資格外，尤為值得一提的是，“分期首付”、“首付貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)東莞樓盤。

以塘廈一住宅樓盤為例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式，付款方式不同，優(yōu)惠力度也不同。

據(jù)該樓盤銷售介紹稱，如果采用正常首付三成，簽約7天內(nèi)還可享受98折優(yōu)惠；若采用分期付首付，簽約7天內(nèi)支付5%，一個月支付5%，半年內(nèi)支付剩余的20%首付，可享受一個99折，零利息。

該名銷售解釋稱，分期付首付是為了解決客戶的首付壓力推出的方案，也是企業(yè)為了回籠資金。“此外，深圳客也需要時間來繳納社保，才具備網(wǎng)簽資格，所以這半年其實就不用供房，只需要繳納社保和支付首付款。”

此類情況并非個案，塘廈一公寓樓盤更是推出了“首付貸”。首付一部分，剩下的首付可根據(jù)個人資質(zhì)申請開發(fā)商合作的第三方貸款，可采用信用貸款或者房產(chǎn)抵押貸。樓盤銷售表示，貸款額度也因個人情況而定，該類貸款方式不影響銀行按揭，不上征信。值得一提的是，此類貸款需要一次性支付貸款公司3個點的手續(xù)費。

那么，分期付首付是否有風(fēng)險呢？

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，其實分期付首付是市場低迷情況下，開發(fā)商為了吸引客戶采取的手段。嚴(yán)格來說都是打擦邊球，不管是對購房者還是房企都是有風(fēng)險的。

比如，首付分期半年，對購房者而言，是否能在半年內(nèi)交夠首付，萬一屆時征信不通過或者這半年內(nèi)開發(fā)商出了意外，畢竟沒有網(wǎng)簽就不算成功購房；對于房企來說，萬一出現(xiàn)客戶征信不通過，那就代表房源并沒有真的交易成功。

記者在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，深圳樓市的低迷，對臨深市場受影響較大。

高速路口有多名中介人員在派發(fā)樓盤宣傳頁，業(yè)內(nèi)人士稱“這多是在市場下行時，一些小中介公司拉客的一種方式。”此外，在幾個樓盤營銷中心，記者看到前來看房的最多僅有五六批客戶，并未見到現(xiàn)場簽約的。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，東莞2018年購房者占比最多的還是剛需購房，占到74%，與2017年相比上升約7個百分點，改善型需求的則有所下降，僅占到18%。同時，東莞本土購房者在2018年依舊是大戶，占比達(dá)55.5%，相較于去年有所下跌，深圳購房客占比達(dá)41.5%，與去年相比上漲4.7個百分點，莞深兩地購房客占比差距縮小。

連續(xù)3個月供應(yīng)量超55萬平方米 東莞樓市進(jìn)入深度盤整階段

2018年的東莞樓市整體表現(xiàn)不算太搶眼，受到新房嚴(yán)查社保、備案價限價、二手房三價合一等系列政策影響，樓市相對比較平淡。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，東莞一手住宅供銷連續(xù)3年下降，2018年東莞整體供應(yīng)量不算太高，年度供應(yīng)面積僅為499萬平方米，相較于2017年環(huán)比下降27.6%。其中前1~9月（除6月外）月供應(yīng)量基本都維持在50萬平方米以下，10月份開始開發(fā)商去庫存供應(yīng)量開始加大，連續(xù)3個月供應(yīng)量都在55萬平方米以上。

2018年東莞銷售面積521萬平方米，環(huán)比2017年下降7.6%，銷售方面年底隨著供應(yīng)面積加大，銷售面積也一路上漲，其中12月表現(xiàn)尤為突出，合計銷售83.99萬平方米，遙遙領(lǐng)先。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌。以近6個月的消化速度計算，目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月，整體庫存壓力不算太大。

樂有家研究中心分析稱，2018年東莞限購限售政策不變，再加上新房嚴(yán)查社保、嚴(yán)控備案價，東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下跌10.3%。

雖然成交量有所下跌，但是東莞房價一直都保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，五年時間東莞房價上漲89.8%。不過2018年環(huán)比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

值得一提的是，東莞東南臨深片區(qū)近兩年受供應(yīng)量低下及房價高企影響，無論是成交量還是成交價都不算太高，2018年房價第一的位置更是一舉被濱海片區(qū)奪得，屈居第二。

與此同時，東莞樓市表現(xiàn)平淡，并不影響開發(fā)商在東莞拿地的熱情。

據(jù)樂有家統(tǒng)計，2018年東莞全市商住用地合計供應(yīng)35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗終止出讓，一宗中止；成交金額245億，環(huán)比上漲36.6%；成交建筑面積約240萬平方米，環(huán)比上漲30.4%，平均樓面地價10227元/平方米，環(huán)比上漲4.76%，如果剔除各成交地塊要求配建的面積，實際可售樓面地價漲幅約為16%。不過政府在管控開發(fā)商方面則要理性很多，2018年成交的26塊商住地有4成要求配建。

就拿地企業(yè)而言，2018年的東莞土拍市場依舊是外來品牌的盛宴。其中華潤、金地、萬科各拿地三塊，并列第一；另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在內(nèi)的7家開發(fā)商首度進(jìn)入東莞拿地，東莞本土房企僅天麟地產(chǎn)拿地一塊。

合富研究院高級分析師李興旺認(rèn)為，2017~2018年為樓市集中調(diào)控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當(dāng)前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態(tài)，2018年延續(xù)2017年的嚴(yán)格調(diào)控，總體以平穩(wěn)為主，去庫存壓力相對適中。

而在張曉端看來，臨深樓市與深圳樓市關(guān)系密切，短期內(nèi)深圳市場低迷，臨深片區(qū)市場波動就更加明顯。在穩(wěn)字當(dāng)頭和促進(jìn)市場長期健康發(fā)展的方向下，2019年深圳住宅價格總體目標(biāo)仍是維持穩(wěn)定，預(yù)計局部市場小幅下探的可能性高，而成交量有望在供應(yīng)和價格刺激下有所增長，不過長遠(yuǎn)還是看好深圳的，加上粵港澳大灣區(qū)利好，長遠(yuǎn)也是看好臨深片區(qū)的。