澳洲房地產(chǎn)業(yè)“入冬”房價創(chuàng)十年最大降幅 全球樓市或持續(xù)降溫

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2018年年末，全球多個國家和地區(qū)樓市紛紛降溫。房地產(chǎn)市場“量價齊跌”最明顯的除了澳洲，還有香港、加拿大等地。另外，受制于經(jīng)濟放緩和其他干擾性因素，美國、英國樓市也料將經(jīng)歷一場明顯的降溫。

澳洲房價創(chuàng)十年最大降幅

CoreLogic 1月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全澳平均房價下跌近4.8%，創(chuàng)2008年金融危機以來的最大降幅，最大的兩大州府城市、占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2018年房價分別下跌8.9%和7%；而與2017年的峰值相比，二者房價分別下跌11.1%和7.2%，悉尼自峰值的跌幅已經(jīng)超過1989年-1991年衰退周期中房價從峰值到谷底的9.6%的跌幅。另外，12月，全澳房屋拍賣清盤率連續(xù)數(shù)周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號。

CoreLogic研究主管Tim Lawless稱，澳洲金融管理部門審慎監(jiān)管局（APRA）的收緊信貸的措施是此輪下跌的重要原因之一，而且在2019年，“融資難”可能仍會是澳洲房地產(chǎn)市場改善的最大障礙之一。還有分析稱，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應量的增加，市場對房價繼續(xù)下跌的擔憂等因素，都對房價產(chǎn)生了下行壓力。

分析人士認為，盡管澳洲監(jiān)管部門近日宣布了對限制政策進行松綁，但澳洲2019年的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)疲軟。從歷史數(shù)據(jù)看，澳洲房價在經(jīng)歷大幅下跌后往往需要數(shù)年才能恢復到周期峰值；澳洲房價在接下來一段時間大概率會繼續(xù)保持跌勢。

經(jīng)濟學家認為，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷會對經(jīng)濟造成負面影響。Lawless稱此輪房地產(chǎn)市場下跌的負面影響可能比金融危機時候更嚴重，因為聯(lián)邦政府的刺激政策發(fā)揮作用的空間不大，“現(xiàn)在，澳洲央行已經(jīng)連續(xù)28個月將基準利率維持在1.5%的低水平，通過降息刺激經(jīng)濟已經(jīng)沒有什么余地。”另外，Lawless還指出，聯(lián)邦政府將在5月進行大選，預計一些稅收政策將會得到調整，屆時房地產(chǎn)市場將進一步承壓。

悉尼房地產(chǎn)分析機構SQM地產(chǎn)研究主管Louis Christopher說，成交數(shù)據(jù)顯示，澳洲的房地產(chǎn)市場有可能走向“崩盤”軌道。德意志銀行首席國際經(jīng)濟學家Torsten Slok日前曾列出2019年需要投資者注意的30項全球市場風險清單，其中就包括澳洲和加拿大房價的“崩盤”。

全球樓市普遍降溫

除澳洲外，香港樓市同樣“寒意”明顯。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，香港住宅銷售額為260億港元，同比下降51.6%；銷售量為2635套，同比下降54%。12月，香港特區(qū)政府正式聲明不會出手救市，并且還計劃大幅增加土地供應。這讓機構普遍預計香港樓市還將繼續(xù)下行。

加拿大樓市也是房價和成交量雙雙回落較大的市場之一。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）最新數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，全國房屋成交量環(huán)比下跌2.3%，價格同比下跌2.9%；10月，多倫多新建住宅價格指數(shù)同比下降1.4%，為22年來最大降幅。另據(jù)加拿大國家銀行的最新房價指數(shù)數(shù)據(jù)，樓市依然處于困境中，10月該指數(shù)涵蓋的11個城市中有8個城市房價出現(xiàn)下跌。CREA表示，升高的利率水平和嚴格的貸款審查規(guī)則將持續(xù)打壓潛在買房者的情緒，加拿大房屋銷量或將在2019年降至十年低位。CREA預計2018年房屋銷量同比下降11.2%至45.8萬套，為五年來新低；2019年，房屋銷量和價格都將“受到約束”。

此外，美國樓市在經(jīng)歷了去年年初的火熱行情之后，也在下半年出現(xiàn)降溫跡象。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）12月28日發(fā)布的11月成屋銷售指數(shù)已降至2014年5月來最低，同比跌幅為7.7%，而此前10月數(shù)據(jù)也同比下跌約7%，是數(shù)年來首次出現(xiàn)同比下跌。12月26日公布的標普CoreLogic凱斯席勒房價指數(shù)也顯示，美國房價增速正在延續(xù)減緩趨勢。對于2019年的展望，雖然機構出現(xiàn)了一些分歧，但大多預測降溫態(tài)勢將在2019年延續(xù)。NAR預計2019年房價將繼續(xù)上升，但上漲速度將放緩。房地產(chǎn)研究機構Green Street Advisors預計，2019年美國房地產(chǎn)價格將溫和下降。房地產(chǎn)公司Keller William預測，2019年美國房價將下跌2%。在線房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin預測，供應量的增加將導致房價進一步回調，甚至有可能低于2018年的水平。

雖然此前機構關于無協(xié)議脫歐將使英國房價暴跌30%的預測聽起來有些“聳人聽聞”，但在脫歐前景不明的影響下，英國房地產(chǎn)市場也在喪失吸引力。英國皇家特許測量師協(xié)會（RICS）稱，2019年房屋銷量將比2018年回落5%至115萬套，同時房價增長也會停滯，倫敦等地甚至會出現(xiàn)溫和下跌。

中國證券報記者 薛瑾