每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-12-31 18:54:43
每經(jīng)記者 張素書 每經(jīng)編輯 劉琳
備受關(guān)注的“西安開發(fā)商起訴業(yè)主”案件,二審判決終于有了結(jié)果——開發(fā)商敗訴。
西安市中級(jí)人民法院昨天作出判決,將此案了結(jié)在2018年的最后一個(gè)工作日。
緣起于今年2月西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱聞天公司)于西安市長(zhǎng)安區(qū)法院起訴業(yè)主李女士的這起案件,一經(jīng)披露,即引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
在6月中旬的一審宣判中,開發(fā)商聞天公司勝訴。李女士不服,上訴至西安市中院。
12月29日,西安市中院判決:撤銷一審判決,駁回聞天公司確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求。并且,該判決為終審判決。
西安市中院認(rèn)為,無論任何企業(yè),試圖通過違法經(jīng)營(yíng),違背誠(chéng)信來謀取不當(dāng)利益的行為,必然得不到法院的支持。
鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性,此案在房地產(chǎn)合同糾紛領(lǐng)域的標(biāo)志性意義不容忽視。
開發(fā)商有違誠(chéng)信
一審法院判決業(yè)主敗訴后,二審法院作出了不同的判決。
西安市中院經(jīng)審理認(rèn)為,雙方的相關(guān)合同名稱雖為該樓盤的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”,但合同對(duì)買賣雙方當(dāng)事人名稱,商品房基本情況,商品房?jī)r(jià)款,付款方式,付款時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定。
西安市中院認(rèn)為,合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。
聞天公司與李女士在訴訟中,也均認(rèn)可簽訂商品房預(yù)售合同,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。并且,在合同簽訂當(dāng)日,李女士即支付了房屋總價(jià)款120.40萬元。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,雙方之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。
聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情形下,非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù),面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲,反而主張合同無效的做法,違背誠(chéng)實(shí)信用原則。
西安市中院認(rèn)為,聞天公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證,雖然違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定。但是,這并不必然導(dǎo)致其簽訂購(gòu)房合同的民事法律行為無效。
中院認(rèn)為,聞天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對(duì)房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的。對(duì)自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性,應(yīng)當(dāng)是明知的。
“現(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實(shí)為由,提起本案訴訟,真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益。其行為顯然與社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。”西安市中院的判決詞如是稱。
為弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀,彰顯司法公正,法院對(duì)此種行為不應(yīng)予以支持。
此外,聞天公司起訴該樓盤另一名業(yè)主購(gòu)房合同無效案一審,也在當(dāng)天下午有了判決結(jié)果。12月29日下午,西安市蓮湖區(qū)法院一審判決業(yè)主購(gòu)房合同有效,開發(fā)商敗訴。
案情復(fù)雜一波三折
開發(fā)商以“違規(guī)銷售”為由起訴業(yè)主,引起廣泛關(guān)注。此案的經(jīng)過亦是錯(cuò)綜復(fù)雜,一波三折。
兩年前的2016年4月,聞天公司與業(yè)主李女士簽訂了認(rèn)購(gòu)合同,李女士依約支付了全部房款。
據(jù)業(yè)主們介紹,今年2月,業(yè)主們陸續(xù)收到聞天科技送達(dá)的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的告知函》,聲稱業(yè)主們的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》“無效”。
今年2月中旬,聞天公司以房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由,將至少10戶業(yè)主起訴至法院,請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無效。
該案一審于西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院審理。今年6月8日,一審法院判決業(yè)主李女士敗訴。李女士不服一審判決,隨后提起上訴。
8月14日上午進(jìn)行的二審中,西安市中院認(rèn)為,該案的焦點(diǎn)主要為兩方面。其一,雙方簽訂的合同是預(yù)約合同,還是本約合同。其二,該合同是有效合同,還是無效合同。
審理過程中,法官要求雙方在5日內(nèi)補(bǔ)充提交新證據(jù),當(dāng)天未宣判。
值得一提的是,當(dāng)初起訴業(yè)主的開發(fā)商不只聞天科技。西安另一處樓盤感恩時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)主,也被其開發(fā)商以相似的理由起訴。
然而,不久之后,該開發(fā)商主動(dòng)向法院提出撤訴申請(qǐng),法院已該院已準(zhǔn)許其撤回起訴。
歷時(shí)約4個(gè)月后,西安市中院對(duì)該案作出終審判決——業(yè)主勝訴,開發(fā)商敗訴。
在房產(chǎn)領(lǐng)域具標(biāo)志意義
法諺云,任何人不應(yīng)從自己的違法行為中獲益。
此次案件判決的結(jié)果,對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。
法院作為國(guó)家審判機(jī)關(guān),依法平等保護(hù)各類市場(chǎng)主體,一視同仁,平等保護(hù)。
西安市中院的觀點(diǎn)是,只要企業(yè)合法經(jīng)營(yíng),誠(chéng)實(shí)守信,法院將依法維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。但是,不論國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè),試圖通過違法經(jīng)營(yíng),違背誠(chéng)信來謀取不當(dāng)利益的行為,也必然得不到法院的支持。
該系列案件的代理律師陜西融德律師事務(wù)所主任羿克認(rèn)為,該案的勝訴不僅僅代表個(gè)案的勝利,在法治進(jìn)程上具有及其重大的意義。
他認(rèn)為,二審判決為西安乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展,公平合法交易和糾紛處理提供了判例依據(jù)。
“在全市,乃至全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)上漲的今天,此類案件層出不窮。然而,各地法院之間也并無統(tǒng)一審理意見,導(dǎo)致審理結(jié)果千差萬別,購(gòu)房群眾的權(quán)益不能得到很好的保障。”他說。
羿克認(rèn)為,如今本案終審判決的作出,給了意圖通過惡意訴訟獲取不當(dāng)利益的開發(fā)商一個(gè)深刻的警醒。這勢(shì)必會(huì)對(duì)全國(guó)此類案件的審理帶來示范作用。
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