重磅！北京推穩(wěn)房?jī)r(jià)措施：首批集體土地入市，地價(jià)下降超兩成

近期關(guān)于地方房地產(chǎn)調(diào)控政策可能松綁的新聞滿天飛，相對(duì)于地方市場(chǎng)的微調(diào)，一個(gè)重量級(jí)的變化悄然出現(xiàn)。

12月28日，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者從北京市規(guī)劃和自然資源委獲悉，北京市近日有7個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房地塊入市。

引人關(guān)注的是，其中有3個(gè)地塊是大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體建設(shè)用地，這是北京市首次將集體建設(shè)用地納入到共有產(chǎn)權(quán)住房的供地中。

分析人士指出，本次集體土地參與共有產(chǎn)權(quán)房供地，對(duì)于將來北京共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)方式都是一個(gè)探索和變化。

此外，由于減去了土地征收等環(huán)節(jié)，起始樓面地價(jià)明顯低于周邊國(guó)有土地，這意味著開發(fā)商在同等銷售價(jià)格外有了更大的利潤(rùn)空間，有助于吸引更多更好的開發(fā)商加入到共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)和建設(shè)之中，有望實(shí)現(xiàn)多方共贏。

位置較佳

地圖顯示，上文所述3個(gè)地塊位于南五環(huán)外靠近亦莊開發(fā)區(qū)邊界，距離地鐵8號(hào)線即將開通的瀛海站直線距離1公里左右，交通便利。

3個(gè)地塊總建筑規(guī)模達(dá)34萬多平方米，預(yù)計(jì)一共可以提供約4000套共有產(chǎn)權(quán)房。3個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)都是29000元/平方米（含全裝修）。部分項(xiàng)目還配套了幼兒園、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以及殘疾人托養(yǎng)所。

本次集體土地入市是以往政策試點(diǎn)的延伸和突破。2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。大興區(qū)是北京唯一的改革試點(diǎn)區(qū)。

12月23日提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的土地管理法修正案草案中，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，即此類土地入市“不必國(guó)有”。城市房地產(chǎn)管理法修正草案也做出相應(yīng)調(diào)整，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。

不過以往的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，目前明確規(guī)定只能用于產(chǎn)業(yè)用地，為何本次大興3地塊最終成為共有產(chǎn)權(quán)住房用地？

房產(chǎn)公號(hào)“京房字”分析認(rèn)為，去年發(fā)布的北京新總規(guī)對(duì)于職住平衡有了更細(xì)致的要求，大興這類平原多點(diǎn)地區(qū)，職住用地比應(yīng)該是1比2，即1萬平米的產(chǎn)業(yè)用地，要配2萬平米的住宅用地。但大興區(qū)尤其是亦莊，是產(chǎn)業(yè)比較集中的區(qū)域，目前的職住用地比倒掛，居住用地明顯不足。利用集體建設(shè)用地建設(shè)住宅，不但可以探索集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)改革，而且還可以緩解目前倒掛的職住用地比。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房完全是為了滿足剛需，且購買與份額轉(zhuǎn)讓中受到嚴(yán)格限制。

據(jù)了解，由于集體土地入市少了征地和補(bǔ)償環(huán)節(jié)，土地起始樓面價(jià)格明顯降低，這三塊地塊起始樓面價(jià)格約為1.5萬元/平方米，而臨近區(qū)域國(guó)有用地為1.9萬元/平方米。在售價(jià)接近的情況下，集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的利潤(rùn)空間更高，有助于激發(fā)地產(chǎn)商積極性。

企業(yè)用地也入場(chǎng)

值得注意的是，本次7塊共有產(chǎn)權(quán)土地中，有兩塊來自于企業(yè)用地，意義同樣重大。

北京利用企業(yè)自有用地入市建設(shè)自住房之前有先例，利用共有產(chǎn)權(quán)在2017年末也有兩宗成交，地塊位于懷柔與大興，是首次出現(xiàn)企業(yè)利用自有用地向社會(huì)提供共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目的嘗試。

本次，海淀區(qū)位置非常好的區(qū)域出現(xiàn)了企業(yè)利用自有用地向社會(huì)提供共有產(chǎn)權(quán)房。西三旗建材城和安寧莊附近二手房均價(jià)均在6萬元/平方米。

行業(yè)人士指出，從土地供應(yīng)主體看，企業(yè)自有土地利用招標(biāo)形式出讓，有利于擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，增加房源。相比過去的國(guó)有土地招拍掛，增加企業(yè)自有土地上市，有利于盤活閑置土地，快速形成共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)。從區(qū)域位置看，這兩宗地可以說是北京供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)來位置最好的共有產(chǎn)權(quán)房。

影響巨大

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先，這些土地屬性沒有變化，所有權(quán)依然是集體土地。其次，對(duì)北京市場(chǎng)供應(yīng)量將有明顯增加，北京樓市2018年徹底進(jìn)入供應(yīng)井噴時(shí)代，共有產(chǎn)權(quán)、限競(jìng)房大量供應(yīng)，整體緩解了剛需市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)遠(yuǎn)低于商品房總價(jià)。

張大偉同時(shí)指出，這一政策如果全面試點(diǎn)，將會(huì)帶來大量的土地供應(yīng)。但需要明確的是土地使用年限，以及使用年期到期后如何續(xù)期。另外，對(duì)于北京來說，這一類型的共有產(chǎn)權(quán)房，到底如何計(jì)算購房者的產(chǎn)權(quán)比例，不能按照周邊商品房定價(jià)對(duì)比確認(rèn)份額，所以后續(xù)肯定還有更多的配套政策。但這個(gè)政策的變化，可以說是集體土地使用的重大探索，意義非常大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則強(qiáng)調(diào)，類似共有產(chǎn)權(quán)住房和小產(chǎn)權(quán)住房區(qū)別明顯。首先，用地性質(zhì)是合法和不合法之分，集體建設(shè)用地入市是政策的新動(dòng)向，合法合規(guī)合情合理，而小產(chǎn)權(quán)房的用地是各地私自建造。其次，集體建設(shè)用地入市是有很嚴(yán)格的用地規(guī)劃，目前是試點(diǎn)階段，而小產(chǎn)權(quán)住房的用地可能涉及到經(jīng)營(yíng)用地、宅基地和耕地，本身用地來源比較復(fù)雜。

中國(guó)證券報(bào) 張玉潔