分裂的十年：金融危機(jī)如何重塑美國房地產(chǎn)市場

從次貸危機(jī)醞釀前夕的2006年至2014年之間，美國有近1000萬的房主因房屋被法院拍賣售出而失去房屋。

次級抵押貸款危機(jī)的影響不僅今天仍能感受到，而且不可磨滅地改變了美國人看待房屋的方式和我們生活方式的方式。

在很大程度上，美國成了一個“租房”的國家。房地產(chǎn)泡沫破裂后的十年，美國人對房屋的負(fù)擔(dān)能力反而更弱。

在經(jīng)歷了住房平權(quán)法案后，不同族裔之間的居住條件并沒有明顯改善。而次貸危機(jī)后，貧困家庭的居住條件依然處于崩潰邊緣。

“租房客”的國度

第一個重大變化，是2006年至2016年間，美國變成了“租房客的國家”。

一方面，由于克林頓在總統(tǒng)競選時提出讓更多中低收入者擁有住房的政見，以及美國大銀行機(jī)構(gòu)放松對購房者貸款的審核，使得許多此前沒資格買房的人能以超低首付或零首付從銀行貸款買房。

也因此，到2006年時，美國的自有住房擁有者比例達(dá)到階段高峰，但隨著2007年次貸危機(jī)及隨后的金融危機(jī)爆發(fā)，美國房地產(chǎn)市場被打回原形，許多房主失去了房屋。

據(jù)APM Research Lab的數(shù)據(jù)，2006年和2016年的最新可用人口普查數(shù)據(jù)顯示，在全美國173個人口超過15萬的城市中，租房者的數(shù)量在次貸危機(jī)發(fā)生的十年后遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了自有住房擁有者，從2006年的21%大增至2016年的47%。而自有住房擁有者的比例從2006年的79%降至十年后的53%。

在這10年的時間里，沒有一個城市的租房人數(shù)出現(xiàn)了統(tǒng)計上的顯著下降，許多城市的租房人數(shù)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。

同樣在這段時間，擁有住房的家庭比例從69%降至64%。這也意味著與10年前相比，如今的租房人數(shù)增加了730萬戶。

泡沫破裂后，更難擁有自住房

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù)顯示，在過去10年因房屋被法院拍賣而失去住房的家庭中，只有不到三分之一的家庭重新?lián)碛辛俗》俊?/p>

提高貸款標(biāo)準(zhǔn)也降低了住房擁有率。城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心聯(lián)席主任Laurie Goodman估計，在過去幾年里有600萬人本可以繼續(xù)擁有住房，但卻無法獲得抵押貸款。

與此同時，美國房價中位數(shù)自金融危機(jī)觸底之后，已反彈超過50%以上，這意味著過去十年的房地產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)讓位于許多家庭面臨住房負(fù)擔(dān)能力降低的危機(jī)。目前，住房負(fù)擔(dān)能力已降至2008年以來的最低水平。

Marketplace研究認(rèn)為，上述現(xiàn)象與美國學(xué)生貸款增加一倍多的時間點重合，此時的學(xué)生貸款總額達(dá)到15億美元，這可能有助于解釋為什么千禧一代的住房擁有率約為35%，低于過去50年里的任何一代年輕人。而Marketplace-Edison的調(diào)查研究顯示，大約75%的18-24歲的年輕人表示，擁有房子仍然是他們的一個重要目標(biāo)。

不同族裔間居住條件差異巨大

擁有一個房子是家庭積累財富的主要方式，以確保他們的退休和把錢傳給他們的孩子，這意味著住房擁有率的下降可能會產(chǎn)生持續(xù)幾代人的影響。

次貸危機(jī)十年后，黑人住房擁有率下降5個百分點至42%，這比白人的住房擁有率低30個百分點。

城市研究所(Urban Institute)住房金融政策副總裁Alanna McCargo表示，如今黑人的住房擁有率與60年前《公平住房法案》(Fair Housing Act)通過時一模一樣。

這意味著，黑人家庭的境況并不比法案通過時更好，經(jīng)過了兩三代人之后，美國不同族裔之間的居住條件差異并沒有明顯改善。

“從租到擁有”的興起

盡管“次貸”曾引起美國房地產(chǎn)市場大崩盤和金融危機(jī)，但哪里有市場，哪里就會有產(chǎn)品。在十年前那波因還不起貸款而自住房屋被法院拍賣的危機(jī)過后，另一類購房計劃在過去幾年在房地產(chǎn)市場推廣開來，也向那些沒有資格申請傳統(tǒng)抵押貸款的人提供了一個進(jìn)入市場的途徑。

其中一些中低收入者通過“從租住到擁有”（rent-to-own）的交易獲得了住房。Marketplace的報告指出，這些交易中有許多都帶有房屋所有權(quán)的責(zé)任，但卻并沒有很多益處。這類房屋通常價格偏低，不過想要買的人往往要承擔(dān)昂貴的維修費用和物業(yè)稅。

這類住房的居住者，往往首先是租住在其中，因此也可能像傳統(tǒng)租房客那樣，突然被驅(qū)逐出來。

盡管像次貸危機(jī)那樣，“從租住到擁有”的住房不會像次貸危機(jī)那樣對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重威脅，但它可能會對處于崩潰邊緣的家庭造成威脅。

華爾街見聞 劉鑌練