揭秘“拆遷大戶”菏澤取消限售“第一槍”背后的地產(chǎn)邏輯

每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 林菁晶    

冬天的菏澤，有著北方城市的肅然。工地、車輛、行人一如往常平靜，很難想象這是一座正處在全國(guó)輿論風(fēng)口的城市。

“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，12月18日晚間，這則通知在菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上悄然掛出，卻在一瞬間引發(fā)輿論嘩然。這座名不見(jiàn)經(jīng)傳的三線城市，一下被推到了風(fēng)口浪尖。

執(zhí)行了13個(gè)月的限售政策為何會(huì)一夜取消？預(yù)示了什么？市場(chǎng)給出了諸多猜測(cè)，次日，菏澤市住建局一紙“情況說(shuō)明”解釋了取消限售措施的原因：受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，我市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增較快的勢(shì)頭。

但這似乎并未消減市場(chǎng)的議論，真的是二手房?jī)r(jià)和交易限制讓菏澤“敢為天下先”？“拆遷第一市”會(huì)受到多大刺激？其他棚改大市可能效仿跟進(jìn)嗎？

帶著疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間前往菏澤進(jìn)行實(shí)地探訪，試圖找出更多答案。

一座“拆出來(lái)的城市”

下了火車，落日余暉中，一邊是高樓林立的新區(qū)，大體量的辦公樓都已建成，嶄新如是；一邊卻是破舊雜亂的老城，遍布的塔吊和綠網(wǎng)，還有未遮蓋與平整的地塊。

沿著中華路一路向西，路邊高級(jí)的新建筑與破舊房屋、拆遷廢墟，兩種極端場(chǎng)景交替出現(xiàn)，甚至沒(méi)有過(guò)渡地帶。

一新一舊之間，整個(gè)菏澤城區(qū)如同一個(gè)巨大的建筑流水線，除了馬上要拆的、正在拆的，就是拆了正在蓋和蓋好還未使用的。

菏澤市中華路附近一處拆遷工地。每經(jīng)記者 包晶晶 攝

作為山東省最欠發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，菏澤似乎正想通過(guò)龐大的拆舊建新，實(shí)現(xiàn)城市形象的“脫胎換骨”。

實(shí)現(xiàn)的途徑就是棚改。菏澤全市的棚改規(guī)模，連續(xù)兩年保持全國(guó)第一，被當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為“中國(guó)拆遷第一市”。

回溯菏澤的改變，起源于2016年。伴隨2015年國(guó)務(wù)院“三年棚改計(jì)劃”的頒布，各類政策性貸款、相關(guān)稅費(fèi)減免、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)接踵而至。2016年初山東省住建廳牽頭在菏澤召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，要求菏澤要積極推進(jìn)棚改工作。

機(jī)遇千載難逢，這座人們印象里只有牡丹花和羊肉湯的城市，迅速裝上“高速馬達(dá)”，開(kāi)始了如火如荼的拆遷。2016年以來(lái)菏澤完成了25.3萬(wàn)戶征收。

“有的區(qū)縣僅用了10天就動(dòng)員了1000戶居民全部簽訂棚改協(xié)議。”菏澤市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在此前接受媒體采訪時(shí)表示。

盡管菏澤的高鐵和機(jī)場(chǎng)還未建成，交通難言便利，但并不妨礙“住宅先上馬”。數(shù)據(jù)顯示，2016年~2018年，菏澤市列入棚改計(jì)劃37.2萬(wàn)套，占整個(gè)山東省棚改計(jì)劃的六分之一以上，棚改任務(wù)量連續(xù)三年位居全國(guó)首位。

菏澤迎來(lái)了GDP的飛速增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，菏澤今年前三季度GDP為2375.57億，在山東省內(nèi)18個(gè)城市中位列第14。與去年相比，增速達(dá)8.18%，位列山東省第一。

棚改刺激下的漲價(jià)邏輯

城市到處拆拆拆、市民四處買買買，菏澤樓市庫(kù)存基本面起了變化。

記者注意到，菏澤市人民政府2018年3月公開(kāi)信息顯示，過(guò)去三年菏澤累計(jì)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目309個(gè)，完成征收27.4萬(wàn)戶、4135萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，菏澤市安置房基本建成11.4萬(wàn)套、在建12.7萬(wàn)套，貨幣補(bǔ)償5.4萬(wàn)套。

安置房數(shù)量與棚改征收數(shù)據(jù)之間的巨大差距，釋放出大量的安置和改善需求。

“這些需求更偏向購(gòu)買新房。”一位樓盤中介告訴記者，在很多菏澤人看來(lái)，如果不是拆遷、入學(xué)急著入住，完全沒(méi)必要買二手房。

數(shù)據(jù)顯示，菏澤市的去化周期從兩年前的18個(gè)月，下降到目前的9個(gè)月左右（菏澤市房管局?jǐn)?shù)據(jù)）。這個(gè)原本房?jī)r(jià)只有四五千的城市，在過(guò)去兩年間平均上漲近兩千元，一些本地開(kāi)發(fā)商因此賺得盆滿缽溢。

但并非所有人都能買新的。

上述中介人士表示，二手房不用等，有些拆遷戶沒(méi)地方住就只能找二手房，但全市二手房掛牌量不多，必然就漲起來(lái)了。

的確，總有一部分人是搬遷戶，且急著住。但在2017年11月菏澤市的有關(guān)規(guī)定中，“購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。”

這意味著，一些房源無(wú)法入市、一些需求無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，持續(xù)抑制菏澤二手房的交易規(guī)模，也滋生漲價(jià)動(dòng)力。

“去年五一左右開(kāi)始，菏澤的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，新房漲了大約1000元，但二手房漲了1500元。”一位樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

記者在一個(gè)位于中華路與解放街交叉口的新盤也看到，新房均價(jià)約6600元/平方米，而周邊同類型二手房掛牌價(jià)格為8000元/平方米。

隨之，菏澤的租金也被推漲。

有當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，自從棚改大規(guī)模啟動(dòng)以來(lái)，等待回遷的、貨幣安置的，都在找地方住。等不到新房、買不到二手房，就只有租房，房租就從原先的一年幾千元，漲到了2.5萬(wàn)元~3萬(wàn)元，接近某些大城市的水平了。

意在松動(dòng)預(yù)期？官方未作回應(yīng)

從菏澤房?jī)r(jià)上漲的軌跡中不難看出，無(wú)論售價(jià)還是租金，新房還是二手房，都在這輪棚改中得到刺激，但二手房由于客觀歷史和政策限制，市場(chǎng)占比一直很小。

也正由此，菏澤官方“說(shuō)明”指出，取消限制是“回應(yīng)市民購(gòu)買合適存量房的迫切需求”，受到一些業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言：“從2017年11月起公布轉(zhuǎn)讓限制，期間市場(chǎng)中絕大部分都是期房，不論是否限售，都不可能影響最近一年市場(chǎng)的二手房供應(yīng)量，而2017年11月之前購(gòu)房的再上市本來(lái)就沒(méi)有影響。何況菏澤本來(lái)就不是一個(gè)以新房為主的市場(chǎng)，二手市場(chǎng)規(guī)模很小。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，菏澤“限售”放松對(duì)于本地區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展應(yīng)該會(huì)起到一定作用，但不能將一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的放松就過(guò)度解釋為“房住不炒”會(huì)松動(dòng)，更不要去妄議或猜測(cè)政策會(huì)大面積放松甚至轉(zhuǎn)向“救市”。

而在菏澤當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士看來(lái)，僅取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，在操作上沒(méi)有太大的實(shí)際意義。

“菏澤對(duì)兩年內(nèi)交易的住宅收取5.6%增值稅，并規(guī)定兩年內(nèi)不得過(guò)戶。如果稅費(fèi)不調(diào)整，二手市場(chǎng)是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變化的。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介小秦（化名）告訴記者，著急賣的房東，多花點(diǎn)錢找找關(guān)系，也一樣能辦（過(guò)戶）。

如業(yè)內(nèi)人士所言，與未來(lái)巨大的新建商品房增量相比，當(dāng)前菏澤市二手房交易量微乎其微，與其說(shuō)“限售”放開(kāi)是利好居民購(gòu)買二手房，倒不如說(shuō)是開(kāi)啟人們對(duì)未來(lái)樓市回暖的期待。

記者前往菏澤市住建局，希望獲得更詳實(shí)的說(shuō)明。但菏澤市住建局辦公室的工作人員在電話中拒絕了記者的采訪要求，“不接受采訪，所有的信息都在官網(wǎng)上，你可以自己查看，再見(jiàn)”。

對(duì)此，張波認(rèn)為，菏澤放松限售這一事件被廣泛關(guān)注，顯示出市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度很高。“但我們也應(yīng)該反觀限售本身，由于菏澤屬于增量房主力市場(chǎng)，二手市場(chǎng)的交易量還遠(yuǎn)未達(dá)到限售放松就會(huì)大熱的局面，近兩年商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，未來(lái)的二手房市場(chǎng)交易量提升是個(gè)趨勢(shì)，提前布局二手房市場(chǎng)的政策微調(diào)，對(duì)于本地區(qū)樓市發(fā)展并不是件壞事。”

財(cái)政赤字高企松綁能盤活存量？

億翰智庫(kù)的研究表明，從菏澤市整體經(jīng)濟(jì)來(lái)看，2017年財(cái)政預(yù)算收入增速放緩，并且菏澤市對(duì)于土地財(cái)政的依賴較高，放開(kāi)限售和降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度有利于提振市場(chǎng)，緩解財(cái)政壓力。

數(shù)據(jù)顯示，菏澤市公共財(cái)政支出在2008年首次上了百億，但其后在不到十年的時(shí)間里就升破了500億元（2017年數(shù)據(jù)）。

相比之下，該市公共財(cái)政收入一直到2011年才達(dá)到百億水平，直到2017年也沒(méi)突破200億元。二者相較，2017年的財(cái)政赤字在300億元左右。

在巨大的財(cái)政收支缺口面前，菏澤對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴，似乎難以避免。

菏澤市一處正在拆遷的工地。每經(jīng)記者 包晶晶 攝

菏澤市場(chǎng)的新增供應(yīng)量頗為驚人。中原數(shù)據(jù)顯示，菏澤的土地成交額自2016年以來(lái)連年增長(zhǎng)，2017年成交額更是激增。根據(jù)易居地產(chǎn)研究院《百城土地儲(chǔ)備報(bào)告》關(guān)于土地出讓相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年以來(lái)菏澤市土地成交額已經(jīng)達(dá)到了450億元，預(yù)計(jì)今年土地收入占財(cái)政收入的比例將進(jìn)一步提高。

但菏澤終究只是山東省南部的一個(gè)二級(jí)城市，官方數(shù)據(jù)顯示，截止2017年末，菏澤市常住人口為873.6萬(wàn)，當(dāng)?shù)厝说娜司芍涫杖雰H為14490元。

大規(guī)模的棚改，并未對(duì)人口有顯著推動(dòng)作用。菏澤的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然相當(dāng)封閉，記者注意到，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)樓盤銷售都不講普通話，推銷房子也只談規(guī)劃，僅少數(shù)外來(lái)企業(yè)零星會(huì)有說(shuō)普通話的銷售。

那么面對(duì)大規(guī)模的棚改建設(shè)產(chǎn)出，如此的人口消費(fèi)力，僅靠預(yù)期的推漲，真的能足夠消化這些新舊庫(kù)存？

實(shí)際上，菏澤的劇情，在諸多三四線棚改大戶城市中也曾上演。此前，“鎂刻地產(chǎn)”記者在九江、上饒等城市調(diào)查時(shí)也看到，2016年以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)和房?jī)r(jià)伴隨棚改的推進(jìn)，一路狂飆，而如今，人口消費(fèi)力后發(fā)不足，市場(chǎng)下行、庫(kù)存壓力大的情況開(kāi)始顯現(xiàn)。

“從本月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議關(guān)注房地產(chǎn)的表述來(lái)看，也充分表現(xiàn)出未來(lái)在樓市調(diào)控上會(huì)更注重因城施策的手段，而非‘一刀切’。”張波總結(jié)道，未來(lái)類似菏澤的調(diào)控政策調(diào)整會(huì)不斷出現(xiàn)，既有從緊又有放松，總體都會(huì)落實(shí)因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控要求，并突出城市政府主體責(zé)任。