樓市新動(dòng)向！這些房企11個(gè)月銷(xiāo)售額突破1000億大關(guān)，房地產(chǎn)的春天要來(lái)了？

18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，取消實(shí)行了一年的新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，菏澤成為全國(guó)首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市。

19日下午，根據(jù)菏澤市住建局消息，菏澤市住建局根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說(shuō)明

2018年12月14日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

2017年11月份，我市限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過(guò)戶(hù)而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，我市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，我局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2018年12月19日

根據(jù)易居研究院發(fā)布的11月份《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》，全國(guó)三四線(xiàn)城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多個(gè)重要信號(hào)，房企銷(xiāo)售放緩、房企11月發(fā)債規(guī)模井噴等信號(hào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策2019年是否會(huì)有所調(diào)整成為各方關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

截至昨天，今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊整體跌幅接近29%，今天開(kāi)盤(pán)板塊走強(qiáng)，魯商置業(yè)直線(xiàn)漲停。

此次菏澤的政策調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？房地產(chǎn)板塊是否值得投資呢？

前11月25家房企銷(xiāo)售超千億

房地產(chǎn)行業(yè)每一次消息的變化都會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重是非常大的。以2017年為例，當(dāng)年全國(guó)的GDP是82萬(wàn)多億，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售額就達(dá)到了13萬(wàn)億，占比超過(guò)15%，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從今年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，前11個(gè)月銷(xiāo)售1000億以上的房地產(chǎn)公司超過(guò)25家，而去年全年銷(xiāo)售超過(guò)千億的公司只有17家。預(yù)計(jì)到今年年底將有30家企業(yè)銷(xiāo)售會(huì)超過(guò)千億。同時(shí)從A股的房地產(chǎn)板塊來(lái)看，141家房地產(chǎn)公司市值是2萬(wàn)億左右，但是前十名的房地產(chǎn)公司市值加起來(lái)超過(guò)9000億，占比超過(guò)45%，可見(jiàn)房地產(chǎn)集中度也是確實(shí)在增加。

11月全國(guó)300城市住宅用地平均溢價(jià)率7%

而土地出讓溢價(jià)率今年出現(xiàn)了回落的現(xiàn)象。從全國(guó)300個(gè)城市11月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，土地溢價(jià)率平均只有7%了，意味著1個(gè)億的土地出讓金，最后拍賣(mài)的成交價(jià)可能是1.07億元，再往下跌一跌可能就會(huì)流拍了。從2016年到2018年全國(guó)核心101個(gè)城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年土地溢價(jià)率是36%，2017年是39%，到2018年卻只有19%。

因?yàn)橥恋厥亲》績(jī)r(jià)格的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，土地價(jià)格的回落表明市場(chǎng)正在回歸理性。除了土地市場(chǎng)的回落或者房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，另一方面，我們看到A股房地產(chǎn)板塊今年以來(lái)跌幅接近29%。雖然股價(jià)下跌，但是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售尤其是一些大型房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售還保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的估值吸引力大幅度增強(qiáng)。

房地產(chǎn)板塊估值低投資吸引力強(qiáng)

目前房地產(chǎn)板塊總體市盈率在9倍左右，股息率是2%左右。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科去年的利潤(rùn)是280億，到昨天為止，萬(wàn)科的市值是2800億，市盈率十倍。實(shí)際上從前三季度的報(bào)表來(lái)看，萬(wàn)科的利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)50%，今年萬(wàn)科的估值會(huì)進(jìn)一步降低。股息率方面，去年萬(wàn)科是十派九元，按價(jià)格和今天的股價(jià)來(lái)算，萬(wàn)科的股息率已經(jīng)超過(guò)3.7%。新城控股、保利地產(chǎn)也類(lèi)似萬(wàn)科，而香港的一些內(nèi)房股，像碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)的市盈率則更低，大概只有5.5倍，股息率已經(jīng)超過(guò)5%。

幾個(gè)月前萬(wàn)科的董事長(zhǎng)郁亮還在說(shuō)房地產(chǎn)要活下去，幾個(gè)月后我們看到，房地產(chǎn)的冬天可能也在悄悄過(guò)去。即使房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)迎來(lái)春天，但兩極分化強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局可能不會(huì)改變。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)板塊或?qū)⒉▌?dòng)向上

當(dāng)前地產(chǎn)板塊的估值處于歷史低位，近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的多個(gè)信號(hào)對(duì)板塊將產(chǎn)生什么影響，哪類(lèi)企業(yè)值得投資呢？各方機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)板塊的變動(dòng)給出了觀點(diǎn)↓

廣發(fā)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的政策底部呈現(xiàn)改善，估值得到支撐，但需要關(guān)注基本面不斷惡化對(duì)板塊走勢(shì)的壓制。

具體來(lái)看，上周?chē)?guó)家發(fā)改委發(fā)布《通知》支持優(yōu)質(zhì)房企融資；而在地方層面，如圖所示的幾個(gè)地區(qū)分別出臺(tái)了根據(jù)學(xué)歷給予購(gòu)房補(bǔ)貼、增加租賃用房供應(yīng)量等規(guī)定。

從估值來(lái)看，預(yù)計(jì)2019年A股地產(chǎn)股遠(yuǎn)期市盈率為6.1倍，H股地產(chǎn)股遠(yuǎn)期市盈率為5.4倍，均處于歷史底部區(qū)間。

中金公司認(rèn)為，年內(nèi)板塊在基本面走弱和政策面改善預(yù)期兩股力量的博弈下，仍將呈現(xiàn)波動(dòng)性，但由于市場(chǎng)對(duì)政策修復(fù)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)，方向?yàn)椴▌?dòng)向上。建議優(yōu)選增長(zhǎng)持續(xù)性好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一二線(xiàn)龍頭，比如A股的保利和招商蛇口，港股股的華潤(rùn)、龍湖和中海。

國(guó)金證券認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的邊際放松仍需等待。從融資方面來(lái)看，2018年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的銀行貸款累計(jì)同比下降7.3%，連續(xù)9個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與之相對(duì)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的自籌資金累計(jì)同比增長(zhǎng)10.8%，呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。

川財(cái)證券認(rèn)為，龍頭房企表現(xiàn)相對(duì)抗跌。截至12月初，A股128只地產(chǎn)股中有122只股票下跌。在上漲的6只股票中，涉及科創(chuàng)板、獨(dú)角獸等題材的地產(chǎn)股表現(xiàn)稍好。金科股份、嘉凱城和合肥城建漲幅居前，分別為27.40%、26.43%和15.58%。在市場(chǎng)整體回調(diào)的大環(huán)境下，龍頭房企表現(xiàn)相對(duì)抗跌，招商蛇口和保利地產(chǎn)今年以來(lái)跌幅均在5%以?xún)?nèi)。

央視財(cái)經(jīng)