官方正式回應(yīng)：菏澤確認取消限售！市場炸鍋，樓市調(diào)控出現(xiàn)新信號？

圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無關(guān)）

最新消息！19日傍晚，山東菏澤住建局發(fā)布《取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明》。

說明稱，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)掛出《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

根據(jù)該文件，菏澤決定取消“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

在全國房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，菏澤突然宣布取消限售，立即引起了市場關(guān)注。

19日早盤，地產(chǎn)板塊拉升走強，魯商置業(yè)封漲停版，榮安地產(chǎn)觸及漲停、銀億股份、信達地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等個股跟隨上漲。

據(jù)了解，這是自2016年四季度本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始后，第一個官方宣布取消限售的城市。對菏澤的松綁樓市，盡管目前各方解讀不一，但大多認為，隨著經(jīng)濟和市場的變化，未來的樓市調(diào)控將是“因城施策，一城一策”。

菏澤率先取消限售的背后

劃重點！上面兩條的主要意思是：

1、主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購住房取消限售。

2、降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，減少開發(fā)商的資金壓力。

菏澤是在2017年11月公布的限售政策，當時政策出臺的背景是，繼當年7月山東省政府發(fā)布加強房地產(chǎn)調(diào)控的通知后，山東共17個城市相繼出臺了調(diào)控政策，只不過菏澤在一年之后即告取消限售。

易居研究院副院長楊紅旭表示，菏澤取消限售的性質(zhì)有點類似于2014年呼和浩特第一個取消限購，其原因或許是樓市降溫之后地方政府覺得房地產(chǎn)市場低迷不利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，因此有所動作。楊紅旭估計菏澤出臺此項政策之前可能征求過山東省住建廳的意見，但未必和住建部溝通過，而且恐怕也沒有預(yù)料到政策出臺會引發(fā)這么大的社會反響，所以此事這幾天應(yīng)該還會繼續(xù)發(fā)酵。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點是一城一策，而分類調(diào)控是本輪調(diào)控的主要基調(diào)。未來在房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)健康的總體要求下，不僅僅是一城一策，也可能是一城多策。庫存過多的區(qū)域松綁政策，庫存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，現(xiàn)在樓市調(diào)控各地有較高自主權(quán)，如果調(diào)控過于嚴厲市場沒有流動性了，也不利于房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。由于全國大部分城市都在調(diào)控中，而菏澤是第一個松綁限售的，此事的心理影響要大于對樓市實際影響。限售本身是限制炒房預(yù)期，提高炒房成本。而短期交易稅費高，未必都會在一二年內(nèi)就轉(zhuǎn)手，政策本身實際效用可能不高。

賣地成為地方財政主要收入源之一

今年以來，政府推動結(jié)構(gòu)性去杠桿，地方政府通過土地供給進行融資的需求明顯上升。財政部于12月13日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，地方政府性基金預(yù)算本級收入58518億元，同比增長27.6%，其中土地出讓收入53362億元，同比增長28.9%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，今年一二線40大城市賣地金額與2017年同期基本持平，賣地總金額約為2.64萬億元（2017年同期為2.65萬億元）。

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心

根據(jù)上表所示，重慶、鄭州、武漢、蘇州、上海、杭州、廣州、北京賣地收入在1000億元以上，西安、無錫、溫州、天津、石家莊、青島、寧波、南京、昆明、濟南、福州、成都、長沙賣地收入超過500億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，整體看11-12月一二線城市賣地積極性提高，多個城市加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，年末有望出現(xiàn)土地出讓小高峰。

從熱點城市看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位。三四線城市土地市場也明顯活躍，在2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額不斷提升。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑

12月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年1至11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。今年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1%。

值得注意的是，最近3個月住宅銷售面積增長幅度分別為3.3%、2.8%、2.1%，除土地購置面積增速已連續(xù)2個月下滑外，銷售面積增速、銷售額增速都至少連續(xù)下滑了3個月，開發(fā)投資增速也呈下降態(tài)勢，且已連續(xù)3個月低于10%。

有房地產(chǎn)分析師表示，今年房地產(chǎn)投資增速還不錯，到現(xiàn)在還在9%以上。但今年基數(shù)不算低，另外實際上企業(yè)的投資意愿并不強烈，主要是土地出讓金方面的貢獻比較多，預(yù)計明年房企銷售情況短期內(nèi)應(yīng)該不會反轉(zhuǎn)，明年企業(yè)開工的情況應(yīng)該不會太好，銷售直接影響到開工和回款，繼而影響企業(yè)的購地，所以明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的表現(xiàn)恐怕并不會特別理想?？赡芟鄬^好的是鋼鐵和水泥，其價格都處于歷史的高位，所以施工的強度是能夠保證的。

調(diào)控放松傳聞不時涌現(xiàn)

自2016年四季度開始的這輪房房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，調(diào)控效果顯而易見，市場降溫明顯。自今年7月底中央政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、購地三大關(guān)鍵指標紛紛開始下滑，房地產(chǎn)市場進入下降通道。此后10月底以及12月中旬的中央政治局會議新聞稿中均未提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能放松的論調(diào)在業(yè)界流傳。

今年10月，多重所謂的房地產(chǎn)“利好”消息撲面而來，包括房貸利率下調(diào)、廣州部分區(qū)域?qū)⒎潘上迌r、國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開樓市全部限購等等。這些信息的發(fā)酵令資本市場房地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲，但這些所謂的“利好”都經(jīng)不起推敲，均遭權(quán)威部門否認。

12月中旬，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》后，各種松綁優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資的聲音甚囂塵上。

業(yè)界不少人都預(yù)計，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)足夠強力，不適宜繼續(xù)加碼調(diào)控房地產(chǎn)，甚至房地產(chǎn)政策未來會溫和寬松的論調(diào)也開始出現(xiàn)。

國家發(fā)改委參與撰寫文件的不具名權(quán)威人士并不認同“松綁”一說。該人士表示，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的精神，目前企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

房價跌幅或相對有限

盡管房地產(chǎn)調(diào)控整體并未放松，但菏澤此時的“官宣”是否會拉開三四線城市房地產(chǎn)政策未來調(diào)整的序幕仍有待觀察。2019年的房地產(chǎn)市場會走向何處？

上海半夏投資創(chuàng)始人李蓓認為，地產(chǎn)去化率今年二季度開始快速下降，從近90%的水平下降到最新只有60%多，這意味著庫存正在快速的上升。雖然地產(chǎn)開工高增長，但地產(chǎn)竣工持續(xù)大幅負增長，意味著開發(fā)商缺錢，開發(fā)商補庫存的能力和意愿并不強烈。

在這樣的環(huán)境下，地產(chǎn)開工和施工的加速，只不過是房價轉(zhuǎn)跌的背景下，地產(chǎn)商在跟房價下跌賽跑。只要開工施工足夠快，才能在下跌趨勢中實現(xiàn)更高的銷售價格。

而這種賽跑，一旦去化率下降到一定程度，或者存量土地消化到一定程度，或者資金壓力大到一定程度，就會戛然而止。這個時點，應(yīng)該在幾個月以內(nèi)。

海通證券姜超認為，明年來看，如果中國想要實現(xiàn)健康的去杠桿，則再度大幅放松地產(chǎn)調(diào)控政策甚至是去刺激的可能性不大，在過去幾年透支了地產(chǎn)需求后，明年地產(chǎn)銷量增速大概率還會向下，地產(chǎn)企業(yè)將面臨內(nèi)部現(xiàn)金流的持續(xù)弱化。

姜超表示，我國2015年開始的這一波房地產(chǎn)牛市全國很多地方房價漲幅超過1倍，短期房價暴漲明顯不合理，但考慮到每年的名義經(jīng)濟增速也有10%左右，四年下來我國GDP總量增長了40%多，這部分經(jīng)濟增長對應(yīng)的房價上漲應(yīng)該是合理的，所以房價哪怕下跌也不會跌回原點，平均跌20%-30%應(yīng)該是個極限。

此外，三四五線城市的房價未來有回落風險，但一二線城市有人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，是因為限購導(dǎo)致房價回落，而未來行政化的限購可以取消，只要有剛需的支持，房價的跌幅就會相對有限。