假如魚化寨是最后一拆？

每經(jīng)記者 任伯懿    每經(jīng)編輯 劉琳    

轟鳴聲中，魚化寨的過往涌上人們心頭，那是沸騰的人間煙火。

幾乎同時(shí)，1800公里外，深圳的城中村也面臨抉擇，但他們打出橫幅卻是：“為什么政府不拆我家”。

現(xiàn)實(shí)往往這么魔幻，房價(jià)高時(shí)，我們罵開發(fā)商，等房價(jià)降時(shí)，照樣有人砸售樓處。

崔健的歌里唱道：“不是我不明白，這世界變化快。”

全國上下，鮮見拆遷時(shí)不進(jìn)行抵制的城中村，但拆遷步伐一旦停止，真的明確不拆，欲拒還迎的心瞬間落空，又是怎樣一番滋味？

假如魚化寨之后，西安像深圳一樣，諸多城中村不再城改，這座城市又將會(huì)是怎樣一番景象？端坐在城中村中，原本有望成為拆二代的準(zhǔn)富豪們，又作何思？

?

“不準(zhǔn)不拆！”

11月7日，深圳羅湖區(qū)筍崗村發(fā)生了一次群體性事件，一些村民在村內(nèi)拉起“強(qiáng)烈反對(duì)、抵制綜合整治，要求城市更新”的橫幅。

他們的訴求相當(dāng)統(tǒng)一，認(rèn)為綜合整治（翻新維護(hù)）會(huì)嚴(yán)重干擾正常生活，而更深層的原因是，城市更新（拆遷）可以拿到實(shí)在的賠償。

事件發(fā)生的兩天前，《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》征求意見稿發(fā)布。

文件提出，范圍內(nèi)用地在7年內(nèi)不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃；同時(shí)，還將引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村規(guī)?；赓U改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

翻譯過來就是，城中村今后以綜合改造為主，不再進(jìn)行整體拆遷。

根據(jù)深圳市規(guī)土委的調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳城中村用地總規(guī)模大概320平方公里，而這次城中村綜合整治的規(guī)模為99平方公里。

言下之意，全深圳1/3的城中村暫時(shí)不拆了。

這可急壞了等待拆遷的城中村居民，租房收益和與拆遷補(bǔ)償相比簡直是云泥之別，而單純依靠房租帶來的不穩(wěn)定性，也長期困擾著此地居民。

有記者算了筆賬，當(dāng)前村內(nèi)50平方米左右的一房一廳，租金大約2900元/月，不帶家私家電。以此估算，一名擁有一套50平方米房子的筍崗村村民，年租金收益也就3.5萬元。

但如果按照1：1的拆遷賠償比例，周邊二手房4萬元/平方米的單價(jià)來粗略計(jì)算，筍崗村50平方米的房子拆遷的話，村民可獲取的補(bǔ)償款高達(dá)200萬元，與綜合整治的年租金收益相差60倍。

?

深圳為什么不拆了？

深圳的不整體拆遷、綜合治理實(shí)屬無奈之舉，主因無非拆遷成本太高。

今年5月，中鐵集團(tuán)以出讓子公司股權(quán)的形式，退出了深圳新圍仔村舊改項(xiàng)目，很多媒體用得是“無奈逃離”這個(gè)詞。

從2010年接手城改開始，曠日持久的拆遷和無休止的訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心，最終中鐵敗下陣來，選擇離開。

這當(dāng)然不是個(gè)案，據(jù)媒體報(bào)道，自2015年下半年起，越來越多全國性的避險(xiǎn)資本和房企涌入深圳，搭著各種關(guān)系到各個(gè)城中村圈地收購舊改項(xiàng)目。盡管很多項(xiàng)目并不成熟，但房企砸下的往往是巨資。

而一旦拆遷受阻，資金鏈條緊繃，加上陷入無休止糾紛訴訟，10家城改，有9家都會(huì)轉(zhuǎn)手他人。

即使在拆遷補(bǔ)償較深圳低許多的西安，因城改陷入債務(wù)危機(jī)的房企亦不在少數(shù)，所以，只要能通過招拍掛拿地，很多房企并不想與城改扯上關(guān)系。

城改困局帶來的城市更新停滯，最終成了一場(chǎng)零和游戲。

假如深圳1/3的城中村不再拆遷，村民的居住環(huán)境則無從改變，即使綜合整治，亦難逃消防、治安、人居的重重隱患；

于城市而言，項(xiàng)目更新周期拉長，城鎮(zhèn)化速度減緩，城中村的安全隱患仍會(huì)伴隨著城市的發(fā)展，增加治理成本；

對(duì)開發(fā)商來說，無地可拿之下，只能轉(zhuǎn)向?qū)Τ侵写宓木C合治理，客觀上加大了房企的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且大規(guī)模同時(shí)開展城中村改造并不利于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

城中村，將長時(shí)間成為城市的隱疾，時(shí)不時(shí)復(fù)發(fā)。

?

西安學(xué)到了什么？

深圳的教訓(xùn)，正在成為西安的警示。

作為一線國際化大都市，深圳土地資源嚴(yán)重匱乏，城中村已成為開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)。

從最新的“十三五”規(guī)劃來看，深圳的城市更新中心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城中村，城中村和舊工業(yè)區(qū)占比已經(jīng)超過90％。

事實(shí)上，隨著西安城市的擴(kuò)容以及內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)的提升，城中村改造也是西安進(jìn)行城市更新的重點(diǎn)。

《2018年西安市集體土地上棚戶區(qū)（城中村）改造計(jì)劃》，2018年應(yīng)啟動(dòng)36個(gè)城中村和16個(gè)國有土地上棚戶區(qū)的征收（拆遷）、建設(shè)等工作，而到了2019年，將有63個(gè)城中村和25個(gè)國有土地上棚戶區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”的期間，西安共完成了86個(gè)城中村和33個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的拆除工作，而到了“十三五”，西安計(jì)劃改造117個(gè)城中村和67個(gè)棚戶區(qū)。

過去，城中村在緩解低收入群體生存壓力方面，確實(shí)起到了一定作用，但低收入群體與城市管理者又都承擔(dān)了安全管理的風(fēng)險(xiǎn)，特別是依賴違法建筑形成的高密度聚居區(qū)，這種風(fēng)險(xiǎn)更加突出。

當(dāng)下，作為城市化進(jìn)程特殊產(chǎn)物的城中村，反而又成為城市化進(jìn)程阻礙。

及時(shí)紓解矛盾，化解風(fēng)險(xiǎn)，不僅是西安城市更新的必修課程，也是西安建設(shè)國家中心城市和國際化大都市的關(guān)鍵一環(huán)。

如果西安的城中村改造停滯，魚化寨成為最后一拆，那剩下的如西八里村、三爻村、沙井村等，將永遠(yuǎn)定格成為這座正在快速生長的城市的瘡疤，而城中村的居民，也永遠(yuǎn)定格為介于市民與村民之間的尷尬身份。

如果不想“握手樓”成為永恒，我們希望與這座城市共贏。