每日經(jīng)濟新聞 2018-12-14 16:12:18
每經(jīng)記者 任伯懿 每經(jīng)編輯 劉琳
2003年,全國非典爆發(fā),中國經(jīng)濟受挫嚴重。
保增長壓力之下,國務(wù)院下發(fā)“18號文”,明確指出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),將其定性為促進消費,擴大內(nèi)需,拉動投資增長的有力措施。
隨后全國房價止跌反彈,房地產(chǎn)的黃金十年轟轟烈烈。
天地源正是在此時由西安走向上海,借殼上市,開始它全國業(yè)務(wù)的布局。
不過,15年后,帶著凈利潤3.53億(今年前三季度)的成績,天地源又把注冊地改回了陜西,只是此時,比天地源上市晚很多年的房企利潤都已達到百億。
天地源這15年干了啥?
我們看到的是,缺乏運作、同業(yè)競爭、高管落馬、戰(zhàn)略保守、擴張緩慢……這家陜西第一上市房企的痼疾隱現(xiàn)。
痼疾一:資本市場,無甚作為
天地源回來了,帶著陜西第一上市房企的光環(huán),2017年凈利潤2.54億,2018年前三季度凈利潤大漲至3.53億,在陜西板塊,這樣的業(yè)績絕對屬第一梯隊。
但如果從行業(yè)來看,上市15年的天地源,無論從市值、營收還是凈利潤都不及行業(yè)平均值。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行TOP200,天地源僅排名193,甚至連西安房企銷售額排行榜中,天地源都會被擠出前十。
橫向比較之下,我們的陜西第一上市房企變得乏善可陳。
多個房地產(chǎn)行業(yè)或金融行業(yè)的觀察者表達了幾乎一致的觀點,雖然上市較早,但國企性質(zhì)從一定程度上限制了發(fā)展,在資本市場又無甚作為,鮮有通過資本平臺募集資金,錯過了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時期。
▲數(shù)據(jù)來源:Wind
根據(jù)Wind數(shù)據(jù),天地源上市以來,僅發(fā)行過5次債券,第一次的發(fā)行時間是2015年9月,最近一次的發(fā)行時間是今年6月,規(guī)模最多10億,最少5億。
也就是說,上市12年后,天地源才開始利用資本平臺發(fā)債。
這對以資金為王的房地產(chǎn)企業(yè)來說,顯然太過消極,特別是在2003年至2008年這一時間段,天地源沒有乘上全國房價上漲的勢頭,實在太過可惜。
而同為地方房企,比如福建的泰禾集團,自2010年上市起,已經(jīng)發(fā)行各類債券15種,規(guī)模從10億到30億不等。
在業(yè)內(nèi)人士看來,走出去,最明顯的效果就是弱化“兄弟內(nèi)斗”、依賴本土的局面。
天地源母公司高科集團旗下,紫薇地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、高科地產(chǎn)幾家公司皆立足高新,輻射西安全境,同業(yè)競爭在所難免。
當年天地源在滬上市,對于解決同業(yè)競爭問題曾做出過承諾,2014年,天地源又發(fā)布了高科集團解決同業(yè)競爭的時間期限。
聲明在2020年底前,通過整合業(yè)務(wù)資源的方式,逐步消除同業(yè)競爭的情況。
不過,去年仍有投資者在股吧提問,“解決期現(xiàn)已過去了一半多時間,‘分步’解決連措施、計劃都沒有,更沒有實際行動,以前是光打雷不下雨,慢慢變成不打雷不下雨,與投資者玩‘一陣風’。這樣如何得到尊敬,令人信服,希望西安高新及上市公司管理層給投資者一個交待,如違承諾,如何補償!”
天地源祭出的回答,仍然是那份2014年6月發(fā)布的公告,除此之外,再無解釋。
如果說在上海期間,地方監(jiān)管局對西安同業(yè)競爭了解的不會太深入,但是搬回來之后,幾家兄弟公司同在本土搶地,監(jiān)管機構(gòu)對此問題的了解,將會是很透徹的,這個問題是否能夠解決呢?
痼疾三:外擴緩慢,“守土無方”
除了與兄弟公司競爭,天地源自上市后,向全國布局的步伐似乎也稍顯緩慢。
根據(jù)評級機構(gòu)描述,天地源的業(yè)務(wù)區(qū)域布局,初步形成了以西安為中心的西部市場、以蘇州為中心的長三角市場、以天津為中心的環(huán)渤海市場、以深圳為中心的珠三角市場、以重慶為中心的西南市場的戰(zhàn)略布局。
但實際上,天地源只有在蘇州的營收曾超過西安,其他城市僅有個別項目開發(fā)。
所謂的長三角市場,只在蘇州進行了深度開發(fā),長三角另一座城市泰州,2017年剛剛進駐;環(huán)渤海市場,目前只在天津開發(fā)了津九軒、歐筑等項目;西南市場的重慶,剛拿地不久。
陜西以外,天地源只在廣東省進駐城市較多,如深圳、惠州、佛山。
回看陜西,天地源在大本營西安的優(yōu)勢也逐漸喪失, 2017年度銷售業(yè)績,天地源已被擠出前十。當然,整個西安本土房企也呈現(xiàn)萬馬齊喑的態(tài)勢。
本應(yīng)是最有實力與外地房企抗衡的天地源,卻顯得“守土無方”。
有一個數(shù)據(jù)比較有趣,2016年,天地源在蘇州的成交額遠超西安,但在銷售排名中,天地源只位列當年蘇州房企銷售額第14位,排在第2的是蘇州高新區(qū)旗下的蘇高新。
痼疾四:戰(zhàn)略保守,業(yè)績平平
“慣看云卷云舒,做地產(chǎn)潮漲中的穩(wěn)健前行者”,這是天地源官網(wǎng)一篇關(guān)于其董事長專訪文章的標題,也是天地源的性格。
文章說,在調(diào)控頻繁、潮起潮落的房地產(chǎn)行業(yè),天地源公司多年來保持著一種穩(wěn)健前行的步調(diào),這家穩(wěn)健的公司從來不拍地王。
這種性格已經(jīng)滲透進其置業(yè)顧問的話術(shù)中,“作為國營企業(yè),它走得路線不是高周轉(zhuǎn)快速擴張這樣一個模式,它都是比較穩(wěn)健的開發(fā)模式。”
對于一家企業(yè),穩(wěn)健被當做優(yōu)點來宣傳,本無可厚非,但對于強調(diào)資金、規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè),穩(wěn)健卻也意味著保守。
翻看天地源上市以來的年報,無論是經(jīng)營目標還是拿地規(guī)模,都顯得過于小心和謹慎。
2014年,天地源全年在全國范圍內(nèi)共獲取土地4塊,共計246畝,2015年獲得土地508.45畝,2016年地價上漲,天地源一無所獲,2017新增土地454畝。
這對于以開發(fā)中高端樓盤和大型社區(qū)為主的天地源來說,實在太過保守,僅天地源在西安一個萬熙天地項目就超過400畝,西安以外斬獲就顯得太少。
反映在經(jīng)營業(yè)績上,就是平穩(wěn)增長,難有大的跨越。
天地源還有夢想嗎?
歷年的公司發(fā)展戰(zhàn)略,實際上是看不到天地源躋身一線房企的雄心的,其多年強調(diào)的“文化地產(chǎn)”定位,更多地體現(xiàn)在了每個項目的名稱上。
宣傳稿中,這樣寫道,“在西安木塔寺旁開發(fā)項目,會先做一本反映長安城歷史文脈的《城之國語》,文字之間洋溢著對歷史的尊重,絲毫沒有廣告蹤跡。在蘇州做項目先寫一本《水墨三十度》文化讀本,而后才是開發(fā)的項目……”
無形中,天地源就變慢了。
“高新這邊你可以看到,一線房企開發(fā)的項目并不多,基本上都是我們高科集團開發(fā)的。”
當年天地源在高新區(qū)確實拿到不少優(yōu)質(zhì)地塊,可這樣慣出來的孩子,到了大城市,又拿什么與人競爭。
天地源注冊地遷回陜西,不啻為一個契機,當年坊間多有談?wù)摰母呖萍瘓F旗下幾家地產(chǎn)公司整合進上市公司平臺,倒真值得拿出來好好說說。
近兩年,河南、四川、浙江等地的開發(fā)商大舉進入西安搶地,西安本土房企在土儲、銷售、業(yè)績上大不如前。
這其中,規(guī)模、資金不如一線房企當然是主因,可如果天地源能整合其他幾家兄弟公司,發(fā)揮好上市公司平臺作用,未來幾年的西安樓市,“改天換地”并非沒有可能。
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