套現(xiàn)、彌補虧損、打折出售·······上市公司年底掀起賣房潮

一到年末，上市公司賣房潮又如期而至。

與往年不同，今年上市公司賣房大軍呈現(xiàn)四大特點：一是賣房案例比去年多，其中不乏一線城市房產(chǎn)；二是賣房主角范圍更廣泛，除為了扭虧的企業(yè)外，包括券商在內(nèi)的“不差錢公司”也開始變賣房產(chǎn)；三是在近期房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)向好的情況下，卻頻現(xiàn)上市公司甩賣房企股權(quán)或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；四是部分上市公司出現(xiàn)“賣房難”現(xiàn)象，主動打折出售房產(chǎn)。

賣房變現(xiàn)者眾

12月7日，海航物流集團有限公司在北京集中推介了10項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)、在建工程、非上市公司股權(quán)等多領(lǐng)域，總報價約76億元。其中包含了頗受關(guān)注的北京海漁廣場和三亞喜來登酒店。

北京房產(chǎn)被變賣，這在上市公司中并非獨一案例。

金智科技將位于北京的4套住宅、總面積超過550平方米的房產(chǎn)以3308.16萬元的價格出售給江蘇金智集團有限公司。出售的目的是“進一步盤活公司存量資產(chǎn)，降低異地管理維護成本，提高資產(chǎn)運營效率，適當(dāng)控制銀行借款規(guī)模和財務(wù)費用，降低公司資產(chǎn)負債率。”

盤活存量資產(chǎn)、降低負債、改善財務(wù)狀況，這是大部分上市公司出售房產(chǎn)的理由。而其中，又有部分企業(yè)試圖通過出售房產(chǎn)使業(yè)績“扭虧為盈”或拯救業(yè)績下滑的幅度。這是歷來上市公司業(yè)績調(diào)節(jié)的“利器”。年初時，北汽藍谷（S*ST前鋒）就因處置房產(chǎn)增收增利而摘帽。

近期，同樣是變賣北京房產(chǎn)，中迪投資在11月初時公告稱，擬將位于北京市朝陽區(qū)東方東路、建筑面積193.93平方米的房產(chǎn)作價1350萬元出售給北京天利天力咨詢服務(wù)有限公司。該房屋賬面原值超過330萬元，賬面凈值299萬元，交易完成后預(yù)計產(chǎn)生約743萬元的稅前收益。

中迪投資前三季度虧損633萬元，出售一套房產(chǎn)足以彌補此虧損。因此，深交所后來向該公司發(fā)布了關(guān)注函，要求其對次交易的必要性進行說明。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月初，出售房產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司達33家，涉及的公告次數(shù)達52次，比2017年全年的45次還多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布賣房信息。

12月5日，華伍股份將位于豐城市河洲街道的閑置國有土地使用權(quán)、地面建筑物房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價為3146萬元，預(yù)計可產(chǎn)生利潤1516萬元。轉(zhuǎn)讓的理由是“轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)為公司老廠區(qū)土地使用權(quán)和建筑物，轉(zhuǎn)讓將有利于盤活公司閑置資產(chǎn)。”

此外，道明光學(xué)、銀之杰、建發(fā)股份、天喻信息、三變科技等公司也相繼公告擬出售房產(chǎn)或土地。

值得注意的是，今年還有不止一家券商加入到賣房行列中。在市場波動下行之下，券商定增、賣房多舉措儲備余糧“過冬”。

近日，國元證券在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露轉(zhuǎn)讓信息，擬以3500萬元的價格轉(zhuǎn)讓四套位于上海市區(qū)的房產(chǎn)。而在此之前，中原證券曾掛牌出售11處房產(chǎn)，分別位于北京、鄭州及河源等地的員工宿舍及營業(yè)部辦公場所。

頻現(xiàn)出售房企股權(quán)

除直接賣房外，近期還頻現(xiàn)上市公司出售房地產(chǎn)公司股權(quán)。

12月3日，香梨股份擬以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式將全資子公司——巴州昌達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)作價逾6000萬元轉(zhuǎn)讓給新疆家合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。后者為香梨股份的間接控股股東新疆昌源水務(wù)集團有限公司的子公司，此次交易涉及關(guān)聯(lián)交易。

讓市場疑惑的是，在出售昌達房產(chǎn)之前，香梨股份還曾公告稱，擬在巴州投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，出資的資產(chǎn)是土地及應(yīng)收賬款債權(quán)，合計金額為6068.67萬元，與上述出售的房產(chǎn)股權(quán)價格相當(dāng)。

香梨股份稱，房地產(chǎn)開發(fā)并非公司主營業(yè)務(wù)，且公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人員，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)可以“盤活公司資產(chǎn)、降低經(jīng)營風(fēng)險、有利于公司發(fā)展和股東的利益。”并稱此次交易預(yù)計將增加公司今年約650萬元-850萬元的投資收益。

此收益也基本可以覆蓋香梨股份今年前三季度的虧損。今年1-9月，香梨股份營業(yè)收入2277萬元，虧損428萬元。而去年全年，香梨股份是盈利508萬元。如果香梨股份第四季度其他業(yè)務(wù)不虧損且上述交易按最高投資收益算，那么今年其業(yè)績或與去年相差不大。

除香梨股份外，11月底，云南旅游擬逾12億元出售云南世博興云房地產(chǎn)有限公司55%股權(quán)，接盤方是華僑城集團的全資子公司華僑城西部公司。華僑城集團是云南旅游的控股股東，因此此交易也是關(guān)聯(lián)交易。

被出售的世博興云并非虧損資產(chǎn)。2015-2018年上半年，其凈利潤分別為2897萬元、-440萬元、6070萬元及4384萬元，近三年其利潤增長趨勢明顯。云南旅游將其打包出售的理由是“為了聚焦旅游主營業(yè)務(wù)，強化核心業(yè)務(wù)”。

出售房企，香梨股份和云南旅游的理由是一致的，即聚焦主業(yè)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去十年，房地產(chǎn)的投資收益大舉跑贏上市公司主營業(yè)務(wù)的利潤增速，甚至此前有新三板公司老板調(diào)侃稱“幾年前變賣家產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，結(jié)果幾年下來，公司剛盈利，而我卻買不起房了”。

這吸引了不少上市公司進行房地產(chǎn)投資，包括直接購房或投資房企。如今房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度空前，相關(guān)資產(chǎn)增值空間有限，這或?qū)⒊蔀樯鲜泄咎幹觅Y產(chǎn)的原因之一。

而Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度A股上市公司投資性房產(chǎn)價值1.1萬億。其中剔除房地產(chǎn)上市公司后，擁有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量達1696家公司，占據(jù)A股上市公司一半以上。因此，賣房大軍或?qū)⒊掷m(xù)擴大。

賣房路曲折有公司打折出售

或由于急于變現(xiàn)、行業(yè)大環(huán)境等因素影響，近期上市公司的賣房大軍中不乏“打折出售”的按理。

10月底，三變科技擬將持有的9套房產(chǎn)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開掛牌出售，房屋總估值超過4500萬元，其中3套位于北京，4套位于上海。出售理由是為了優(yōu)化和盤活公司存量資產(chǎn)。

今年前三季度，三變科技虧損4491萬元，賣房變現(xiàn)有利于其拯救業(yè)績。按公司的說法是“若上述房產(chǎn)按評估值完成出售，扣除賬面凈值、各類稅費等，預(yù)計對本年度凈利潤影響金額約為1646萬元”。

然而一個月后，三變科技的房子還沒賣出去，其中4處房產(chǎn)已征集到意向受讓方，而其余5處仍未征集到受讓方。沒賣出去的5套房子評估值為2492萬元，其中3套位于上海，1套位于北京，1套位于哈爾濱。

因此，三變科技打算將其打折出售。其公告稱，根據(jù)房產(chǎn)市場情況結(jié)合公司資產(chǎn)的實際狀況，公司董事會同意上述公開掛牌未征集到受讓方的5處房產(chǎn)終止掛牌，通過其他公開方式進行出售，成交價不低于評估價的90%。按此計算，5套房子最終的成交價約為2243萬元，比評估值低約250萬元。

盡管打折賣，三變科技還是賺的。例如位于北京宣武區(qū)的那套房子，三變科技的購入價格是514萬元，打折后的出售價是1581萬元，二者相差兩倍多。

除三變科技外，今年賣房路比較坎坷的還有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算賣出位于重慶及深圳的5處住宅，三個月后仍然還有3處未出售；后者去年年底即掛牌出售位于上海及哈爾濱的房產(chǎn)但最終沒賣出去，今年3月份二度掛牌出售，不過價格方面并未折價。

證券時報 陳麗湘

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