每日經(jīng)濟新聞 2018-12-06 19:16:38
這些位于黃金地段、高地價催生出的地王版限競房早已脫離了剛需人群,儼然成為富人們的配置,甚至與豪宅市場展開了明爭暗斗的較量。
每經(jīng)記者 陳夢妤 王佳飛 每經(jīng)編輯 林菁晶
北京城內(nèi),西南四環(huán)。
佑安府、西城天鑄,地王之上的限競房。
西府大院、西宸原著,地王之上的頂豪。
定位“我們是豪宅”的佑安府剛剛高調(diào)入市,“不需要做推廣”的西城天鑄正默默蓄客。而延遲4年取證的西府大院不再死磕15萬+的理想定價,老牌10萬+西宸原著正伺機而動。
如今北京房價的10萬+,離不開這些曾經(jīng)的區(qū)域地王,以及他們的幕后操盤手。
這些位于黃金地段、高地價催生出的地王版限競房早已脫離了剛需人群,儼然成為富人們的配置,甚至與豪宅市場展開了明爭暗斗的較量。
四個項目的區(qū)位所在 記者 王佳飛 制圖
“北京未來四環(huán)內(nèi)的房價會超過每平方米10萬元。”
2013年的行業(yè)預(yù)測,如今已成為現(xiàn)實。而一手貢獻10萬+的,正是那些曾經(jīng)的區(qū)域地王。在四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)日益趨緊的背景下,西南四環(huán)的區(qū)域地王,溢價率幾乎個個都達到了50%。
2014年2月13日的馬年第一拍,龍湖地產(chǎn)以總價35.7億元、現(xiàn)場競配5.4萬平方米限價商品房,將豐臺區(qū)西局地塊收入囊中,溢價率達48%,商品房部分折合樓面價60730元/平方米。
一周后的2014年2月20日,泰禾集團以總價49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件摘得豐臺區(qū)西局舊村改造項目二期地塊,住宅部分折合樓面價63395元/平方米,溢價率達47.7%。
這兩宗地塊,便是如今的西宸原著和西府大院,前者二手房均價已經(jīng)超過11萬元/平方米,后者今年10月取證時價格為11.3萬元/平方米。
不過,豐臺一下子變成“瘋”臺,還數(shù)2017年那場經(jīng)過68輪激烈競拍而落定的土地交易,即一度陷入“限轉(zhuǎn)共”傳聞的佑安府。
2017年7月18日,豐臺區(qū)西鐵營地塊掛牌,盡管商品住宅銷售均價不超79459元/平方米,且最高銷售單價不超83432元/平方米(與當(dāng)時該地塊周邊單價7萬元左右的二手房均價幾乎持平),但罕見的三環(huán)內(nèi)區(qū)位加持依然引發(fā)了房企們的激烈拼搶。保利+首開+龍湖+招商超級聯(lián)合體,碧桂園、中海、九龍倉、萬科、金地、金融街等10家房企以及聯(lián)合體參與競拍。最終,金茂+國瑞+世茂聯(lián)合體以78.7億元和54%自持面積的嚴(yán)苛條件摘得該地塊,溢價率達49%,由“地王專業(yè)戶”金茂操盤。
在港資房企一個“買”或“賣”動作就足以引起風(fēng)吹草動的北京市場,一宗大筆收購加碼便有了風(fēng)向標(biāo)意義。更何況,這是有著香港豪宅教父之稱的九龍倉。
2017年9月21日,豐臺西局舊改三期地塊開拍,共有包括葛洲壩、金茂、金地、中海、萬科+平安等在內(nèi)的9家房企及聯(lián)合體參與競拍。經(jīng)過38輪報價,九龍倉以62.6億元率先觸及價格上限,最終以總價62.6億元+16%自持比例拿下,溢價率49.05%。其中,商品住房銷售均價不超過77800元/平方米,最高銷售單價不得超過81690元/平方米。
雖然北京的高地價催生了拿地的聯(lián)合體時代,就連五環(huán)沿線的地塊都已經(jīng)是聯(lián)合體拿地的天下,但這宗高達62.6億元總價的地塊,九龍倉是獨自拿下的。如果剔除自持,可售部分的樓面價成本將超7萬元/平方米,與項目銷售限價僅咫尺之遙。
在高溢價率和各路資金的追捧下,北京的泛豪宅化趨勢已經(jīng)很明顯。尤其是,當(dāng)土地性質(zhì)決定了項目的最高限價,房企一次次抬高競價,也是在一次次壓縮自身利潤空間。
由于自帶地王屬性,這四宗地中的限競房項目從開始便注定了是一場資金和運營的角力。
記者注意到,佑安府地塊的性質(zhì)為住宅混合公建用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、基礎(chǔ)教育用地,建筑面積19.38萬平方米,其中住宅面積為11.42萬平方米。不過,加上70/90和8.3萬元單價限制,以及54%自持,佑安府的操盤難度一度被業(yè)內(nèi)稱為“哥德巴赫猜想”。
11月25日,佑安府以均價約8萬元/平方米取證,并在11月30日推出了49平方米一居11套,89平方米兩居182套。據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解,目前項目去化率已經(jīng)達到84%。
與眾多主流限競房項目一樣,“高低配”也是佑安府的選擇,以保證住宅整體容積率3.6內(nèi)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。
但是,佑安府銷售人員更在意的是30%的高端別墅稀缺客群,他們更希望項目成為豪宅領(lǐng)域的標(biāo)桿,而不是被過多地打上限競房的標(biāo)簽。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從佑安府售樓處獲悉,項目主力產(chǎn)品是300~500平方米疊拼別墅,共158套,均為精裝交付,總價在2500萬~4200萬元。
也正由此,佑安府此前的出街文案,“二環(huán)墅”成為核心定位。這似乎解釋了記者在咨詢49平方米戶型后的杳無音訊,也印證了業(yè)內(nèi)人士的調(diào)侃“佑安府是給有錢人的福利”。
同為地王之上的限競房,相比佑安府,西城天鑄則顯得低調(diào)很多。在九龍倉正式發(fā)布項目案名西城天鑄之時,“鎂刻地產(chǎn)”記者曾實地探訪。不過,若非保安指引,幾乎不可能找到這個隱藏在藍色施工圍擋之后的售樓處。
西城天鑄的售樓處,需要穿過圍擋才能找到 記者 王佳飛 攝
作為豪宅操盤手的首個限競房項目,九龍倉在西城天鑄做出的產(chǎn)品非常有個性,每棟樓的層數(shù)、層高、梯戶比、得房率都有差異。北京一般的項目社區(qū)樓棟都是北高南低階梯式分布,但西城天鑄的樓棟規(guī)劃是北低南高,并將大戶型藏于高層樓棟之中。
“我們也不知道老板是怎么想的。”有項目銷售人員直言。
限競房絕大部分都執(zhí)行70/90,很多開發(fā)商都抱怨,在這樣的規(guī)劃條件下很難做出好產(chǎn)品。但九龍倉是香港來的,香港樓盤的密度遠高于北京,面積和空間對于香港開發(fā)商從來都不是問題。要知道,香港的房子,是論呎賣的。
也正因此,九龍倉來做限競房,對市場來說是一個重要風(fēng)向標(biāo)。
“我們的項目不需要做推廣,很多客戶都是自己找過來的。”銷售人員如是說,“這附近以豪宅居多,周邊新房房價都已經(jīng)賣到10萬+了,我們作為限競房,價格上會很有優(yōu)勢。”
地段足夠好帶來的號召力,讓銷售人員非常有底氣。
但是,在官方未有明確處理意見之前,大部分開發(fā)商都會把自持面積當(dāng)成成本列支,所以西城天鑄這宗地塊的最終樓面價,約7.4萬元/平方米,與限售均價7.8萬元/平方米之間,只剩下4000元/平方米。
與佑安府一樣,西城天鑄也想牢牢抓住剩余的30%客群。銷售人員向記者介紹,項目有168平方米和173平方米的大戶型,總價1345萬元起。
有業(yè)內(nèi)人士表示,限房價政策最初目的是抑制房價快速上漲,但并非所有土地都適合該政策,尤其是一些位置較好,或者規(guī)劃容積率低的土地就應(yīng)該完全市場競價。
地段好的限競房項目雖然比周邊二手房價格有所下降,但單價和總價都不低,低收入人群肯定是買不起的。
“高低配”操盤原本是房企應(yīng)對售價上限的手法,但進入市場后卻產(chǎn)生了奇妙的化學(xué)反應(yīng),或在有意無意中影響了原本未限價的豪宅。
要知道,2016年西府大院首次亮相時,便被市場列為與萬柳書院、霄云路8號等同為第一梯隊的頂豪項目,當(dāng)時這些項目的入市價格普遍在15萬元左右,西府大院也曾以15萬+的單價蓄客。但是,在經(jīng)歷了拆遷補償、北京市住建委嚴(yán)控預(yù)售證審批“調(diào)控”之后,西府大院最終以11.3萬元/平方米的準(zhǔn)現(xiàn)房入市,遠低于市場預(yù)期,不再死磕理想定價。
西府大院的銷售人員曾向記者如此表述:“您可以比一比附近的昆侖域和中國璽。”
豪宅與豪宅明爭,而自恃“準(zhǔn)豪宅”的限競房們與豪宅暗斗。
在西城天鑄售樓處,當(dāng)千萬級玩家對戶型表示出不滿時,銷售人員第一時間祭出了隔壁西宸原著143平方米4居戶型圖。“您看,是不是還不如我們呢,這個戶型二手房現(xiàn)在報價1600萬元起。”
按照限價計算,西城天鑄168平方米4居的總價,比西宸原著二手房低了近300萬元。
“其實我們原計劃只放出部分樓盤,但后來公司決定開盤后放出大部分房源。”西城天鑄銷售人員表示。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,西宸原著2015年下半年就已入市,彼時均價就已經(jīng)約10萬元/平方米,而如今的二手房均價在11萬元/平方米上下。不久前,西宸原著又傳出了即將再次開盤的消息,但尚不知售價幾何。
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