超10萬(wàn)樓面價(jià)靜安“地王”入市觀察：融信如何解題？

2016年，樓市迎來(lái)高光時(shí)刻。彼時(shí)，商品房銷售額激增，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，房企開(kāi)始瘋狂拿地，以期向著千億目標(biāo)邁進(jìn)，“地王”紀(jì)錄也被頻頻刷新。

據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年共誕生約340宗單價(jià)總價(jià)“地王”，創(chuàng)下歷史新高。上海、深圳兩地也相繼刷新全國(guó)單價(jià)、總價(jià)“地王”，其中最為搶眼的莫過(guò)于上海靜安“地王”。

2016年8月17日，融信中國(guó)以總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下的當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)最高“地王”——上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊。據(jù)測(cè)算，該地塊名義樓面價(jià)10萬(wàn)元/平方米，可售面積樓面價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，至今仍保持著全國(guó)住宅地塊最高單價(jià)記錄。

兩年多已過(guò)，如今靜安“地王”項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展如何？在趨冷的大環(huán)境下，頭頂光環(huán)的該“地王”項(xiàng)目將以何種姿態(tài)入市？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪靜安“地王”項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，施工銘牌顯示的項(xiàng)目竣工日期為2021年3月，入市仍然遙遙無(wú)期。

靜安地王（東地塊）施工銘牌

拿地之初 融信志在必得

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，靜安“地王”項(xiàng)目屬于閘北區(qū)不夜城板塊，東自寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊。地鐵3、4、8號(hào)線分別經(jīng)過(guò)其東、南、西三個(gè)方向，其中與4號(hào)線寶山路站的步行距離在10分鐘以內(nèi)，與外灘直線距離2公里、陸家嘴直線距離3公里，被稱為“內(nèi)環(huán)稀缺之王”絲毫不為過(guò)。

該地塊起拍價(jià)高達(dá)46億元，起始樓板價(jià)達(dá)4.19萬(wàn)元/平方米。

2016年8月17日，融信集團(tuán)經(jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，擊敗包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂等在內(nèi)的17家房企及聯(lián)合體，成功競(jìng)得上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，最終成交價(jià)格110.1億元。

根據(jù)易居克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)最高的住宅地塊為2014年1月方興地產(chǎn)獲得的原閘北區(qū)大寧路街道325街坊，總價(jià)101億元，即如今的大寧金茂府項(xiàng)目，開(kāi)盤售價(jià)9萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。

彼時(shí)，全國(guó)單價(jià)最高的地塊是2015年12月泰禾集團(tuán)摘得的深圳寶安區(qū)尖崗山A122-0345地塊，總價(jià)27億元，樓板價(jià)7.99萬(wàn)元/平方米。

成功拿下全國(guó)“地王”之后，融信曾向媒體發(fā)布通稿稱，將采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的輕資產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持股權(quán)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，攜手一線品牌開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

據(jù)澎湃新聞當(dāng)時(shí)報(bào)道，上海某房企負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，融信是一家新銳房企，此次高價(jià)拿地是其全國(guó)統(tǒng)籌的考慮。隨著上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的地塊陸續(xù)消化完畢，等2年后該地塊上市時(shí)，成交價(jià)可達(dá)到18萬(wàn)元/平方米。如果后續(xù)周邊還有其他地塊出讓，單價(jià)絕不會(huì)低于這塊地。

靜安地王（東地塊）開(kāi)工情況

進(jìn)展緩慢 拿地2年方動(dòng)工

當(dāng)所有人都認(rèn)為新“地王”將很快刷新房?jī)r(jià)新高度時(shí)，調(diào)控卻似乎來(lái)得更快。

2016年“3·25新政”規(guī)定，非上海戶籍居民購(gòu)房需連續(xù)繳納個(gè)稅及社保滿5年及以上，擁有1套住房居民家庭再買自住房首付款比例不低于50%，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金。

繼而新“滬六條”在2016年10月9日發(fā)布；同年11月28日晚，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，同日，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，從嚴(yán)執(zhí)行商業(yè)銀行及公積金差別化信貸政策，在“滬九條”、新“滬六條”基礎(chǔ)上，樓市調(diào)控再度“重拳出擊”。

同時(shí)，與圍剿“地王”的志在必得形成鮮明對(duì)比的是，融信中國(guó)在拿地之后近兩年里遲遲未見(jiàn)動(dòng)工，閑置的場(chǎng)地成為附近居民的停車場(chǎng)，廢棄共享單車堆成小山，有媒體曾報(bào)道稱“昔日地王淪為共享單車墳場(chǎng)”。

靜安地王（西地塊）目前仍作為臨時(shí)堆放及住所 

2018年7月16日，地王終于邁開(kāi)了建設(shè)的腳步?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)的施工銘牌上看到，項(xiàng)目名稱仍然使用“中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊新建商品房項(xiàng)目”，兩座塔吊正在繁忙作業(yè)，工程車輛與建筑工人頻繁出入，規(guī)劃方案中的下沉式廣場(chǎng)已現(xiàn)雛形。而在西地塊，目前圍墻外暫無(wú)施工信息，僅能看到建筑工人不時(shí)出入，以及堆放部分建筑材料和工人的臨時(shí)住所。

記者查閱上海靜安區(qū)政府信息公開(kāi)目錄中的公告獲悉，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，鑒于該地塊建設(shè)高品質(zhì)項(xiàng)目，建設(shè)單位申請(qǐng)將東地塊民防工程集中配建在西地塊。根據(jù)區(qū)重大辦意見(jiàn)和建設(shè)單位的承諾，符合相關(guān)政策，同意建設(shè)單位將東地塊配建民防面積集中配建在西地塊。

寒冬之下 “地王”前景難測(cè)

公告顯示，此次出讓的N070202單元332-01-A、333-01-A地塊面積31034.1平方米，容積率3.54，總建筑面積10.98萬(wàn)平方米。雖是商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%，商業(yè)占10%。

靜安“地王”項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖  圖片來(lái)源：靜安區(qū)規(guī)土局官網(wǎng)

和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地塊出讓條件較為嚴(yán)苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計(jì)79022.9平方米以上。另外要求持有100%的商業(yè)物業(yè)、配建保障性住房5.0%以上等。根據(jù)靜安區(qū)規(guī)土局審定的工程設(shè)計(jì)方案，目前正在施工的東地塊限高100米，建筑層數(shù)限定為2~29層。

粗略估計(jì)，90%的住宅面積中有近3000平方米的配套設(shè)施、5000平方米的保障房、14000平方米的自持房，最終可出售的住宅面積僅有約77000平方米。住宅套數(shù)931套中的80%需要做成小戶型。

限價(jià)之下，有市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)，這篇命題作文可謂是“又貴又難”。

2016年12月2日，擁有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)和更高品牌溢價(jià)的萬(wàn)科宣布以53.95億元入股，持有靜安項(xiàng)目49%的權(quán)益。此前，萬(wàn)科從上置集團(tuán)手中收購(gòu)了靜安地王所在寶昌路上的高端項(xiàng)目，更名為萬(wàn)科翡翠雅賓利，成功將其送上了2016年上半年上海的豪宅銷冠寶座。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多個(gè)二手房交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，目前在該項(xiàng)目周圍，萬(wàn)科翡翠雅賓利二手均價(jià)在95000元/平方米左右，新湖青藍(lán)國(guó)際均價(jià)約84000元/平方米，與“地王”緊鄰的蒙特利名都城在售二手房均價(jià)70000~80000元/平方米不等，而靜安“地王”項(xiàng)目?jī)H僅樓板價(jià)便達(dá)14萬(wàn)元/平方米。

即便萬(wàn)科入局該“地王”項(xiàng)目，不少市場(chǎng)人士仍不看好未來(lái)項(xiàng)目上市前景。一位不愿具名的分析人士表示：“這個(gè)項(xiàng)目100%虧損，只是虧多少的問(wèn)題”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“當(dāng)時(shí)全國(guó)各地的一批地王大部分都已虧損，靜安地王項(xiàng)目不甚樂(lè)觀。”

而易居地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則相對(duì)樂(lè)觀，他認(rèn)為：“上海一些高端樓盤開(kāi)始入市了，說(shuō)明上海也開(kāi)始更加市場(chǎng)化的定價(jià)模式，對(duì)于一些高端樓盤來(lái)有積極意義。房地產(chǎn)政策目前也進(jìn)入了‘不收緊’階段，不需要太悲觀。”