“第一神盤”花果園：一場運營與投入之間的較量

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

沿著花果園濕地公園一周，可以看到被花果園的開發(fā)商宏立城寄予厚望的建筑群。從臨湖的網(wǎng)紅貴陽“白宮”往下俯瞰，貴陽國際貿(mào)易中心雙子塔、商業(yè)綜合體海豚廣場和Garland花果園購物中心盡收眼底。

雙子塔、海豚廣場和Garland購物中心，是宏立城押上重注的商業(yè)項目。2016年，在花果園的住宅開發(fā)進入尾聲后，宏立城宣布轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為“城市運營商”。其時宏立城相關(guān)負責人在接受采訪時曾經(jīng)表示，不打算再做住宅開發(fā)，而是專注于花果園的運營。商業(yè)板塊是其最為倚重的部分。

據(jù)宏立城提供的信息，花果園共有商業(yè)200萬平方米，商務(wù)辦公200萬平方米。宏立城對商業(yè)和寫字樓的經(jīng)營也頗為重視，兩個標桿項目中，海豚廣場的招商和定位引入了萬達系的高管，雙子塔中的東塔更是簽下了仲量聯(lián)行為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

時移世易。海豚廣場最終沒有能夠如去年所愿，在2018年5月順利開業(yè)；雙子塔的東塔則是將規(guī)劃從大開間“辦公”調(diào)整為小開間“服務(wù)型公寓”。標桿項目進展未達到預(yù)期，在轉(zhuǎn)型運營這條路上，宏立城走得尤為艱難。

寫字樓變身“公寓”？

宏立城的官方介紹顯示，花果園雙子塔335米高，是貴州已建成第一高建筑。其中，東塔是一個集金融服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑娛樂、居住生活于一體的大規(guī)模復(fù)合型金融商務(wù)區(qū)，也是按照國際標準所打造的超甲級寫字樓，宏立城為其自持方。

宏立城頗為看好這個項目，其曾稱：“由于自身品質(zhì)出眾，貴陽國際貿(mào)易中心A座（即東塔）將吸納如世界500強、國內(nèi)500強、民營100強企業(yè)、跨國公司、央企等大型企業(yè)集團總部或分支機構(gòu)等入駐。”

為了運營好這個項目，宏立城還引入了合作方仲量聯(lián)行為其提供物業(yè)服務(wù)。宏立城官網(wǎng)信息顯示，2018年4月20日貴陽國際貿(mào)易中心A座（即東塔）與國際五大行之一的仲量聯(lián)行簽約，宏立城稱，“和仲量聯(lián)行的合作標志著貴陽國際貿(mào)易中心A座的租戶將獲得世界最頂級的物業(yè)管理服務(wù)。”

好景不長。2018年10月，貴陽城鄉(xiāng)規(guī)劃局的一則公示讓這個項目的前景變得不明朗。據(jù)貴陽城規(guī)局披露的信息，2018年9月，貴陽花果園D區(qū)雙子塔項目的建設(shè)單位提出申請，擬對該項目建筑單體設(shè)計方案進行調(diào)整。

雙子塔、海豚廣場組合圖，前為海豚廣場，綠網(wǎng)尚未拆下。每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

調(diào)整內(nèi)容顯示，其（東塔樓）一至六層由原“辦公配套用房”調(diào)整為“服務(wù)型公寓配套用房”，八至五十一層由原大開間“辦公”調(diào)整為小開間“服務(wù)型公寓”。其中涉及“商務(wù)”/“商業(yè)”分項面積調(diào)整，共計涉及變更建筑面積192156.6平方米（約19.2萬方）。

在這份公示中，申請方給出的理由是“迎合市場需求”，宏立城集團在回復(fù)“鎂刻地產(chǎn)”記者的采訪時也表示，“為滿足貴陽市場發(fā)展的需求，雙子塔部分辦公用房調(diào)整為酒店式公寓。”此外，宏立城還表示，雙子塔西塔的公寓即將對外發(fā)售。

宏立城同時強調(diào)，目前招商順利進行中，預(yù)計將于2019年年內(nèi)投入使用。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》掌握到的信息，雙子塔通過這次調(diào)規(guī)，辦公面積從290932.6平方米壓縮至54188.53平方米，面積已大幅縮減。宏立城的回復(fù)也印證了這一點，其稱，在調(diào)規(guī)后，雙子塔東塔的寫字樓將集中于59以上的樓層。

而這將可能影響到雙子塔甲級寫字樓的定位與評級。“公寓和寫字樓的設(shè)計標準不同，中途修改規(guī)劃，對品質(zhì)影響無法評估。”一名曾任職于五大行的商業(yè)地產(chǎn)人士表示。

調(diào)整規(guī)劃緣起何處？

在多名熟悉貴陽市場的業(yè)內(nèi)人士看來，“租不出去”或許是這次調(diào)規(guī)背后最直接的原因。實際上，據(jù)記者從曾經(jīng)承接?xùn)|塔招商、招租的中介人士處了解到，東塔此前的招商情況的確并非十分理想。“高層的價格大概在130元/平方米/月左右，低層100元/平方米/月左右，還有很多（沒租出去。）”一名曾為東塔招租的中介人士指出。

記者致電花果園招商部詢問東塔的招商情況，對方表示這一項目不屬于他們負責的范疇，并提供了一個負責東塔招商人士的私人電話，記者多次撥打?qū)Ψ诫娫?，但截至發(fā)稿未能聯(lián)系上該人士。

一名從花果園離職的員工指出，雙子塔確實是地標，招商理論上來講，并不難。

但是能夠出得起一百塊租金的企業(yè)，誰還選在花果園？以花果園的交通、基礎(chǔ)配套，哪些高端企業(yè)愿意進來？

上述離職員工續(xù)稱，花果園片區(qū)目前整體的辦公氛圍還有待培育，整體的租金水平也并不高，庫存量也較大。他指出，靠近雙子塔的區(qū)域，能夠租到均價60元，算是較高的價格；而有些區(qū)域，例如寫字樓R區(qū)，“40元左右都租不出去”。

據(jù)記者了解，花果園并非一個傳統(tǒng)意義上的CBD，住宅、高低端商業(yè)錯雜期間，很大一部分辦公樓也被租做商業(yè)，因而花果園部分辦公樓職能其實更類似于商業(yè)體，進駐的商家有輕餐、健身等。“購物中心一期那邊，進駐的企業(yè)還比較正規(guī)。但是像蘭花廣場那邊，基本上全是商業(yè)。”一名熟悉花果園寫字樓情況的人士告訴記者。

可供印證的是，2017年9月12日，貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布了南明區(qū)花果園項目辦公樓增加使用功能的公示。根據(jù)公示內(nèi)容，花果園項目R1區(qū)1、4、5棟、R2區(qū)1、2、3棟、J區(qū)1、3棟這8棟辦公樓作為試點樓棟，增加酒店、無油煙輕餐飲、康體養(yǎng)生、醫(yī)護保健、休閑娛樂、文化教育、文體健身、家居建材等業(yè)態(tài)的使用功能。

“出不了水”的海豚

作為花果園的商業(yè)旗艦項目，宏立城對海豚廣場抱有著極高的期望。公開資料顯示，海豚廣場由知名建筑設(shè)計公司英國貝諾（Benoy）操刀設(shè)計，其有別于傳統(tǒng)的百貨購物中心，定位為貴陽首家體驗型社交生活中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)五大功能于一體，占地32萬平方米。

海豚廣場的前期招商中，宏立城所引進的一批萬達系高管貢獻了相當?shù)牧α?。其中，為海豚廣場招商站臺的宏立城集團戰(zhàn)略辦公室主任張云計、宏立城招商總監(jiān)杜曉霞、海豚廣場總經(jīng)理李連軍均曾在萬達任職。

招商的成績也是有目共睹的。2017年12月6日，海豚廣場宣布整體招商率已經(jīng)達到了80%，完成了220余個品牌的簽約工作；同年12月26日，海豚廣場招商宣告收官，共招募了319個品牌。“當時招商是招滿了的。”一名了解情況的人士指出。

其主力店及次主力店12家，主要由萬達影院、超級物種+Bravo（精品超市）、歐悅真冰（室內(nèi)冰場）等組成，在品牌層次上，體驗型消費為主，鮮有高端品牌進駐。

2017年12月底，在招商基本完成之后，宏立城對外宣布，海豚廣場將于2018年5月正式開業(yè)。然而最終，海豚廣場沒有如期開業(yè)。據(jù)贏商網(wǎng)報道，海豚廣場延期開業(yè)的原因是因為工程因素。當時為海豚廣場招商立下汗馬功勞的萬達系人士，包括張云計、杜曉霞等，則都已經(jīng)不在宏立城任職。

《每日經(jīng)濟新聞》記者向宏立城集團詢問具體情況時，對方否認花果園存在延期開業(yè)的情況。“海豚廣場建筑體量超過40萬方，工程浩大。目前主題結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，工作正按計劃進行，不存在延緩入市一說。”

據(jù)記者從花果園海豚廣場現(xiàn)場看到的情況，海豚廣場目前仍圍蔽著綠網(wǎng)，表明項目仍在施工之中。另據(jù)熟悉海豚廣場的人士透露，海豚廣場目前的工程進展的確未達預(yù)期。

事實上，海豚廣場未能如期入市，或許還存在著主觀上的原因。記者從可靠信源處了解到的消息，海豚廣場之所以延遲開業(yè)，還有一個重要因素是海豚廣場正在修改規(guī)劃。“海豚廣場之前的招商方案被推翻了，現(xiàn)在的想法是，要招一些高端牌子，奢侈品牌。”

可供佐證的是，2018年11月27日，宏立城在官方微信上發(fā)布了一條消息稱海豚廣場為“貴州奢侈品中心”；而據(jù)一名已經(jīng)從宏立城離職的員工提供的資料，宏立城目前的目標商戶中，不乏國際頂級的品牌。

另據(jù)貴陽新浪樂居報道，2018年9月25日，貴州省投促局招商項目庫入庫一批貴陽市新項目，其中有：新零售電商項目位于花果園海豚廣場，總投資額一億人民幣；南明區(qū)海豚廣場國際影城項目，總投資額8000萬人民幣。這表明，海豚廣場的招商方案的確有所調(diào)整。

宏立城在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的問詢時指出，“海豚廣場的招商方向是國際最具品質(zhì)的購物中心，我司會進行國際國內(nèi)各類品牌的洽談，引入奢侈品品牌是方法之一。”

商業(yè)運營的桎梏

宏立城為何如此看重商業(yè)板塊？

一名熟悉宏立城情況的人士向記者分析原因時表示，由于宏立城目前已經(jīng)沒有在建項目，資金流主要來自兩個方面，一是物業(yè)管理的收費，二是商業(yè)管理。物業(yè)管理本身“一塊錢一塊錢”收上來的，還存在繳費率的問題，所以一年回流的資金并不太多；而商業(yè)通過規(guī)劃定位的提升，能夠貢獻的營業(yè)額是值得期許的。

這在宏立城對外的宣傳資料中也可見一斑。據(jù)宏立城發(fā)布的資料：宏立城集團啟動轉(zhuǎn)型發(fā)展以來，規(guī)劃了物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、城市運營、生態(tài)運營和社會責任等五大主營職能，以“城市服務(wù)讓生活更美好”的愿景，持續(xù)夯實基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；繼續(xù)構(gòu)建多元化、多層級的未來商圈，不斷挖掘宏立城花果園商業(yè)潛力。

但是對商業(yè)板塊短期資金流的過度看重，對于商業(yè)地產(chǎn)的培育并不全是正面的作用。一名熟悉花果園情況的商業(yè)地產(chǎn)人士評價道，運營花果園的商業(yè)是一個長期的過程，經(jīng)過不斷洗牌、淘汰，才能形成成熟的商業(yè)架構(gòu)。“商業(yè)前期都是砸錢的。”

可以佐證的是，投促局發(fā)布的兩個海豚廣場項目，其中新零售電商項目的回報周期是5年；國際影城的投資回報期則是8年。

上述熟悉花果園商業(yè)的人士以海豚廣場的定位舉例稱，理論上，找到高端品牌、奢侈品牌的進駐，確實能夠提升租金，“定位不一樣了嘛”。但是現(xiàn)實情況是，以花果園的配套、定位，是很難招到奢侈品的。“越高端的牌子，開店的要求很高，周邊人群的消費水平等，都必須納入考慮范圍。此外，裝修補貼也是不小的費用。”

此外，上述前五大行商業(yè)地產(chǎn)人士也提到，貴陽的奢侈品大牌目前主要集中在市中心商圈附近，而花果園目前并不屬于這個商圈。“另外，在海豚廣場不遠的Garland（直線距離約1公里），品牌組合是以中低端零售和餐飲為主的。對于宏立城來說，海豚廣場的招商是兩難；如果檔次不高，和老的購物中心（Garland）又會產(chǎn)生競爭。”

“說到底，招商是要建立在合理的客群定位上的，不能一下看得太高，也不能太著急。宏立城一開始是有這個信心要將商業(yè)做起來的，否則也不會引進那么多的人才。但走得太急了。”一名熟悉貴陽當?shù)厥袌龅娜耸吭u述道。

再具體到辦公樓的運營，在貴陽的市場環(huán)境下，同樣是無法一蹴而就的。“花果園龐大的人口基礎(chǔ)對于發(fā)展商業(yè)和辦公類業(yè)態(tài)來說是先天優(yōu)勢。但是以貴陽的能級和花果園區(qū)域的市場成熟度來說，承擔目前宏立城期待的定位有操之過急之嫌。”上述商業(yè)地產(chǎn)人士指出。

在一名貴陽當?shù)氐馁Y深業(yè)內(nèi)人士看來，宏立城在運營這條路上，還有很長的路要走，還有很多的功課要做。

可以這么理解，宏立城打造花果園時，其實是很有想法的。但是很多東西，在執(zhí)行的過程中就走偏了。運營這個詞，一開始就不存在它的字典當中。