北京二手房涼了嗎？中介半年才賣(mài)一套房，有學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格年內(nèi)回調(diào)30%

12月2日，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者實(shí)地調(diào)研了解，北京地區(qū)二手房量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象明顯。

多數(shù)小區(qū)待售房源充足；

部分剛需小區(qū)，業(yè)主年內(nèi)主動(dòng)下調(diào)預(yù)期價(jià)幅度超過(guò)20%，百萬(wàn)元級(jí)別的讓利俯首皆是；

有中介營(yíng)銷(xiāo)人員稱，半年只賣(mài)了一套房……

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但分化明顯。

西城區(qū)房?jī)r(jià)相比2017年最高點(diǎn)，回調(diào)10%左右，年內(nèi)基本沒(méi)有變化；海淀知名學(xué)區(qū)年內(nèi)成交價(jià)下跌則接近30%。

二手房成交量?jī)r(jià)齊跌

12月2日，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者走訪了昌平區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)等多個(gè)中介和小區(qū)發(fā)現(xiàn)，雖然時(shí)值周末，但看房的人非常稀少。

西三旗：一套房與年初相比降價(jià)百萬(wàn)元

“業(yè)主花了30多萬(wàn)裝修，8月份掛550萬(wàn)，一直往下調(diào)價(jià)，但就是成交不了?，F(xiàn)在掛牌480萬(wàn)，如果真的成交，470萬(wàn)可以談。加上裝修費(fèi)，這套房子和年初相比，讓利100萬(wàn)不止。”

中介指著一處位于西三旗附近的小兩居，向中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者力薦道，同時(shí)還展示了調(diào)價(jià)記錄。

回龍觀：個(gè)別房源上調(diào)價(jià)格

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者在位于北五環(huán)外的回龍觀發(fā)現(xiàn)，個(gè)別房源也有上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象。

對(duì)此，中介很不以為然：“這類(lèi)房源基本不用看。業(yè)主在這種行情上調(diào)價(jià)格，就是不想賣(mài)的意思，掛出來(lái)也是為了觀望?；佚堄^好一點(diǎn)的房子均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米~5萬(wàn)元/平方米，調(diào)控前最高點(diǎn)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，普遍降了30%。但是回龍觀的成交量一直很高，主要這邊沒(méi)有學(xué)區(qū)房，換房需求比較大。價(jià)格相對(duì)較低，適合剛需。”

北三環(huán)：中介一年就賣(mài)出去兩套房

“2016年前后市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，我上午賣(mài)一套、下午賣(mài)一套、晚上還能預(yù)約一套，一天業(yè)績(jī)能有幾十萬(wàn)元。今年我就賣(mài)出去兩套房，上半年一套，下半年一套。”

位于北三環(huán)某中介工作人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，“再想有之前的火爆行情，短期是不可能，調(diào)控政策太嚴(yán)厲了。除了房地產(chǎn)稅，能實(shí)施的調(diào)控政策都實(shí)施了。”

諸葛找房最新數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市掛牌均價(jià)中，一線、二線、三四線城市全線下跌，市場(chǎng)在調(diào)控政策高壓環(huán)境下持續(xù)遇冷回調(diào)。

12月2日，北京地區(qū)掛牌均價(jià)為62667元/平方米，環(huán)比下跌0.9%。當(dāng)日新上房源達(dá)到935套，當(dāng)日降價(jià)房源達(dá)到2643套。

11月份，諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，北京地區(qū)掛牌均價(jià)63556元/平方米，環(huán)比下降0.59%。

10月份，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%；成交量環(huán)比減少12.5%。

四季度以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)低迷。

對(duì)此，諸葛找房分析師陳雷對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，一方面是政策端，隨著政策的深入調(diào)控，尤其是對(duì)于交易市場(chǎng)的監(jiān)管和違規(guī)行為的打壓，使得交易市場(chǎng)更加穩(wěn)定，炒房行為得到有效抑制，購(gòu)房人群對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的了解更加真實(shí)，恐慌性購(gòu)房行為基本消除?，F(xiàn)在買(mǎi)房的大部分為真正的剛需。

另一方面，隨著公積金新政的頒布，部分人群的購(gòu)房行為延后。同時(shí)，政策對(duì)于租賃市場(chǎng)的支持和發(fā)展也使得部分租房人群的沖動(dòng)性購(gòu)房行為得到抑制，一定程度上也延緩了剛需的購(gòu)房時(shí)間。

學(xué)區(qū)房跟跌區(qū)域分化嚴(yán)重

針對(duì)學(xué)區(qū)房，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者走訪了西城、海淀、朝陽(yáng)等區(qū)發(fā)現(xiàn)，相比普通二手房，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

但除西城個(gè)別學(xué)區(qū)外，多數(shù)二手學(xué)區(qū)房年內(nèi)掛牌價(jià)也一路走低，實(shí)際成交套數(shù)驟減。部分知名學(xué)區(qū)房年內(nèi)成交價(jià)跌幅接近30%。

“政策規(guī)定，不允許中介對(duì)外宣傳學(xué)區(qū)房，以防哄抬價(jià)格。但好的學(xué)區(qū)房，大家都是知道的。”位于靈境胡同附近某中介人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者介紹，“目前，西城區(qū)有名的學(xué)區(qū)房，相比最高點(diǎn)降了10%左右，整體尚較為堅(jiān)挺。”

宏廟學(xué)區(qū)：與去年同期報(bào)價(jià)相比下降約8%

以著名的宏廟學(xué)區(qū)為例，據(jù)上述中介人員介紹，目前只有豐匯園、豐融園、宏匯園、宏英園、豐僑公寓5個(gè)小區(qū)可以算宏廟學(xué)區(qū)房。

“2017年最高點(diǎn)時(shí)，小兩居成交單價(jià)達(dá)到過(guò)21萬(wàn)元/平方米。目前，該學(xué)區(qū)名額沒(méi)被占用的房子，單價(jià)在18萬(wàn)~19萬(wàn)元/平方米之間。”上述中介人員表示。

“單價(jià)低于16萬(wàn)元/平方米的房子，要么是底商沒(méi)有學(xué)區(qū)資格，要么是學(xué)區(qū)正在被占用。學(xué)區(qū)名額6年才能輪回一次，如果被占用，要計(jì)算清楚。”

中介人員指著一處總價(jià)為1280萬(wàn)元、面積為72.5平方米的學(xué)區(qū)房對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者說(shuō)，去年這個(gè)時(shí)候，同一個(gè)學(xué)區(qū)，1280萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，面積只有66.74平米。

“與去年同期報(bào)價(jià)相比，低了8%左右。”中介人員展示了2017年底的宣傳記錄，兩居室均價(jià)超過(guò)18.5萬(wàn)/平米。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者查閱成交記錄發(fā)現(xiàn)，調(diào)控以來(lái)，高價(jià)學(xué)區(qū)房成交數(shù)量驟減。

以宏匯園為例，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示：

2016年9月，該學(xué)區(qū)房實(shí)際成交價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右，成交記錄有27套。

2017年縮減至7套；

2018年也是7套，其中，僅有一套總價(jià)為2370萬(wàn)元的房源對(duì)外披露了成交價(jià)格，為12萬(wàn)元/平方米。

“2014年，該小區(qū)小兩居單價(jià)在8萬(wàn)元/平方米左右，2016年在15萬(wàn)元/平方米左右，2017年最高點(diǎn)達(dá)到過(guò)21萬(wàn)元/平方米，目前回落到18萬(wàn)元/平方米左右。政策規(guī)定，超過(guò)15萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)在網(wǎng)站上不能披露，很多房源成交單價(jià)看不到。”

相比西城，海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)區(qū)房房源更充足，同一小區(qū)待售房源普遍超過(guò)20套。同時(shí)，降價(jià)幅度更大。成交時(shí)間普遍較長(zhǎng)，不少房源成交周期超過(guò)半年。

人大附學(xué)區(qū)：年內(nèi)單價(jià)跌幅接近30%

以位于人大附學(xué)區(qū)的晨月園小兩居為例，該房源6月份掛牌價(jià)為630萬(wàn)元，目前，掛牌價(jià)格僅為550萬(wàn)元，降幅超過(guò)12%。

“年底是二手房交易淡季，業(yè)主著急年內(nèi)套現(xiàn)，價(jià)格還可以談。”中介人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示。

查閱該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，10月31日成交均價(jià)為7.2萬(wàn)元/平方米，而今年3月份，這個(gè)小區(qū)價(jià)格成交價(jià)高達(dá)9.8萬(wàn)元/平米。年內(nèi)單價(jià)跌幅接近30%。

對(duì)此，上述中介介紹，2018年以來(lái)，北京各區(qū)推出的《北京市義務(wù)教育入學(xué)政策》，對(duì)部分學(xué)區(qū)房產(chǎn)生一定沖擊。但是，從知名小學(xué)入學(xué)條件看，要想進(jìn)入這類(lèi)小學(xué)，學(xué)區(qū)房還是必須的。

“目前需求萎縮，一是觀望態(tài)度較為濃厚，怕入學(xué)政策隨時(shí)改變；二是購(gòu)房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)抱有持續(xù)低迷的預(yù)期。以前，很多家庭孩子還沒(méi)出生就預(yù)備好了學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在很多人選擇在真正需要的時(shí)候才購(gòu)買(mǎi)。”

二手房源充足

“以前中介給我打電話，只問(wèn)我賣(mài)不賣(mài)房子?，F(xiàn)在接到電話，全都問(wèn)我買(mǎi)不買(mǎi)房。”

多位業(yè)主向中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者反映道。

“現(xiàn)在二手房源非常充足，大點(diǎn)的小區(qū)都有上百套房源。”位于龍澤地鐵站附近某中介員工說(shuō)，“甚至，近期出現(xiàn)很多不是滿五唯一的房源。這些房子掛牌價(jià)要比正常滿五唯一的房子要低一些，因?yàn)橐嘟徊铑~20%的個(gè)稅。”

上述中介人員介紹，除了限競(jìng)房、經(jīng)濟(jì)適用房滿五年才可以交易，一般商品房不滿五年也可以交易。但是這些不滿五唯一的房子，對(duì)于買(mǎi)方、賣(mài)方來(lái)說(shuō)都不劃算，特別是行情不好的時(shí)候。

“但現(xiàn)在這種業(yè)主也很多，有些是想趁著行情不好、價(jià)格低迷，賣(mài)了小的換個(gè)面積更大的房子；有些是想變現(xiàn)，怕以后價(jià)格會(huì)降。”

此外，業(yè)內(nèi)人士分析，北京地區(qū)新房供應(yīng)持續(xù)增加，而人口密度逐步疏解，也是導(dǎo)致目前二手房源數(shù)量相對(duì)較多的原因。

目前，北京地區(qū)新房多以限競(jìng)房為主，無(wú)論是質(zhì)量還是價(jià)格，都對(duì)二手房產(chǎn)生一定的沖擊。甚至與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，搶占了二手房市場(chǎng)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)（ID:xhszzb） 記者：董添