調(diào)查丨買了毛坯卻收到“精裝”? 廈門島外昔日“地王”項目遭拒收

每經(jīng)記者 張曉慶    每經(jīng)實習(xí)編輯 魏官紅    

廈門華璽售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 張曉慶 攝

位于廈門海滄區(qū)馬鑾灣南岸的華璽樓盤別墅項目已經(jīng)過了收房時間，業(yè)主張先生（化名）卻拒絕收房。他認為，開發(fā)商涉嫌欺詐。

張先生表示，華璽在拿地時向政府承諾“裝修一次到位”（通俗理解為“精裝修”），卻與業(yè)主簽訂了毛坯房購房合同。據(jù)其提供的資料顯示，華璽項目開發(fā)商廈門智慧城置業(yè)有限公司（以下簡稱智慧城置業(yè)）于11月6日通知收房，但是約30位左右的業(yè)主不愿簽字。

公開資料顯示，智慧城置業(yè)由海爾地產(chǎn)旗下廈門海智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廈門海投房地產(chǎn)有限公司合資成立。廈門華璽規(guī)劃總建筑面積為15萬平方米，產(chǎn)品包括小高層、高層以及合院、聯(lián)排別墅等，這也是海爾地產(chǎn)進軍廈門的首個項目。

對于業(yè)主的意見，11月24日，海爾地產(chǎn)華南區(qū)域相關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱：“別墅項目首先銷售價格是毛坯備案，并且與客戶簽署的商品房買賣合同以及告知客戶的均是毛坯房，也就是備案和銷售均是毛坯。華璽的交付標準與備案標準是相符的。”

對“裝修一次到位”開發(fā)商與業(yè)主各執(zhí)一辭，而這背后牽出了一項發(fā)布于16年前，在執(zhí)行環(huán)節(jié)中爭議頻發(fā)的文件。

裝修工人一句話泄露“玄機”

張先生于2017年以接近800萬元的總價（每平方米5.2萬元）購置了廈門華璽的一幢聯(lián)排別墅。在其向記者出示的購房合同中，涉及“內(nèi)墻、頂棚、地面”等的裝修裝飾條款中，均注明“以水泥砂槳找平”。

三個月前，張先生便開始張羅裝修新房。而當(dāng)他帶著設(shè)計公司去現(xiàn)場勘察時，卻發(fā)現(xiàn)房子里已經(jīng)有工人在進行裝修。張先生對此很疑惑：“我們明明買的是毛坯房，為什么要裝修呢？”

而裝修工人的一句——“裝修是為了驗收”更是讓張先生困惑不已。“開發(fā)商在屋內(nèi)的所謂裝修，就是鋪設(shè)塑料地板革，像紙一樣，薄薄的一層貼在地上。”張先生搖了搖頭。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了廈門華璽，在其中一棟聯(lián)排別墅內(nèi)看到，目前屋內(nèi)均鋪設(shè)了地板革，房內(nèi)各個衛(wèi)生間也配備了馬桶和水池，廚房則放置了一個簡易木柜。

廈門華璽聯(lián)排別墅內(nèi)鋪設(shè)的地皮革  圖片來源：每經(jīng)記者 張曉慶 攝

帶著疑問，張先生向當(dāng)?shù)卣块T申請了信息公開。海滄建設(shè)局審批處向業(yè)主提供的一份由廈門上城建筑設(shè)計有限公司出具的《建筑裝修工程施工圖復(fù)核承諾書》的開頭寫道：“我單位承接的海滄H2014P05（華璽）項目A1—A6，B1—B10精裝修工程項目，未涉及主體承重結(jié)構(gòu)變動……”

公開資料顯示，A1—A6，B1—B10即為華璽項目的別墅區(qū)。

此外，海滄建設(shè)局審批處在向張先生發(fā)送的郵件中注明，華璽精裝工程：合同價429.95萬元，面積16999.95平方米（即253元/平方米）。這一數(shù)據(jù)，令張先生更加無法接受。

另外，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得一份H2014P05地塊（即廈門華璽）的土地出讓合同，其中對于土地開發(fā)建設(shè)與利用中有一條為：本項目商品住宅應(yīng)裝修一次到位，并配備餐廚垃圾處理系統(tǒng)，具體按《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則>的通知》（建住房[2002]190號）要求執(zhí)行（以下簡稱《實施導(dǎo)則》）。

張先生對此表示：我們簽的是毛坯，為什么要給我們裝修？這樣的裝修怎么稱得上精裝修？我們拆掉這些裝修會不會造成二次浪費？

開發(fā)商：裝修標準符合交付要求

廈門華璽（海滄H2014P05）商住地地塊土地面積58650.734平方米，建筑面積149720平方米，于2014年10月30日由海爾地產(chǎn)和廈門綠苑商城房地產(chǎn)有限公司（廈門海投房地產(chǎn)有限公司子公司）以22.8億元聯(lián)合競得該地塊，樓面價15228.43元/平方米，溢價率為79.53%，彼時被稱為島外新地王。

2016年4月開盤的廈門華璽，正遇廈門房價大熱。彼時，《海爾華璽:引爆馬鑾灣開盤55分鐘狂銷5億》，這“千人搶一房”的盛況，被當(dāng)?shù)孛襟w用醒目的標題渲染。

廈門華璽位于廈門海滄區(qū)馬鑾灣的南岸，這里正是廈門市正在打造的馬鑾灣新城的核心區(qū)域，其周邊不乏海滄萬科城、融僑觀邸等實力大盤。根據(jù)《廈門市馬鑾灣新城控制性詳細規(guī)劃》，該片區(qū)將建成一個擁有40萬人的生態(tài)新城。

另一位業(yè)主黃先生告訴記者：“去年華璽別墅產(chǎn)品開盤時，我一下班就立馬趕來了。當(dāng)時考慮華璽的位置比較好，無論是自住還是投資，其實都比較有價值，也沒太仔細看各種文件。”

那為何與業(yè)主簽訂了毛坯房合同，開發(fā)商卻要再做裝修？這一舉動看上去似乎有點“多此一舉”。智慧城置業(yè)總經(jīng)理李安彬表示：“我們現(xiàn)場做的所有東西和在建設(shè)局備案的圖紙是一模一樣的。這也是參考周邊市場標準后，我們免費提供的相關(guān)裝修。如果業(yè)主不想要現(xiàn)有裝修，既可以自行處理，也可以和我們協(xié)商，由我們幫助處置。”

據(jù)張先生反映，其也向廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（以下簡稱廈門國土房產(chǎn)局）進行了信訪。

記者獲得的一份廈門市國土房產(chǎn)局關(guān)于華璽業(yè)主信訪事項處理答復(fù)意見書顯示，智慧城置業(yè)向廈門市國土房產(chǎn)局反饋稱：“因考慮別墅產(chǎn)品業(yè)主個性化需求，與別墅業(yè)主所簽購房合同確是毛坯交付標準；后了解別墅產(chǎn)品也需按合同文件標準進行裝修和施工，為使產(chǎn)品達到交付要求，對別墅產(chǎn)品進行了裝修升級。”

對此，廈門市國土房產(chǎn)局表示，開發(fā)商已就信訪事項做出承諾：項目將嚴格按照建設(shè)局備案圖紙施工交付，對個別業(yè)主的不同要求，會積極溝通協(xié)調(diào)，妥善處理。我局將配合建設(shè)局監(jiān)督該項目的竣工驗收工作。

上述開發(fā)商所謂的“合同文件標準”究竟是什么？業(yè)主們至今也沒有得到有說服力的回應(yīng)。但他們打聽到，同一樓盤的高層部分，精裝修的標準為每平方米至少4000元?？梢钥隙ǖ氖牵瑒e墅部分的裝修標準遠遠低于高層部分。

廈門華璽聯(lián)排別墅區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 張曉慶 攝

11月21日，記者也來到了廈門市國土房產(chǎn)局進一步了解情況，相關(guān)工作人員表示，會做了解后進行回復(fù)。截至發(fā)稿，記者未收到回復(fù)。

誰誤讀了190號文？

可見，業(yè)主與開發(fā)商的矛盾點是對土地出讓合同上“裝修一次到位”的理解。而這一要求，出于16年前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《實施導(dǎo)則》（又稱“190號文”）。

記者注意到，上述《實施導(dǎo)則》的初衷是“加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象”。

《實施導(dǎo)則》指出“商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅”。

廈門華璽的部分業(yè)主的理解是，根據(jù)該項目土塊出讓合同規(guī)定的“本項目商品住宅應(yīng)裝修一次到位”，應(yīng)涵蓋項目內(nèi)的多層、高層和別墅。

海爾地產(chǎn)華南區(qū)域相關(guān)負責(zé)人解釋稱，事實上，根據(jù)《實施導(dǎo)則》，商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。而集合式住宅更確切的是指，在一幢建筑內(nèi)，有多個居住單元，供多戶居住的住宅，多戶住宅內(nèi)住戶一般使用公共走廊和樓梯、電梯。別墅項目其實并不屬于這一類產(chǎn)品，作為一種個性化產(chǎn)品，目前全國很少有別墅項目帶裝修。

對于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，廈門新景祥公司總經(jīng)理張建告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，大部分別墅項目都是沒有要求精裝的，因為很難令消費者滿意。但是因為相關(guān)政策，一些開發(fā)商也會做簡易裝修以通過驗收。但整體來看，這類情況屬于個案，不是普遍現(xiàn)象。實際上，“裝修一次到位”在廈門主要是針對高層住宅，對于一些綜合樓盤，在實際執(zhí)行過程中，相關(guān)部門也了解可能產(chǎn)生的浪費情況，會適度寬松處理。

張建認為，從業(yè)主的角度來說，一方面，開發(fā)商沒有經(jīng)過業(yè)主同意，就做了這些裝修；另一方面，這部分裝修如何處理，費用誰承擔(dān)，業(yè)主可能會有意見，這也是政策僵化執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的情況。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，雙方合同是關(guān)鍵。如果開發(fā)商確實是毛坯備案出售，且按雙方合同約定交付，那么問題不大。至于因裝修標準比較低，業(yè)主在收房后仍需拆除開發(fā)商提供的裝修，這一定程度違背了《實施導(dǎo)則》減少浪費的目的。

“精裝修”糾紛頻發(fā)

易居地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“圍繞裝修，因為界定比較模糊，所以交付的時候必然是有很多扯皮的情況，這也是合同方面的瑕疵內(nèi)容。實際上目前在精裝修這個領(lǐng)域，還存在一些其他問題，比如說可能存在變相收費的概念。不過，很關(guān)鍵的一點是，此類模棱兩可的裝修，和綠色裝修標準和要求也是有違背的。”

嚴躍進建議，后續(xù)來看，類似裝修肯定會成為一個矛盾點，需要企業(yè)等積極關(guān)注。要做到裝修成本公開化，尤其是部分成本相對高的裝修流程、建材等，需要公布相關(guān)價格。同時因為類似全裝修的住房比例未來不斷增大，所以近期搜集此類投訴和糾紛要點，制定比較務(wù)實的操作指南也很關(guān)鍵。

王崎認為，裝修一次到位一方面減少了二次裝修帶來的浪費、擾民現(xiàn)象；另一方面，開發(fā)商統(tǒng)一團購進行裝修，也相對降低了裝修成本，對質(zhì)量把控也能做得更為專業(yè)。但消費者要求不一，目前來看，開發(fā)商提供菜單式裝修模式是較好的解決方法。

事實上，隨著房地產(chǎn)市場行情的變化，近年來圍繞“精裝修”的糾紛頻發(fā)，既有備案精裝修實際卻賣毛坯房的現(xiàn)象，也出現(xiàn)了捆綁裝修，以毛坯房備案卻按精裝修賣的情況。此外，精裝修不達標更是成為消費者投訴重點。

比如，2017年，湖北武漢保利公園九里項目就出現(xiàn)了以精裝修價格備案，實際向購房者銷售毛坯房的情況。

如果開發(fā)商確以精裝修房備案、以毛坯房高價銷售，上海申宜禾律師事務(wù)所王龍國表示，這類做法或涉嫌變相抬高房價，牟取非法利潤，違反了相關(guān)的行政法律法規(guī)，政府可予以查處，進行行政處罰，并要求開發(fā)商整改。于業(yè)主而言，開發(fā)商既違反了《消費者權(quán)益保護法》，侵犯了業(yè)主作為消費者應(yīng)知悉其購買房屋的真實信息的權(quán)利，也違反了《合同法》的精神。實際上，業(yè)主因為重大誤解簽訂了高價的毛坯房購買合同，并因為重大誤解而導(dǎo)致顯失公平，按照《合同法》的規(guī)定，因重大誤解或顯失公平簽署的合同，一方可以行使撤銷權(quán)。

（特約記者檀越對本文亦有貢獻）