“商人”李亞鵬的“藝術(shù)夢想”照不進(jìn)雪山小鎮(zhèn)

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝 林菁晶    

2017年的年末，李亞鵬帶著一家老小來到麗江，住在“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”不遠(yuǎn)處金茂打造的五星級(jí)酒店里，準(zhǔn)備在這個(gè)日照充足、空氣干凈的小城里度過春節(jié)。

在閑暇之余，李亞鵬在小鎮(zhèn)里蹓跶了一圈，還與麗江的舊友吃了個(gè)飯。這個(gè)他曾經(jīng)傾注了“藝術(shù)家”心血的藝術(shù)小鎮(zhèn)，如今已物是人非，合伙人分道揚(yáng)鑣，連自己也被法院列為“被執(zhí)行人”。

門庭冷落、銷售疲軟、陽光100接盤、李亞鵬官司纏身……這個(gè)雪山腳下的特色小鎮(zhèn)，在經(jīng)歷了一次次起起落落后，卻更像是被蒙上了一層厚重的陰影。

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

項(xiàng)目未盈利 李亞鵬被討4000萬

10月31日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”，起因便是他在麗江曾寄托了藝術(shù)家夢想和商業(yè)理想的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。

2008年11月3日在古城區(qū)市場監(jiān)督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責(zé)任公司（簡稱“麗江雪山投資”），便是承擔(dān)李亞鵬藝術(shù)夢想和商業(yè)理想的載體。

據(jù)記者在中國裁判文書網(wǎng)查閱到的兩份案件終審判決書顯示，李亞鵬與其兄李亞煒均持股的麗江雪山投資，與麗江雪山投資另一參股股東北京泰和友聯(lián)投資有限公司（簡稱“泰和友聯(lián)”）間產(chǎn)生了合同糾紛。

在北京市朝陽區(qū)人民法院的一審判決中，泰和友聯(lián)要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯(lián)支付欠款4000萬元和利息、保全險(xiǎn)保費(fèi)、公告費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。

2017年1月，李亞鵬以對(duì)案件管轄有異議向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴，要求撤銷一審裁定，并將案件移送麗江市中級(jí)人民法院審理。但二審法院審查后認(rèn)為，北京市朝陽區(qū)人民法院對(duì)案件有管轄權(quán)，故而駁回了李亞鵬的上訴請(qǐng)求。

到了2018年3月，李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內(nèi)容向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴，但法院仍維持原判。

在李亞鵬被列為“被執(zhí)行人”后，輿論的大量關(guān)注也讓李亞鵬在自己的微信朋友圈發(fā)文，稱“乃商業(yè)合同糾紛，尚在高院申訴司法程序之后，何談‘失信’……唯余乃華山派弟子，必謹(jǐn)遵禮信之道爾。”

這場合同糾紛還要從2012年說起。當(dāng)年1月9月，麗江雪山投資與泰和友聯(lián)簽訂《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，約定了雙方合作完成“雪山文苑”項(xiàng)目（即雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目），泰和友聯(lián)出資6000萬元對(duì)麗江雪山投資進(jìn)行注資，成為占股10%的股東。

同時(shí)約定，若項(xiàng)目發(fā)生虧損，則實(shí)際發(fā)生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨(dú)立承擔(dān)； 若項(xiàng)目實(shí)際利潤低于上述協(xié)議里提供的相關(guān)財(cái)務(wù)測算，麗江雪山投資也要確保泰和友聯(lián)能獲得不低于1億元的全部權(quán)益。雙方還約定項(xiàng)目開發(fā)周期為三年，開發(fā)周期屆滿時(shí)，泰和友聯(lián)要先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬元。

從協(xié)議可以感受到，雙方對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益測算頗為樂觀。但事實(shí)上，泰和友聯(lián)所要求的不低于1億元的全部權(quán)益，是后來的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)難以實(shí)現(xiàn)的。甚至，連4000萬元固定權(quán)益收益都難以承擔(dān)。

讓人無法忽視的是，在北京市第三中級(jí)人民法院的法律文書中，能清晰地看到“雪山公司并沒有盈利”這9個(gè)字。

有知情人對(duì)記者表示：李亞鵬能做這個(gè)項(xiàng)目也很不容易，他人很好，很有藝術(shù)家情懷，麗江政府也很熱情地邀請(qǐng)他來做項(xiàng)目，地價(jià)上給的優(yōu)惠可能讓李亞鵬一激動(dòng)就把這事兒做了。但做了之后才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域怎么開發(fā)和怎么銷售，其實(shí)他并不熟悉。那會(huì)兒也借了錢，融了資，李亞鵬是明星，能吸引人來這個(gè)項(xiàng)目捧場，但要讓人買房就不是那回事兒了。

值得一提的是，2013年5月，麗江雪山投資曾聯(lián)合中融國際信托發(fā)起了“中融——麗江雪山書院項(xiàng)目集合信托計(jì)劃“，該信托計(jì)劃交易對(duì)手就是麗江雪山投資以及泰和友聯(lián)。該信托為期兩年、規(guī)模2億元，300萬元以上預(yù)期收益達(dá)11%，還款來源也就是融資項(xiàng)目所產(chǎn)生的銷售收入。

2015年5月，共出資2.589億元的中融國際信托在期滿后退出了麗江雪山投資的股東名單。那么，自稱沒有盈利的雪山投資公司，在熱鬧非凡的那幾年究竟發(fā)生了什么？

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

燒錢營銷 生意經(jīng)難念

在一個(gè)日照強(qiáng)烈的午后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從束河古鎮(zhèn)步行來到了陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。與周圍較為陳舊和正在破土施工的環(huán)境相比，陽光下的藝術(shù)小鎮(zhèn)就是玉龍雪山腳下一片寧靜的、充滿現(xiàn)代氣息的建筑群，鮮有人員走動(dòng)，項(xiàng)目營銷中心門口也沒有迎賓的工作人員。

“雪山下的院子”是這個(gè)藝術(shù)小鎮(zhèn)的自我定位，也是賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片，似乎時(shí)刻在提醒著人們，這里是無限風(fēng)光、充滿情懷的“彩云之南”。

也許，當(dāng)年李亞鵬也曾想在這雪山腳下將自己的藝術(shù)家夢想物化，將這片稀缺的土地建成為自己的“作品”之一。

2012年，麗江雪山投資以1.635億元的價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）的土地，土地用途為住宿餐飲用地，計(jì)劃開工時(shí)間為2013年8月。

在此之前，李亞鵬每年秋天都會(huì)在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術(shù)節(jié)”，每次都會(huì)持續(xù)4天之久，李亞鵬不僅親自出席，還會(huì)邀請(qǐng)明星好友和粉絲參加，后來政府就邀請(qǐng)李亞鵬做項(xiàng)目。

有熟悉雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的人對(duì)記者說：“李亞鵬這408畝地拿的很便宜，政府相當(dāng)于半買半送，就是希望能通過這些明星為麗江代言。”小鎮(zhèn)有了雛形之后，“COART藝術(shù)節(jié)”也搬到了項(xiàng)目的草坪上。

在2012年到2015年的3年時(shí)間，李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無限。

在員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業(yè)”的操盤團(tuán)隊(duì)，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上，190平方米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬～500萬元左右，而更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。

在2012年就能賣單價(jià)超過2萬元的別墅，也刺激著李亞鵬更用力地去發(fā)揮明星效應(yīng)所帶來的號(hào)召力。不過，單價(jià)2萬元只是對(duì)外的銷售價(jià)格，實(shí)際上真正認(rèn)籌項(xiàng)目時(shí)單價(jià)會(huì)降到一萬四五左右。

在項(xiàng)目員工看來，決定在麗江推出如此大面積和高價(jià)產(chǎn)品的原因是，“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應(yīng)的需求。”

在李亞鵬的帶動(dòng)下，他的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦下了資產(chǎn)，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機(jī)友俱樂部”。到現(xiàn)在，楊坤還會(huì)每年來這個(gè)小鎮(zhèn)一兩次，騎一騎他心愛的哈雷。

不過，從項(xiàng)目開盤兩年多時(shí)間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內(nèi)好友為李亞鵬買單的只有7、8個(gè)人，剩下的大多還是市場客戶。“那段時(shí)間麗江市場好，所以雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)剛開盤的時(shí)候還是不錯(cuò)的。”陽光100常務(wù)副總裁范小沖對(duì)記者說。

為了打響雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的名號(hào)，除了“COART藝術(shù)節(jié)”之外，小鎮(zhèn)每個(gè)月都還會(huì)有小規(guī)模的營銷活動(dòng)。

小鎮(zhèn)內(nèi)有商家對(duì)記者說，當(dāng)?shù)厣碳液芟矚g李亞鵬的這種燒錢的營銷方式，但動(dòng)輒幾十萬上百萬元地砸出去，營銷費(fèi)用太高了，也難以持續(xù)。包括小鎮(zhèn)里的綠化，原來都是花團(tuán)錦簇，做得非常漂亮，現(xiàn)在已經(jīng)看不到了，冬天還會(huì)顯得有點(diǎn)凄涼。這樣砸錢下去也是項(xiàng)目后來出事的主因。

另外，小鎮(zhèn)開盤時(shí)也有很多人交了認(rèn)籌金，但陸續(xù)也退了不少。上述商家說：“因?yàn)楹芏嗳擞X得李亞鵬不專業(yè)，看不懂報(bào)表，成本預(yù)算意識(shí)也不強(qiáng)，砸錢搞營銷看起來很高大上，但慢慢會(huì)感覺不太好。”

據(jù)國際金融報(bào)早前報(bào)道，在2011年到2015年期間，李亞鵬控制期間的雪山公司日常經(jīng)營中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付，且內(nèi)部審批流程簡單。該操作被后來的審計(jì)公司單獨(dú)提出并質(zhì)疑，開具抬頭錯(cuò)誤不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不合規(guī)發(fā)票，依然報(bào)銷成功。

李亞鵬不懂房地產(chǎn)，也不怎么懂做生意，這是記者從諸多了解當(dāng)時(shí)情況的人士處得到的統(tǒng)一的觀點(diǎn)。“他被底下人坑了。”在麗江從事房地產(chǎn)多年的人士說。

隨著雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)境況日益下滑，當(dāng)年為李亞鵬操盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也離開了。

冷清的陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn) 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

陽光100接盤 切割產(chǎn)品加速銷售

好景不長，銷售不佳和負(fù)債累累拖得李亞鵬不得不另尋他法。據(jù)知情人士稱，李亞鵬是通過資本方穿線找到陽光100。

2015年6月10日晚間，陽光100中國控股有限公司（簡稱“陽光100”）披露收購一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的控制性股權(quán)的公告，這被外界解讀為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)迎來命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

陽光100通過自行持股31%以及下屬公司無錫蘇源置業(yè)有限公司持20%的方式，合計(jì)收購了麗江雪山投資51%的股權(quán)。由于項(xiàng)目的估價(jià)是3.8億元，根據(jù)股權(quán)收購協(xié)議，最后的股權(quán)收購對(duì)價(jià)款為1.938億元。

此后，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)正式更名為“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”，李亞鵬成為持股27.84%的二股東，這在項(xiàng)目的員工看來，“亞鵬總可能不是專業(yè)做生意的人吧。”

現(xiàn)在的“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”計(jì)劃分為四期開發(fā)，目前一期100畝地已經(jīng)基本建成現(xiàn)房，二、三期將主要以100平方米左右的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，四期則會(huì)建設(shè)一個(gè)五星級(jí)酒店。

在已經(jīng)呈現(xiàn)出基本建筑面貌的一期，陽光100決定主打商業(yè)街區(qū)風(fēng)格，在引進(jìn)商家的同時(shí)，還將原先的大面積別墅每棟分割成6～8間的返租式公寓，共95套，在4個(gè)多月時(shí)間里賣得還剩30余套。

此外，一期地塊里的19號(hào)地塊，還有一共20套面積在69～129平方米的期房，現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了10余套。不過，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排圍擋包在了小鎮(zhèn)在外，也未看到有任何的施工跡象。

按照李亞鵬團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)，一期產(chǎn)品原是按棟出售的清水別墅，每套面積在190～300平方米， “20多平方米的公寓總價(jià)只要幾十萬元，190平方米要四五百萬元，肯定效果是不一樣的。”小鎮(zhèn)的工作人員說。

顯然，把獨(dú)棟大戶型改成小面積的托管式公寓，降低購房者門檻，是陽光100接手以來急于加速銷售的策略之一。

這些返租式公寓面積在22～55平方米之間。所謂返租式，就是業(yè)主在購買了公寓后，交給酒店經(jīng)營，前5年酒店每年返給業(yè)主8%的收益，業(yè)主每年則可以在自己購買的公寓里自住28天。為了加大銷售力度，這些返租的收益在業(yè)主購買時(shí)會(huì)一次性抵扣在房款里。

以一套總價(jià)100萬元的公寓為例，在抵扣了返租收益后，合同金額僅60萬元。在抵扣返租收益后，公寓產(chǎn)品一層的單價(jià)在2萬元左右，二層單價(jià)1.5萬元左右。

出于對(duì)麗江旅游市場的看好，小鎮(zhèn)還規(guī)劃了一塊用于建設(shè)大型客棧的用地，將提供330間客房，以連鎖酒店品牌為主。

無法忽視的是，盡管2017年麗江接待人數(shù)突破4000萬人次，同比增長15.61%，平均每天接待游客11萬人次，但在諸多在麗江從事客棧、酒店行業(yè)的人眼里，當(dāng)?shù)氐目蜅Ｊ袌鲆呀?jīng)嚴(yán)重的飽和，中小客棧甚至生存艱難。

小鎮(zhèn)門可羅雀 商家不指望運(yùn)營方

在李亞鵬操盤時(shí)期賣掉的別墅里，目前只有一戶人家選擇長期居住，其余的要么是空置，要么是租給了為數(shù)不多的商家。

在租金上，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)40～75元/平方米/月的租金價(jià)格與麗江古城700～800元/平方米/月的租金比起來，可謂是非常便宜。

在目前入駐的商家里，包含了鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家，他們也并不依靠小鎮(zhèn)的人流量生存。

據(jù)了解，上述旅拍商家與小鎮(zhèn)簽下了長達(dá)10年的租約，能夠獲得20年的租期，算下來每個(gè)月租金單價(jià)是75元。據(jù)稱，每年在旺季時(shí)候每天都會(huì)有上百對(duì)的新人來麗江拍照。

小鎮(zhèn)內(nèi)部，除了一家小型客棧和小超市，還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面，在一棟別墅的一層租下近千平方米，只用來當(dāng)倉庫和操作后臺(tái)。作為云南當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的咖啡豆供應(yīng)商，印象莊園的老板卻覺得小鎮(zhèn)人流少而安靜，適合自己與好友在體驗(yàn)間互動(dòng)交流。當(dāng)然，40元/平方米/月的租金才是對(duì)他最大的吸引。

如今，甚至有商家開始懷念李亞鵬操盤時(shí)期高調(diào)的營銷活動(dòng)，因?yàn)樽詮年柟?00接盤后，并沒有采取措施往項(xiàng)目里引流，他們對(duì)陽光100的商業(yè)運(yùn)營已經(jīng)不抱希望，“死了這條心吧！”

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場（右側(cè)為停工的工地） 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

售價(jià)下跌 盤活還需時(shí)日

實(shí)際上，目前陽光100接盤后，項(xiàng)目售價(jià)還加上了返租式公寓的精裝修報(bào)價(jià)：3500元/平方米。如此算來，從2012年開盤至今6年的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，售價(jià)不僅沒有漲，甚至還降了。

陽光100的年報(bào)披露信息亦顯示，項(xiàng)目銷售進(jìn)展緩慢，而銷售價(jià)格的下滑更是難以回避的事實(shí)。

2015年，雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售面積為3481平方米，平均單價(jià)為19535元/平方米，銷售金額為6800萬元；2016年，雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目售出868平方米，單價(jià)為18433元/平方米，銷售金額為1600萬元；2017年，項(xiàng)目銷售面積為6999平方米，銷售金額為8100萬元，銷售單價(jià)下滑至11573元/平方米；到了2018年上半年，項(xiàng)目的平均單價(jià)已經(jīng)下滑至9479元/平方米，銷售面積僅為211平方米，銷售金額僅200萬元。

三年半的時(shí)間，雪山小鎮(zhèn)總計(jì)銷售回款金額為1.67億元。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“李亞鵬之前開發(fā)了項(xiàng)目約四分之一的面積，剩下的四分之三我們也沒有大規(guī)模開發(fā)，只是在原來的基礎(chǔ)上進(jìn)行了招商和銷售。”

“我們做這個(gè)事兒也是因?yàn)榭吹轿穆冒鍓K，也成立了專門的文旅事業(yè)部來做，但文旅開發(fā)跟住宅開發(fā)有很大的不同。文旅地產(chǎn)是個(gè)慢活兒，我們也不想把這個(gè)做成一個(gè)簡單的商業(yè)街或者住人的客棧，也是要打造一些IP、產(chǎn)業(yè)，把活動(dòng)和經(jīng)營做起來。”范小沖也承認(rèn)，現(xiàn)在麗江的市場下滑的很厲害，周邊其他項(xiàng)目賣的也不算好。

去小鎮(zhèn)實(shí)地看過的范小沖也在感嘆項(xiàng)目周圍自然環(huán)境的優(yōu)越，抬頭就能看見雪山，離束河古鎮(zhèn)也很近。在他看來，這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)有大的問題，但暫時(shí)會(huì)受到整體環(huán)境的影響，需要慢慢調(diào)整，挑戰(zhàn)也很大。

與范小沖同樣感嘆麗江環(huán)境好的還有來到大量來到麗江北區(qū)買文旅產(chǎn)品的外地投資客。在他們眼里，在麗江以北、雪山腳下投資文旅產(chǎn)品，是一種“稀缺資源占有”，全款支付、一買就是幾套的外地投資客不在少數(shù)。

麗江的文旅產(chǎn)品，本是一種優(yōu)化麗江城市面貌、帶動(dòng)旅游業(yè)、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的投資，而今卻成為面向外地投資客而存在的投資品。那座“雪山下的院子”，也讓李亞鵬曾經(jīng)懷揣的藝術(shù)夢想敗給了商業(yè)現(xiàn)實(shí)。