穩(wěn)健發(fā)展才是持續(xù)之道，新希望地產(chǎn)總裁張明貴首提“科學(xué)周轉(zhuǎn)”

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2018年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，三季度GDP增速放緩至6.5%，盡管較一、二季度有所回落，但不可忽視的是三季度固定資產(chǎn)投資尤其是民間投資增速大幅回升，顯示了市場信心正在提振，這樣的信心提振同樣反映在處于政策調(diào)控下的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)增長，處于不同發(fā)展階段的全國房企們，也在快速調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)初，還在強(qiáng)調(diào)“小而美”的新希望地產(chǎn)，近年來如黑馬般在行業(yè)不斷壯大前行，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。我們不禁好奇，綜合實(shí)力、品牌力雙雙躋身全國房企TOP50的新希望地產(chǎn)，三年前“小而美”設(shè)想是否還在？面對市場環(huán)境的改變，他們又將走向何方？

新希望地產(chǎn)總裁 張明貴

近日，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）特約專訪新希望地產(chǎn)總裁張明貴先生，為行業(yè)解答新希望地產(chǎn)高質(zhì)量增長的深刻內(nèi)核。

尋求企業(yè)健康發(fā)展，有能力穿越經(jīng)濟(jì)周期

NBD：

從2015年國家提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，到2018年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展”，這場從上至下的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整深刻地影響著房地產(chǎn)行業(yè)。房企過往的開發(fā)策略受到怎樣的挑戰(zhàn)？

張明貴：

中國是全球最好的市場，擁有穩(wěn)定的社會(huì)秩序和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，在這個(gè)發(fā)展健康的國度，短時(shí)期內(nèi)的行業(yè)波動(dòng)放到更長的趨勢來看，都是穩(wěn)定且健康的，所以我們不必局限在一個(gè)節(jié)點(diǎn)。對于任何一個(gè)行業(yè)而言，其出臺(tái)的政策調(diào)控措施，核心目的都是讓這個(gè)行業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，并非要限制某個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)亦是如此，政策的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)是為了保障房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，而不是限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或者不發(fā)展。當(dāng)然，不同城市、區(qū)域的發(fā)展階段不同，因城施策才是科學(xué)的。

同時(shí)，從房產(chǎn)的資產(chǎn)和財(cái)富屬性來看，可替代的品類不多，像歐美一些發(fā)達(dá)區(qū)域城市化率超90%的市場，一樣也有規(guī)模化的房產(chǎn)交易，只不過二手房交易的比重要高一些。反觀目前我國城市化發(fā)展階段，全國每年持續(xù)新增家庭過千萬，房地產(chǎn)還處于剛性需求和改善型需求并存的時(shí)代。不過，鑒于不同城市及不同區(qū)域，也出現(xiàn)市場波動(dòng)有增有降的不同態(tài)勢，本質(zhì)上還是取決于城市的綜合發(fā)展水平及影響行業(yè)關(guān)鍵要素的差別。

所以，我們對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身的發(fā)展有信心，并不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的困難而有所改變，未來中國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化的紅利中，優(yōu)秀穩(wěn)健的房企也將獲得持續(xù)的市場機(jī)遇，我們踏踏實(shí)實(shí)做企業(yè)，還有很長的發(fā)展階段。

NBD：

目前，市場上房企普遍焦慮情緒嚴(yán)重，下半年紛紛喊出了“房企過冬”，你如何看待當(dāng)下的行業(yè)現(xiàn)狀？

張明貴：

確實(shí)，今年房企普遍都不好過，資金、土地、人力、環(huán)境均受到影響產(chǎn)生了波動(dòng)，但也要正確看待，因?yàn)槊總€(gè)行業(yè)都有其周期性，一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)該保持一個(gè)健康發(fā)展的心態(tài)。新希望是改革開放第一代民營企業(yè)，在36年的發(fā)展史中，各種周期我們都經(jīng)歷過，出現(xiàn)波峰或波谷其實(shí)都是正常的。國家目前提出降杠桿，我非常認(rèn)可，逐漸把杠桿降一降是合理的，我們應(yīng)當(dāng)看到行業(yè)的周期性，房企要發(fā)展必須具備穿越各種周期的基本能力。

同時(shí)對于當(dāng)前的市場環(huán)境我們應(yīng)當(dāng)理性地看待，這不是長期性的，而是一種手段，發(fā)達(dá)國家同樣也有類似的調(diào)控手段，比如金融調(diào)控、稅收調(diào)控等，類似澳洲市場就有提高境外購買成本、提升融資門檻等政策，不論國內(nèi)還是國外，房地產(chǎn)市場上看得見看不見的手相互交錯(cuò)，最終目的都是為了維護(hù)行業(yè)發(fā)展?？梢灶A(yù)見，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境，一定是綜合性手段，不會(huì)是政策的一刀切。

我們是做實(shí)業(yè)、做產(chǎn)業(yè)出身，骨子里講求穩(wěn)健務(wù)實(shí)?；仡櫸覀兊陌l(fā)展軌跡，我們清楚，任何行業(yè)在其周期內(nèi)起起伏伏是正常的。在十萬億體量的房地產(chǎn)市場，如果企業(yè)心態(tài)是投機(jī)肯定就不適宜，如今房企需要保持好的心態(tài)，煉好自身內(nèi)功，提升企業(yè)經(jīng)營、現(xiàn)金流、杠桿預(yù)期和政策把握等管理能力，準(zhǔn)確判斷政策方向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，穩(wěn)健布局、尋求健康持續(xù)的發(fā)展。

新希望地產(chǎn)全品牌產(chǎn)業(yè)鏈

全國深化布局，拿地看中城市能力

NBD：

縱觀當(dāng)下，部分重點(diǎn)城市的市場降溫明顯，在影響房企銷售回款的同時(shí)，也讓房企在儲(chǔ)備糧倉的過程中更為謹(jǐn)慎，閉著眼睛拿地的時(shí)代一去不復(fù)返。獲地對企業(yè)而言，不在是一項(xiàng)普通的投資業(yè)務(wù)，作為全國房企綜合實(shí)力TOP50的新希望地產(chǎn)，每次均能以低溢價(jià)獲得優(yōu)質(zhì)土地，在獲地方面您有什么獨(dú)門技術(shù)？

張明貴：

其實(shí)談不上什么獨(dú)門技術(shù)。對新希望地產(chǎn)來說，選擇哪些城市入駐、如何拿地、何時(shí)拿地，已經(jīng)是一套頗為成熟的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)管理體系。近年來，我們城市版圖從西南大本營逐步擴(kuò)展到沿海及全國，源源不斷地將高品質(zhì)項(xiàng)目輸入新進(jìn)城市，并實(shí)現(xiàn)對每個(gè)進(jìn)駐城市的深耕，從我們重點(diǎn)布局的城市能級(jí)看，均是新一線、強(qiáng)二線城市。

對于投資方面的壓力，每個(gè)企業(yè)對市場感知不盡相同，必須根據(jù)自身狀況來判斷，既保持持續(xù)健康發(fā)展，又做到合理的布局。對于城市進(jìn)入的原則，我們新希望地產(chǎn)堅(jiān)持選擇那些可以穿越經(jīng)濟(jì)周期的城市，因?yàn)檫@些城市在面對行業(yè)調(diào)整時(shí)，自我修復(fù)的基礎(chǔ)和能力都比較好。因此，長期在觀察城市房價(jià)正常水平和經(jīng)濟(jì)能級(jí)之后，我們堅(jiān)持穩(wěn)健投資戰(zhàn)略，所以在拿地上更多的是需要考慮節(jié)奏和頭寸。

規(guī)模合理增長，科學(xué)周轉(zhuǎn)拒絕標(biāo)準(zhǔn)化

NBD：

目前，大部分房企都表示規(guī)模是房企的生死線，那么“規(guī)模意味著話語權(quán)”這句話對新希望地產(chǎn)是否同樣適用？根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，新希望地產(chǎn)在今年上半年的銷售金額為160.7億元，同比增長98.4%，當(dāng)初新希望地產(chǎn)做“小而美”的房企設(shè)想今日是否還在堅(jiān)持？

張明貴：

我認(rèn)為“規(guī)模意味著話語權(quán)”這句話，在各個(gè)行業(yè)內(nèi)或許都能適用，但是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模也是有天花板的。我們集團(tuán)是一家以農(nóng)業(yè)食品為核心主業(yè)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，其主業(yè)非常凸出，我們的地產(chǎn)板塊是作為集團(tuán)的一個(gè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)，所以這樣“小而美”的定位決定了我們不會(huì)把地產(chǎn)的規(guī)模做得特別大，但房企的成長需要規(guī)模，我們爭取可以做成一家“中型房企”。

你可能會(huì)問我，一家中型房企的規(guī)模有多大？核心取決于我們自己能夠承受多大的風(fēng)險(xiǎn)和杠桿的能力，一定講求規(guī)模在可控范圍內(nèi)是適度的、健康的、合理的。我想說，我們新希望地產(chǎn)一直沒想過做冠軍，但我們企業(yè)同樣需要發(fā)展和成長，所以我們希望不會(huì)缺席這場競爭。

新希望地產(chǎn) D10天府 外景實(shí)拍圖

NBD：

對于房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)問題，市場認(rèn)為高周轉(zhuǎn)更多的是從拿地的規(guī)模、投資邏輯和預(yù)售條件這幾個(gè)方面去研判和執(zhí)行，并不是一味地通過壓縮標(biāo)準(zhǔn)工期來實(shí)現(xiàn)。那么，您如何看高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式？

張明貴：

房地產(chǎn)的民生屬性較重，聚光燈下影響力往往被放大，而房企對高周轉(zhuǎn)強(qiáng)調(diào)比較多，大家把它當(dāng)成地產(chǎn)的標(biāo)簽了。個(gè)人認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)不具褒貶，它是絕大多數(shù)行業(yè)經(jīng)營水平的體現(xiàn)，尤其是重資產(chǎn)企業(yè)、資金密集企業(yè)。第二，高周轉(zhuǎn)也是有前提的，它不是前決條件，高周轉(zhuǎn)的前提一定是對質(zhì)量的把控和讓客戶真正滿意。

我們新希望地產(chǎn)，一直以來堅(jiān)持的是“科學(xué)周轉(zhuǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

周轉(zhuǎn)快不快不是看第一棒，開盤第一棒跑得快后面不一定接得住。對深耕城市，我們提前兩三年就開始進(jìn)行城市研究，拿地前半年就開始做設(shè)計(jì)，深入到客戶的需求中。新希望地產(chǎn)項(xiàng)目開盤周期6～10個(gè)月，效率還算正常，但是產(chǎn)品讓客戶滿意，雖然晚開盤兩、三個(gè)月，但是整體銷售周期大大縮短，客戶覺得新希望產(chǎn)品好還幫我們推薦，我們賣得快，反而更快到達(dá)終點(diǎn)。比如我們在寧波的第一個(gè)項(xiàng)目，在當(dāng)前的市場環(huán)境下還能實(shí)現(xiàn)開盤800套一次賣光的成績，這就是用情節(jié)和情懷做產(chǎn)品。我不認(rèn)為做好產(chǎn)品和經(jīng)營管理有沖突，和龜兔賽跑一樣，把別人做不好的我們做好，不打破自然規(guī)律，不因噎廢食，欲速則不達(dá)，謀定而后動(dòng)，把品質(zhì)做到位，這就是我理解的科學(xué)周轉(zhuǎn)。

我們的開發(fā)原則，是既追求高品質(zhì)又要滿足科學(xué)周轉(zhuǎn)。我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)不為成本讓步，品質(zhì)不為進(jìn)度讓步”理念，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是低頻消費(fèi)，我們的客戶可能一生就買一次房，房屋的品質(zhì)、居住的舒適度是首位的。房企的高周轉(zhuǎn)會(huì)講求標(biāo)準(zhǔn)化，甚至一個(gè)大型小區(qū)設(shè)計(jì)很少的戶型，這種我們不敢去嘗試。我們新希望明令禁止這樣的標(biāo)準(zhǔn)化，我們認(rèn)為不同城市、不同區(qū)域、不同客群的居住需求均不相同，我們的產(chǎn)品一定是基于客群和市場階段的判斷，必須客戶滿意，在新希望你絕對找不出一模一樣的戶型。我們新希望標(biāo)準(zhǔn)化的不是產(chǎn)品，而且標(biāo)準(zhǔn)工具、工藝和品質(zhì)，用工作方法標(biāo)準(zhǔn)化給與每個(gè)產(chǎn)品合理的研發(fā)時(shí)間。

新希望地產(chǎn) D10天府 內(nèi)景實(shí)拍圖

NBD：

現(xiàn)在成都的D10天府項(xiàng)目，是新希望地產(chǎn)唯一高端“天系”產(chǎn)品，也是今年全國入選“中國建筑新地標(biāo)”的住宅產(chǎn)品，該項(xiàng)目以品質(zhì)和市場的獨(dú)特性引起了市場的廣泛關(guān)注，我們想了解您對這個(gè)項(xiàng)目有著怎樣的情懷和思考？

張明貴：

（笑）剛剛我們說過周轉(zhuǎn)的話題，要是說到D10天府，那她肯定是一個(gè)非常不成功的周轉(zhuǎn)案例。2016年6月新希望地產(chǎn)競得成都錦江區(qū)一宗約46畝的商住用地，時(shí)至2018年才對外亮相，就是如今的D10天府。

新希望地產(chǎn)的每個(gè)項(xiàng)目、所有環(huán)節(jié)和方案我都會(huì)親自審閱，我個(gè)人的追求是品質(zhì)與體驗(yàn)一定要超越客戶的預(yù)期，而其中D10天府我是別具感情的。她是城市極好的位置，從房企來說這么好的位置和資源，是不可再生的，我們不可辜負(fù)這座城市、不可辜負(fù)這片熱土，所以我們找了國內(nèi)外知名的設(shè)計(jì)公司，對售樓部、總坪、園林等每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行深究，我自己就參與了上百稿的修改、設(shè)計(jì)期間反復(fù)推敲，無人機(jī)勘察從冬天飛到夏天再飛到冬天，到規(guī)劃局報(bào)審前我自己就推翻過很多次。2016到現(xiàn)在兩年過去了，我們最終才讓自己滿意。

我認(rèn)為，地標(biāo)產(chǎn)品不是僅僅是建筑本身，必須能夠承載這座城市的文化和感覺。

D10天府筑造在老成都曾經(jīng)的蜀王府之上，橫貫600年的金融寶地東大街，所以在建筑風(fēng)格上必須經(jīng)得起時(shí)間的考量?，F(xiàn)在，展示區(qū)建筑采用芙蓉花的曲面設(shè)計(jì)，造價(jià)成本不菲，但這是我們需要的樣子，這個(gè)項(xiàng)目承載了成都城市發(fā)展歷史與文明，也兼具了城市的現(xiàn)代時(shí)尚和繁華，新希望一定要對得起這片土地，為成都留下一份記憶。我從來沒有覺得她是豪宅，我期待D10天府的感觸是舒適、輕巧和實(shí)在，不是用錢堆砌。目前D10天府堅(jiān)持的理念，是一個(gè)“城市會(huì)客廳”的面貌，用更人性化、更科學(xué)的戶型，讓家的生活空間動(dòng)起來，在場景里家人、朋友完全聯(lián)通，做到空間尺度不浪費(fèi)。

展示區(qū)開放至今，光是全國同行來訪就有600多組，大家的評(píng)價(jià)都很好的。我們不僅希望D10天府成為成都永久性地標(biāo)，更希望這個(gè)作品得到社會(huì)的認(rèn)可和點(diǎn)贊。

順應(yīng)政策發(fā)展，布局文旅振興鄉(xiāng)村

新希望地產(chǎn) 東進(jìn)新希望運(yùn)動(dòng)吉尼斯效果圖

NBD：

政策層面提出要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，首次提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。據(jù)了解，新希望地產(chǎn)目前也開始涉足文旅等領(lǐng)域，請問新希望將采用怎樣的發(fā)展模式？

張明貴：

鄉(xiāng)村振興、關(guān)注三農(nóng)是國家偉大的戰(zhàn)略，在我看來“實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”就是農(nóng)村的改革開放。國家大戰(zhàn)略的落地有一個(gè)過程，如果只依托農(nóng)村自身做是不具備條件的。新希望發(fā)展于田間地頭，一二三產(chǎn)全覆蓋、全涉及，是為扎根于民生實(shí)業(yè)的龍頭企業(yè)，鄉(xiāng)村振興中我們一定是探索者，一定要積極投身參與。圍繞“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕”20個(gè)字方針，讓城市資本到農(nóng)村去，發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加快推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)。

當(dāng)下大家都還是起步階段，我們已有專門的團(tuán)隊(duì)和政府一起去探索和研究，這是我們本來應(yīng)該做的事情，因?yàn)槲覀冊r(nóng)村，我們是農(nóng)民，我們有技術(shù)、有資金。今年，新希望提出做“十萬綠領(lǐng)計(jì)劃”，并在新津做了“鄉(xiāng)村振興研究院”，我們還和農(nóng)科院合作，給農(nóng)村賦能。新希望地產(chǎn)從文旅、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療、康養(yǎng)領(lǐng)域去探索，希望開創(chuàng)一個(gè)集“三產(chǎn)融合”和“三生融合”為一體的新型鄉(xiāng)村振興模式，并依托新希望集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體的有機(jī)融合，截至目前我們已在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)，希望通過我們大量的渠道優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為鄉(xiāng)村發(fā)展提供支持。

后記 ：

“農(nóng)村穩(wěn)則天下安，農(nóng)業(yè)興則基礎(chǔ)牢，農(nóng)民富則國家盛”。可以看到，通過積極參與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，新希望集團(tuán)抓住了繼當(dāng)年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大發(fā)展之后農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的又一次戰(zhàn)略機(jī)遇，發(fā)揮自身的優(yōu)勢積極投身在鄉(xiāng)村振興的浪潮中。而文旅小鎮(zhèn)，能否成為新希望地產(chǎn)未來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，我們拭目以待。