北京“限競(jìng)房”調(diào)查：剛需戶型遭冷落“減配版”別墅受寵

每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年6月以來(lái)，大量“限競(jìng)房”上市為北京市場(chǎng)帶來(lái)了眾多相對(duì)低廉的房源，同時(shí)也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京共有25個(gè)“限競(jìng)房”項(xiàng)目取得28個(gè)預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源15268套；其中16個(gè)項(xiàng)目有備案簽約數(shù)據(jù)，合計(jì)簽約2292套，備案簽約率只有15%。

顯然，“限競(jìng)房”火爆銷(xiāo)售的場(chǎng)面并未出現(xiàn)，剛需客觀望情緒嚴(yán)重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“所有限競(jìng)房項(xiàng)目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣(mài)好唯一的辦法就是價(jià)格杠桿了?！?/p>

推出限競(jìng)房的目的就是為了平抑上漲的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。那么，北京“限競(jìng)房”是否發(fā)揮了其應(yīng)有的作用？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京市多處限競(jìng)房項(xiàng)目，試圖揭示一個(gè)真實(shí)的“限競(jìng)房”現(xiàn)狀。

●“必選題”里的喧囂和隱憂

今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購(gòu)房者一早趕往南五環(huán)外的瀛海府參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，而房源只有194套。

彼時(shí)，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價(jià)52449元/平方米，當(dāng)日11時(shí)全部售罄。10月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府，銷(xiāo)售人員表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢(qián)，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

這是北京首個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，也是目前限競(jìng)房市場(chǎng)上去化率最高的項(xiàng)目。

事實(shí)上，早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。

2016年“9·30”新政明確，要在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房?jī)r(jià)快速上漲。當(dāng)年11月，北京首宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊——海淀永豐20號(hào)地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元獲得，條件為“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競(jìng)房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開(kāi)始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競(jìng)房”稱謂。一些土地在出讓時(shí)規(guī)定了“70/90”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理辦法公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。意見(jiàn)要求，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比高于85%時(shí)，項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房銷(xiāo)售；價(jià)差比不高于85%時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內(nèi)的四個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目預(yù)售證信息，標(biāo)志著首批限競(jìng)房正式入市。

入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到了市場(chǎng)追捧。但是，此后北京的限競(jìng)房銷(xiāo)售遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期般火爆，順?shù)N期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。區(qū)位已經(jīng)不是主導(dǎo)熱銷(xiāo)的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對(duì)低洼的總價(jià)和差異化產(chǎn)品成為市場(chǎng)痛點(diǎn)。

如今，在北京的土地市場(chǎng)，房企想要拿地，這樣的項(xiàng)目幾乎成為“必選題”。

10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競(jìng)房用地，其中兩宗位于亦莊的限競(jìng)房用地出人意料地引發(fā)了激烈競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率最高超過(guò)24%。而目前，僅亦莊區(qū)域就有8個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)，再加上新成交的用地，供應(yīng)量近萬(wàn)套。

10月31日，北京“銀十”最后一場(chǎng)土拍結(jié)束，其中首開(kāi)、金地聯(lián)合體以26.4億元代價(jià)拿下一塊限競(jìng)房用地，溢價(jià)率約27%，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)78148元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷(xiāo)售單價(jià)不超過(guò)82055元/平方米（含全裝修費(fèi)用），執(zhí)行“70/90”政策。

目前，北京的限競(jìng)房基本集中在五環(huán)周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計(jì)劃，這些項(xiàng)目基本都定位為剛性改善型產(chǎn)品。雖然限競(jìng)房的項(xiàng)目利潤(rùn)不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時(shí)，由于項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)確定，企業(yè)不會(huì)通過(guò)控制銷(xiāo)售節(jié)奏的方式過(guò)度追求土地升值來(lái)取得后續(xù)收益，而是通過(guò)快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競(jìng)房項(xiàng)目的主要原因。

限競(jìng)房為市場(chǎng)帶來(lái)了眾多相對(duì)低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京市多處限競(jìng)房項(xiàng)目，試圖揭示一個(gè)真實(shí)的限競(jìng)房現(xiàn)狀。

●剛需與別墅，境遇大不同

限競(jìng)房由于很多都有著“70/90”政策的限制，因而都將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成為“高層住宅+別墅”。承載大多數(shù)剛需客的90平方米以下住宅由于是高層，只占據(jù)少部分土地面積，而項(xiàng)目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅所占據(jù)。在銷(xiāo)售中，剛需房源和別墅也呈現(xiàn)出不同的境遇。

瀛海府位于大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關(guān)注的是7月1日該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出的246套別墅房源。

該項(xiàng)目區(qū)域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車(chē)前往。到達(dá)目的地后卻發(fā)現(xiàn)大門(mén)難入，因?yàn)殚T(mén)前正在施工整修，無(wú)路可尋。

縱然如此也未將看房者擋在門(mén)外，銷(xiāo)售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“抱歉，我在接待別的客戶，請(qǐng)稍等?！边^(guò)了許久，記者聽(tīng)到另外一個(gè)看房人說(shuō)：“好，我們明天就來(lái)交款?！彪S后，銷(xiāo)售人員走來(lái)告訴記者，房源只剩不多，今晚交款才能保證買(mǎi)到房。附近其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也向記者證實(shí)，瀛海府已幾乎售罄。

和瀛海府幾乎同時(shí)入市的旭輝城，是位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競(jìng)房項(xiàng)目，該樓盤(pán)以90平方米以下的剛需盤(pán)為主，銷(xiāo)售狀況和瀛海府呈現(xiàn)出了完全不同的景象。

經(jīng)過(guò)三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之后，并且距離地鐵站4公里有余。見(jiàn)到《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，旭輝城的銷(xiāo)售人員顯得格外熱情，對(duì)該項(xiàng)目的方方面面都進(jìn)行了無(wú)比詳實(shí)的介紹，記者試圖打斷詢問(wèn)銷(xiāo)售情況，未果。

據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類(lèi)戶型為主?！?9平方米的是我們的主力戶型。”銷(xiāo)售人員向記者表示：“我們項(xiàng)目是執(zhí)行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少?！?/p>

該銷(xiāo)售表示：“我們這兒賣(mài)得很好的，100平方米以上的房源很少了?！钡?，她僅在兩棟樓上打了圈，并說(shuō)：“目前主要是賣(mài)這兩棟，每種戶型都可以選擇?！碑?dāng)記者問(wèn)其他樓是否銷(xiāo)售時(shí)，她表示那些還沒(méi)開(kāi)賣(mài)，如果想購(gòu)買(mǎi)的話也可以，但可能需要加價(jià)。

見(jiàn)記者對(duì)價(jià)格面露難色，該名銷(xiāo)售又指著另外一棟說(shuō)：“這棟樓正在做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠幅度較大，我可以幫您申請(qǐng)參與?！迸R別時(shí)，她又對(duì)記者說(shuō)：“其實(shí)您現(xiàn)在買(mǎi)房是最合適的，年底了企業(yè)要回款，我可以再給您算個(gè)最優(yōu)惠的價(jià)格?！闭宫F(xiàn)出了極盡挽留的誠(chéng)意。對(duì)此《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖聯(lián)系旭輝方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，但未獲得有效回復(fù)。

與瀛海府一街之隔的萬(wàn)和斐麗，是遠(yuǎn)洋、世貿(mào)、首創(chuàng)三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限競(jìng)房項(xiàng)目，7月1日也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，在售戶型也以90平方米以下為主?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)在9月16日以購(gòu)房者身份探訪了售樓處，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員就已經(jīng)表示：“還是能夠挑一挑的”。一個(gè)多月之后，這里的銷(xiāo)售人員仍然表示：“可選擇的余地還是挺多的?！?/p>

樓盤(pán)開(kāi)發(fā)者并不是銷(xiāo)量的保證。同樣由中海開(kāi)發(fā)的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當(dāng)天，該項(xiàng)目在一些銷(xiāo)售渠道中傳岀了每平方米優(yōu)惠5000元的消息。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“近期限競(jìng)房供應(yīng)過(guò)于集中，已經(jīng)占到了商品房供應(yīng)的三分之二，一時(shí)間市場(chǎng)難以消化這么多的房源?！?/p>

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京共有25個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得28個(gè)預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源15268套，供應(yīng)面積168.88萬(wàn)平方米，其中16個(gè)項(xiàng)目有備案簽約數(shù)據(jù)，合計(jì)簽約2292套，備案簽約率只有15%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“所有限競(jìng)房項(xiàng)目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣(mài)好唯一的辦法就是價(jià)格杠桿了?！?/p>

從記者調(diào)查來(lái)看，和剛需型住房不同，限競(jìng)房中的別墅戶型卻銷(xiāo)售火爆。

為了求證，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了朝陽(yáng)區(qū)的孫河。這里是一片高端住宅區(qū)，此前的樓盤(pán)以別墅為主，二手別墅的每平方米售價(jià)在7萬(wàn)元左右。該區(qū)域近期有四處限競(jìng)房集中上市，主要也以別墅戶型為主。

瑞悅府是中糧、天恒、旭輝聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其中別墅占據(jù)了大片位置，由于有“70/90”政策的限制，在規(guī)劃別墅的同時(shí)，也修建了90平方米小戶型的洋房?！艾F(xiàn)在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側(cè)可選擇的余地已經(jīng)很少了?！痹谙蛴浾呓榻B的同時(shí)，該銷(xiāo)售還接待了一名前來(lái)付款的購(gòu)房者。

由泰和開(kāi)發(fā)的北京院子二期于10月1日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)記者詢問(wèn)房源還剩多少時(shí)，銷(xiāo)售人員點(diǎn)開(kāi)了自己手機(jī)中的一張圖片，其上用紅點(diǎn)標(biāo)注已經(jīng)出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨后的介紹中也的確如此。其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也側(cè)面印證了北京院子二期的銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)。值得注意的是，該項(xiàng)目沒(méi)有“70/90”的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價(jià)從1200萬(wàn)元左右起步。

由遠(yuǎn)洋等五家企業(yè)共同開(kāi)發(fā)的天瑞宸章也全部由別墅構(gòu)成，目前尚未取得預(yù)售資格，但已經(jīng)開(kāi)始先期認(rèn)購(gòu)排卡，銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她近幾個(gè)月已經(jīng)一天都沒(méi)有休息過(guò)了。

就實(shí)地調(diào)查來(lái)看，剛需房源的銷(xiāo)售情況符合前述數(shù)據(jù)，但是銷(xiāo)售火爆的別墅房源雖然占據(jù)了限價(jià)地中的絕大部分面積，但是若以套數(shù)統(tǒng)計(jì)，則其對(duì)總體數(shù)據(jù)的影響并不大?，F(xiàn)階段限競(jìng)房的銷(xiāo)售，呈現(xiàn)出別墅火爆而剛需房冷清的市場(chǎng)局面。

●限競(jìng)房別墅的生存之道

毋庸諱言，推出限競(jìng)房的目的就是為了平抑上漲的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限競(jìng)房中90平方米以下戶型的確能夠滿足剛需客的住房需要，但是動(dòng)輒總價(jià)上千萬(wàn)元的別墅則顯然不是面向此類(lèi)人群。郭毅表示：“開(kāi)發(fā)相對(duì)低密度的產(chǎn)品，有利于實(shí)現(xiàn)房企的經(jīng)濟(jì)效益。”

別墅向來(lái)面對(duì)的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建于限競(jìng)政策下的別墅，同樣需要滿足限價(jià)要求，則必然導(dǎo)致總價(jià)比商品房別墅低。較低的售價(jià)則會(huì)導(dǎo)致限競(jìng)房中的別墅存在各種節(jié)約成本的做法。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，限競(jìng)房中的別墅首先都呈現(xiàn)出微縮樣貌。限競(jìng)房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個(gè)看過(guò)樣板間的顧客說(shuō)：“我感到有些壓抑?！边@顯然和真正的別墅有距離。

同時(shí)，很多別墅項(xiàng)目還沒(méi)有樣板間。一名銷(xiāo)售人員在談到競(jìng)品時(shí)表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看數(shù)據(jù)是想象不出來(lái)的?！?/p>

疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷(xiāo)售人員表示，上戶的業(yè)主也會(huì)配有地下室，通過(guò)別墅中的電梯相連，也就是說(shuō)到自己家中的某個(gè)區(qū)域，必須通過(guò)別人家。就連瑞悅府的銷(xiāo)售也不得不說(shuō)：“疊拼就是入門(mén)款的別墅?！?/p>

這些都表明，限競(jìng)房中的別墅存在各種“減配”。

限競(jìng)房別墅還會(huì)用各種“偷面積”的行為冠以“贈(zèng)送”名義增加購(gòu)房者的獲得感。在采訪的別墅項(xiàng)目中，銷(xiāo)售人員無(wú)一例外都向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示了“這個(gè)露臺(tái)是送您的”“這個(gè)閣樓是送您的”“這個(gè)挑空是送您的”等等?！罢f(shuō)是贈(zèng)送的面積，其實(shí)都是你掏了錢(qián)的?！币晃粚O河地區(qū)的銷(xiāo)售人員這樣說(shuō)。

除了贈(zèng)送面積，地下面積也是限競(jìng)房別墅推銷(xiāo)中的重點(diǎn)。銷(xiāo)售人員樂(lè)于向購(gòu)房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會(huì)客廳、健身房等。但事實(shí)上只有地上的面積為70年住宅產(chǎn)權(quán)，而地下室的部分的性質(zhì)是50年的倉(cāng)儲(chǔ)，銷(xiāo)售人員故意淡化了這一細(xì)節(jié)。經(jīng)過(guò)各種面積的“贈(zèng)送”和“優(yōu)惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷(xiāo)售人員為購(gòu)房者計(jì)算的均價(jià)也就顯得便宜了很多。

為了增加面積，祥云賦的銷(xiāo)售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們項(xiàng)目會(huì)將別墅區(qū)域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建筑形式下，原本地下一層就能夠當(dāng)作是入戶的一層用，也即原本的建筑是地上3層加上地下2層，之后就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當(dāng)入戶的1層用，但是仍是倉(cāng)儲(chǔ)的性質(zhì)，而且要收較低的物業(yè)費(fèi)。

這些舉措，無(wú)一不是為了令已經(jīng)“減配”的別墅顯得更有吸引力，更令一些入門(mén)級(jí)別墅的消費(fèi)群體下定決心。別墅的建造成本低，資金回流速快，獲客高效，限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商追求短平快的策略可見(jiàn)一斑。

郭毅也認(rèn)為：“限競(jìng)房別墅開(kāi)發(fā)地下空間，能夠有效緩解限競(jìng)房別墅地上面積較小的現(xiàn)狀，是提升別墅品質(zhì)的有效手段。”

但是隱含收費(fèi)也存在于限競(jìng)房別墅中。因?yàn)槭窍迌r(jià)地，所以一些收費(fèi)不能體現(xiàn)在房屋價(jià)格中。北京院子二期的銷(xiāo)售在向記者報(bào)價(jià)時(shí)表示，每套別墅都會(huì)收取一筆大約100萬(wàn)元的“房屋溢價(jià)費(fèi)”，包括院子的裝修、門(mén)頭和門(mén)前的漢白玉門(mén)礅等等用，以這種方式將成本攤在房?jī)r(jià)之外。

“限競(jìng)房不是保障房而是商品房。”對(duì)于別墅產(chǎn)品，郭毅這樣說(shuō)。