三線樓市樣本：庫存增幅居全國第一，業(yè)內(nèi)戲稱“賣掉一套”就能成項目銷冠

每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

買房要簽保密協(xié)議？賣掉一套就成銷冠？

這發(fā)生在一座常住人口不足500萬的地級市，九江。

易居研究院報告顯示，今年前8個月，九江市新建商品住宅庫存面積同比增幅高達(dá)104%，比第二位合肥高出40個百分點，在受監(jiān)測的100個城市中排名第一。

棚改貨幣化安置政策漸次離場之后，九江，何以承載這頂庫存增幅“桂冠”？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地探訪九江，還原一個從風(fēng)風(fēng)火火到漸生變數(shù)的樓市故事，看看那些越來越難賣的新房，以及無處變現(xiàn)的二手房。

“對外地人買房一度收緊，現(xiàn)在又放開了”

2016年以來，棚改政策持續(xù)發(fā)力，大批開發(fā)商進(jìn)駐，九江樓市迅速升溫。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國城市典型地產(chǎn)指數(shù)（南昌）辦公室數(shù)據(jù)顯示，2016年九江商品住宅成交已超2.8萬套，2017年也在2.4萬套以上。

九江商品住宅價格自2016年以來持續(xù)上漲，在2017年6月～2018年6月的一年時間里價格從6239元/平方米上漲到了7318元/平方米，漲幅17.3%。

不過，九江也曾一度加入限購行列，在2017年7月13日啟動了城區(qū)限購。

伴隨著大興土木，過去兩年九江新建商品住宅庫存面積同比大增104%，但常住人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)體量并未呈現(xiàn)同比例增長。

庫存迅速增加的同時，九江市銷售疲軟跡象卻逐步顯現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中指院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～9月九江市商品住宅銷售總套數(shù)僅27102套，月度銷售數(shù)據(jù)在春節(jié)后出現(xiàn)4706套小高峰，隨后便逐月下跌，9月銷售套數(shù)僅為2704套。

今年7月，九江二手房掛牌價首次出現(xiàn)下降，幅度微??；新房市場也大面積出現(xiàn)打折優(yōu)惠，甚至降價銷售。

市場風(fēng)向漸生變化，政策導(dǎo)向和市場預(yù)期也開始微妙轉(zhuǎn)變。有九江市場人士就告訴記者：“九江對外地人買房的限制曾經(jīng)收緊過一段時間，現(xiàn)在又放開了。”

九江市住建局局長羅百奚近期則公開表示，九江將力爭用3～5年時間，讓中心城區(qū)人口達(dá)到150萬。

對于目前的市場而言，相比限制需求，創(chuàng)造需求或許更為重要。

“特價房”要簽保密協(xié)議，并以員工親友身份購買

不過，從火熱到轉(zhuǎn)冷，這個市場所花時間并不長。

以九江市政府機(jī)關(guān)單位擬遷入的新區(qū)八里湖新區(qū)為例。

2014年下半年，該區(qū)域在大型規(guī)劃下成為“新貴”，保利、碧桂園、恒大等大型企業(yè)接踵而至，區(qū)域新盤也倍數(shù)增長。

隨之而來的是炒房資金的大量涌入。盡管遠(yuǎn)離九江市區(qū)、交通尚不便捷、商業(yè)配套也有待完善。“買的就是未來。”一位本地出租車司機(jī)告訴記者。

然而，此時的八里湖新區(qū)，車輛和行人寥寥無幾，樓盤客流也很稀少。

圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

九江金鵬城于2015年開盤，這條僻靜的興城大道去年一度人聲鼎沸，樓盤最貴時超過10000元/平方米（毛坯）。

據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，最后一棟樓部分房源均價8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房兩廳為例，原價8312元/平方米，折后單價8165元/平方米。如此計算，現(xiàn)在的總價比剛開盤時降了近20萬元。

在金鵬城旁苦苦等待了近半個小時，記者才打上一輛出租車，前往幾公里外的潯陽府。

項目降價力度更大。據(jù)置業(yè)顧問介紹，預(yù)付4萬元買了車位，買房可打98折，全款付清可再打95折。

見記者略有遲疑，置業(yè)顧問更推薦了一套“特價房”，在所有折扣的基礎(chǔ)上還能再打9折。“不過這是國慶期間留給內(nèi)部員工的房源，要簽保密協(xié)議，并以員工親友身份購買。”

按照這樣的折扣，一套142平方米的四房兩衛(wèi)單價約6856元，遠(yuǎn)低于區(qū)域均價，總價則從118萬降到98萬元。

據(jù)了解，八里湖地區(qū)二手房行情也不景氣。區(qū)域最早一批交付的項目之一——奧林匹克花園，其二手房曾超過10000元/平方米，但目前均價回落至8800元/平方米。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“房子越來越難賣，賣掉一套即成銷冠”

“就算現(xiàn)在這么大力度的折扣，大家還是越來越挑，我們國慶的促銷額度都還沒有用完。”潯陽府置業(yè)顧問的話，道出了九江市場除價格外的另一種“冷”——成交疲軟。

每經(jīng)記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前無論是九江新城區(qū)還是老城區(qū)，都很難找到“不愁賣”的樓盤了。

以九江“三大神盤”之一的尚悅居為例，其曾與九璽、鉑悅府一并被“封神”，因為價格貴、難賣動。

據(jù)了解，項目地處原贛北化工廠，遠(yuǎn)離市區(qū)，且近鄰九江發(fā)電廠等大型廠區(qū)，沿江主干道上大型貨車、集裝箱車來往頻繁。而項目今年6月底首次開盤就將均價定在了7500元/平方米，遠(yuǎn)超片區(qū)價格。

尚悅居的置業(yè)顧問也承認(rèn)，項目位置太偏，與房價不太匹配。項目也曾遭同行揶揄“誰能賣掉一套房，就是當(dāng)月銷售冠軍”。

不過記者留意到，其實項目的價格調(diào)整幅度并不大。在置業(yè)顧問展示的國慶“特價房”清單上，45套房源當(dāng)天認(rèn)購可享2萬抵5萬，折后單價在6930元～7475元/平方米，與一房一價表所列價格相差無幾。在踩盤期間，項目也僅有幾組訪客，客流量不大。

在商業(yè)配套、教育資源相對較好的濂溪區(qū)，即使緊鄰廬山，另一“神盤”九璽也難破“賣不掉”的怪圈。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目在今年5月開盤后成交慘淡，60位置業(yè)顧問只賣出20套房。

“九璽單價太高，區(qū)域定位也有失策，而且140～200平方米的大戶型在九江市場難以立足，項目去化一直不理想。”有業(yè)內(nèi)人士就如是直言。

而據(jù)了解，項目精裝單價優(yōu)惠后8500～9500元/平方米，并沒有做出太大調(diào)整。而這一價格，按最小的140平方米戶型算，總價約126萬元，相較八里湖新區(qū)并沒有太多價格優(yōu)勢。

相比之下，第三個“神盤”——**鉑悅府的單價低一些，折扣力度也稍大。項目現(xiàn)場貼了一張全民營銷的大型海報，“最高傭金1%、最快5天結(jié)傭”等大字赫然在目。

置業(yè)顧問推薦的一套118平方米三室兩廳洋房，原總價111.5萬元，折合單價8544元，而現(xiàn)價約101萬元，降了10萬元左右。

不過其直言，項目的慢銷是因為推盤順序有偏差，“先推洋房、再賣高層，造成剛開盤看起來還不錯，后來就越來越難賣”。

以“三大神盤”為代表，九江市場上出現(xiàn)了不少項目，雖未做出實質(zhì)性讓利，但銷售頹勢已現(xiàn)。

本地購買力已透支，“棚改樓市”何去何從

在樓市轉(zhuǎn)涼的大背景下，觀望情緒仍在蔓延，開發(fā)商面臨的資金壓力不言而喻，降價趨勢已然顯現(xiàn)。

58安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，人口因素導(dǎo)致未來需求增長有限。九江目前屬于三線城市，但依然屬于人口凈流出和城鎮(zhèn)化人口增速緩慢城市，這對于九江來說意味著未來長期城市人口增長乏力。換言之，未來九江的房價上漲內(nèi)驅(qū)力會較弱。

個案之外，九江的市場數(shù)據(jù)也已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)涼”趨勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，九江的新建住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比都呈現(xiàn)下降趨勢，同比指數(shù)從6月的114.8連續(xù)下降至今年9月的107。

不過，目前數(shù)據(jù)層面的降幅微小，價格同比2017年10月的6454元/平方米，仍上漲11.73%。

二手房方面，來自安居客的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月九江二手掛牌價已經(jīng)從頂峰時期的7228元/平方米，下降至10月的7211元/平方米，但同比2017年10月6454元/平方米，仍上漲了11.73%。價格博弈的跡象很明顯。

記者查閱九江市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)公告發(fā)現(xiàn)，九江市中心城區(qū)（不含柴桑區(qū)）繼續(xù)執(zhí)行限購政策，但對非本市戶籍購房人對限制條件從“提供自購房之日起計算的前一年及以上在本市中心城區(qū)逐月連續(xù)繳納個人所得稅或基本養(yǎng)老保險證明、且在中心城區(qū)無住房”改成了“非本市戶籍購房人在中心城區(qū)無住房”。

“房價持續(xù)快速地增長，前期成交火熱，已經(jīng)基本透支了本地居民的購買力，需要提升外來人口的購買力，才能保持市場的溫度和去庫存的動力。”有市場人士向每經(jīng)記者直言。

圖片來源：視覺中國

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從中短期來看，九江樓市能依靠的最大動力，依然是棚改貨幣化安置政策。

記者了解到，2018年九江計劃改造各類棚戶區(qū)61555戶，超過6萬套的棚改力度可謂不小。

然而，隨著2018年下半年全國范圍內(nèi)去庫存任務(wù)接近尾聲，棚改貨幣化優(yōu)惠政策漸次離場，不少三四線城市房價增速已經(jīng)應(yīng)聲回落，九江亦無法獨善其身。

但張波直言，單一動力下，九江房價快速上漲也會積聚較大風(fēng)險。

“目前房價回調(diào)對于九江樓市的穩(wěn)定來說利大于弊，預(yù)計回調(diào)的力度還將持續(xù)，房價下探的空間依然存在。”張波表示。