延后兩個月降價20億 太原“史詩級土拍”終于成交了 華僑城一口獨(dú)吞8地塊

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

兩個月前，被坊間稱為太原的“史詩級土拍”遭遇流拍；今天（10月25日），8宗地塊降價后再次出讓，最終央企華僑城以總價116.017億元將其全部包攬。

8塊“黃金地”降價20億

據(jù)悉，這8宗地塊為太原煤氣化公司原用地，均毗鄰西中環(huán)、九院沙河快速路、南內(nèi)環(huán)等城市主干路。

圖片來源：住在龍城網(wǎng)

此次調(diào)整后的起拍金額為108.017億，較之前的130.82億元起拍價減少了約22.8億。華僑城將其一舉拿下，總成交價達(dá)116.017億元，樓面均價4055元/平方米。

出讓文件顯示，宗地塊為編號SP-1842至1849，用地性質(zhì)以住宅、商業(yè)為主，以養(yǎng)老、教育等社區(qū)配套地塊為輔，總出讓面積為82.71萬平方米（約1241.61畝），總建面約289萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，本次參與土拍的房企僅華僑城一家，8宗地塊分開拍賣，約10分鐘就有一宗地塊成交，進(jìn)展十分順利。

而上述8幅地塊首次出讓時，只有北京潤置商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報(bào)名，但卻因出價不達(dá)拍賣底價，沒有交易成功，另外6宗地竟無人報(bào)名。

彼時金茂投資管理（天津）有限公司相關(guān)人員向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示：“本次拍賣的土地價格超出了公司預(yù)期，所以就沒有跟進(jìn)。我們在太原有很多儲備項(xiàng)目，會適時出手。”

而此次起拍價調(diào)整后，華僑城以116.017億元獲得8宗地塊。

對于此次拿地，華僑城在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，本次價格符合華僑城對地塊價格的預(yù)期。此次華僑城獲取煤氣化舊址地塊是在集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃之下，充分調(diào)研了太原市房地產(chǎn)發(fā)展歷史及趨勢、客觀判斷市場容量、戰(zhàn)略性考慮城市發(fā)展?jié)摿?，基于綜合考量，對城市土地價值做出現(xiàn)時點(diǎn)合理判斷，參與競拍，并以經(jīng)過嚴(yán)格測算的合理價格獲取土地。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，華僑城在土地市場相對低迷的時候大手筆拿地，其實(shí)是一個長遠(yuǎn)的謀篇布局，對于華僑城未來挺進(jìn)中部市場是一個非常好的契機(jī)，而且該地塊位置也相當(dāng)好，對華僑城來說相當(dāng)于策略的選擇。

從開發(fā)模式來看，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，該區(qū)域周邊開發(fā)程度低，從現(xiàn)狀打造培育成熟還需要較長一段時間，長周期的開發(fā)也會帶來較高的財(cái)務(wù)成本，而華僑城對于該類開發(fā)模式經(jīng)驗(yàn)豐富，將帶動周邊價格上漲，未來具有升值空間。

華僑城直言，太原煤氣化舊址8宗地塊地理位置優(yōu)越，處于太原城市“南移西進(jìn)”發(fā)展主軸之上，位于三大城市核心主干道、兩條快速路、一條繞城高速匯聚而成的樞紐中心，內(nèi)外交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，具備較大的發(fā)展空間。

華僑城“一口”吞下

其實(shí)，華僑城并非是太原的新面孔，今年1月25日首次進(jìn)入太原，項(xiàng)目擇址晉源，其與晉源區(qū)人民政府與華僑城集團(tuán)公司就華僑城大型文化旅游項(xiàng)目舉行簽約儀式，總投資500億元；8月30日，太原市人民政府、晉源區(qū)人民政府與華僑城集團(tuán)三方簽訂“太原華僑城大型文化旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目”一期項(xiàng)目合作協(xié)議。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，華僑城對太原的投資符合其對一些低估城市的拓展思路，后續(xù)也可能結(jié)合山西太原的文化發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，有助于華僑城的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

眾所周知，華僑城深受地方政府的青睞，此次在太原拿地是否也有政府的意愿？就此，華僑城告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，華僑城自去年年底入駐太原以來，太原市政府對華僑城給予了很大期望，多次與華僑城集團(tuán)舉行會議討論城市發(fā)展與片區(qū)發(fā)展等問題，希望借助華僑城優(yōu)勢促進(jìn)城市價值提升。

談及此次獲取地塊的開發(fā)，華僑城透露，本次地塊華僑城將主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，擬將融入“智慧道路系統(tǒng)”、“鄰里社區(qū)配套”、“人文藝術(shù)居住體驗(yàn)”等開發(fā)理念。同時，項(xiàng)目擁有住宅、商業(yè)、教育配套、體育配套、養(yǎng)老配套等多種業(yè)態(tài)，華僑城將綜合考慮，系統(tǒng)開發(fā)，打造品質(zhì)生活居住區(qū)。

華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道，太原目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在二線城市中相對落后，在省會城市中與貴陽、呼和浩特等城市同處于第三梯隊(duì)。但近兩年經(jīng)濟(jì)勢頭良好，整體發(fā)展?jié)摿^好。華僑城的入駐，將助力太原市挖掘文化旅游資源、提升市民居住品質(zhì)，極大提高城市競爭力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無錫等多個城市拿地。今年上半年，華僑城A新增土地項(xiàng)目10個，新增土地權(quán)益面積138.4萬平方米。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城A在2017年新增土地面積269.11萬平方米，新增規(guī)劃建筑面積580.12萬平方米。截至2017年末，公司旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地儲備637.15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米。

此外，據(jù)華僑城官網(wǎng)信息披露，2017年，華僑城集團(tuán)業(yè)績實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入801億元，同比增長47.7%，利潤總額191億元，同比增長100%，提前完成了其“十三五”利潤總額“翻番”的目標(biāo)，2017年末資產(chǎn)總額達(dá)3199億元。

太原土地成交增六成收入?yún)s少一成半

今年以來，土地市場呈現(xiàn)出整體降溫趨勢，土地流拍或以底價成交的現(xiàn)象時有發(fā)生。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。而且一線城市即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。

就太原來看，去年“供不應(yīng)求”的狀態(tài)已不復(fù)存在，企業(yè)拿地日益理性。

房天下數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，太原市共推出各類用地160宗，共計(jì)759.7萬平方米；成交各類用地127宗，共計(jì)516.8萬平方米，同比增加68.08%；共收入土地出讓金178.0億元，同比下降16.48%。前九月，太原市各類用地樓面均價為1318元/平方米，同比下降26.86%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，現(xiàn)在土地市場整體降溫了，房企如果有比較好的拿地資金，拿地機(jī)會還是比較好的。

宋丁則分析稱，此前的土地流拍對太原來講有些大傷元?dú)?，所以此次才大幅降價出讓。

整體來看，太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，急需大規(guī)模的城建改造，此次土地出讓也是鞏固城市發(fā)展的結(jié)果；其實(shí)今年太原樓市還有一個補(bǔ)課的過程，整體房價出現(xiàn)了一定的上漲。

中指院數(shù)據(jù)顯示，9月太原新建住宅價格指數(shù)為7096元/平方米；國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，9月太原新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1%，同比上漲10%；太原二手房住宅銷售價格環(huán)比上漲1%，同比上漲11%。