拍賣前夜 這個成都紅極一時的樓盤為何被緊急撤回？

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 林菁晶    

不限購、可貸款，108套司法拍賣房源入市后在成都房地產(chǎn)市場掀起巨大的關(guān)注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，這批起拍總價5億元的房源位于成都曾經(jīng)紅極一時的項目——南湖國際社區(qū)，多為200～400平方米的大戶型，且單價低于市場價。

但就在即將司法拍賣的前一晚，第一批原定于22日競拍的10套房源卻突然“撤回”。

本指望通過這次司法拍賣清償部分債務的成都森宇實業(yè)集團，本就艱難的還債之路是否又起波折？

南湖國際社區(qū)。每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

無人報名第一批法拍房源被撤

記者在21日發(fā)現(xiàn)，原計劃在10月22日競拍的第一批10套房源，已被悉數(shù)撤回。撤回原因顯示：“申請執(zhí)行人以與被執(zhí)行人正在和解為由申請撤回拍賣。”

司法拍賣房因為不受成都限購政策的影響（即不需要天府新區(qū)購房資格），加上可以按揭貸款，在現(xiàn)今調(diào)控背景下具有較大優(yōu)勢。

但就此次南湖國際108套房源司法拍賣來看，盡管每套房源都有上千次甚至四千多次的關(guān)注次數(shù)，但每套房報名競拍的人數(shù)卻始終為零。

下一批拍賣的10套房源，競拍時間定為10月26日。

“司法拍賣的房子要自己提前去看房，法院并不對房子是否有瑕疵擔責。”負責執(zhí)行此次拍賣的四川省成都市中級人民法院工作人員告訴記者。

阿里拍賣顯示：此次南湖國際社區(qū)司法拍賣的套數(shù)共計108套，分布于南湖國際社區(qū)20、21、22、23、32、39、40、41、42棟中，戶型大小在85～442平方米之間，起拍總價在136.7萬元～489.9萬元之間，但多以大戶型為主，100平方米以下的戶型僅有3套。

南湖國際社區(qū)曾是成都紅極一時的大盤，位于國家級新區(qū)天府新區(qū)內(nèi)的麓山大道2段，緊鄰南湖公園，又有江安河環(huán)繞，居住舒適度較高。

正因為如此，南湖國際曾創(chuàng)造下“1年狂賣45萬方，3年賣出10000套房源”的記錄，并有著蟬聯(lián)“成都樓市3連冠”的輝煌過去。

如今，在位于天府新區(qū)華陽街道的南湖國際社區(qū)，記者看到，整個小區(qū)分為七期分批開發(fā)建設，占地約6000畝，其中一期于2010年交房。

“從成都今年5月限購升級以后，這個樓盤的成交量與周邊幾個樓盤相比還是比較好的，每個月還會成交3、4套左右。”南湖國際社區(qū)附近二手房中介的工作人員告訴記者。

然而與調(diào)控升級前相比，南湖國際社區(qū)的二手房價已經(jīng)降價了不少。在今年5月之前，南湖國際清水二手房成交單價為1.7萬~1.8萬元，調(diào)控升級后，成交單價降到了1.3萬~1.4萬元。

而這次司法拍賣均價在1萬元左右的價格，比市場價有一定優(yōu)勢，但仍有不少市場人士認為這批房子面積太大，總價較高。

中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（下簡稱“華融”）作為抵押權(quán)人，本希望能通過司法拍賣本追償債務，但隨著第一批10套房源的撤回，森宇的債務問題也由此蒙上了一層面紗。

無力償債股權(quán)發(fā)生變更

成都森宇實業(yè)集團是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都區(qū)域開發(fā)過“華陽府河音樂花園”、溫江“森宇音樂花園”、牧馬山“維也納森林別墅”、溫江“美茵河谷”、航空港“翰林上島”、雙流“海棠灣”、“海棠公館”、金堂“科瑪小鎮(zhèn)”和“美茵莊園”等項目。從2000年起，連續(xù)13年被評為“四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力十強”。

2016年初，五礦信托向青海省高院申請，要求查封凍結(jié)森宇集團逾5.1億元財產(chǎn)，此舉曾被外界解讀是森宇資金鏈全面斷裂，爆發(fā)債務危機的導火索。

其實早在2015年底，森宇的銷售回款和利潤已無法支撐所需支付的債權(quán)方利息。曾有一筆三年期的銀行借款即將到期，銀行方要求森宇將本金和利息一并清償。彼時，森宇的資產(chǎn)負債率為65%，總規(guī)模達數(shù)十億元，償還本金是幾無可能。

資金鏈出現(xiàn)問題的森宇讓諸多債權(quán)方感到擔憂，被大范圍追償債務的森宇無奈選擇停擺公司，對債權(quán)方的債務既不還息、也不還本。

如此一來，五礦信托、華融、華夏銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家債權(quán)方，只好采取溝通協(xié)商、查封資產(chǎn)、司法拍賣等舉措解決債務。

公司近年法律訴訟數(shù)據(jù)。圖片來源：企查查

2016年1月初，針對市場上的破產(chǎn)傳言，森宇發(fā)布聲明承認公司遇到現(xiàn)金流危機，但并沒有破產(chǎn)。

時至今日，森宇仍然存在，仍然停擺，但其公司股權(quán)已悄然發(fā)生改變。

今年7月25日，森宇的股東由此前的成都錦瑞投資有限公司、成都泰達投資有限公司變更為成都泰達投資有限公司、四川西部華熙置業(yè)有限公司。

記者查詢四川西部華熙置業(yè)有限公司工商注冊信息發(fā)現(xiàn)，其控股方包括了自然人股東趙靈靈以及四川西部置業(yè)發(fā)展有限責任公司，而四川西部置業(yè)發(fā)展有限責任公司是四川西部開發(fā)投資有限公司全資子公司，四川西部開發(fā)投資有限公司（下簡稱“四川西部開發(fā)”）背后又有著包括四川信托、四川省國投資產(chǎn)托管有限公司（下簡稱“四川國投”）、北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司（下簡稱“北京首創(chuàng)”）、中國中小企業(yè)投資有限公司（下簡稱“中小企業(yè)投資”）等七位股東。

作為四川西部開發(fā)的大股東，四川國投實際又是國企四川發(fā)展的下屬孫公司。在穿透層層股權(quán)結(jié)構(gòu)之后可以看到，森宇的未來已經(jīng)與有國企背景的企業(yè)產(chǎn)生了一絲聯(lián)系。

圖片來源：企查查

爛尾盤的第二春

除了此次司法拍賣的房子之外，森宇那停工三年、經(jīng)歷過爛尾和流拍的地塊同樣備受關(guān)注。

在南湖國際社區(qū)南側(cè)另一宗地塊上，可以看到一片裸露著紅色磚墻的建筑工地，記者走近后發(fā)現(xiàn)，這片工地無人出入也無人看守。

與一街之隔叮叮當當熱鬧動工的工地相比，眼前這片停工的工地倒是顯得格外安靜。工地外有一片倒掉的工程圍擋，印證了這塊工地無人管理的現(xiàn)狀。

“我是前年過來這邊的，當時這個工地就已經(jīng)停工了，你看上面的網(wǎng)子都爛了。”一位在附近工地工作的建筑工人告訴記者。

而這片停工已久的工地，正是森宇所開發(fā)的南湖國際中心。

該項目自2015年12月開始停工，分為一期錦輝閣以及二期南湖濱江。

今年4月，有錦輝閣業(yè)主在地方領(lǐng)導留言平臺反映購買的錦輝閣6號樓爛尾急需解決的問題。天府新區(qū)成都管委會規(guī)劃建設國土局回復表示，自南湖國際中心項目停工后，曾由天府新區(qū)出面協(xié)商由項目承建方成都建工集團先行墊資，在2016年9月復工后，因森宇遲遲籌措不到建設資金，導致項目在2017年6月底再次停工。

回顧2012年10月，森宇曾以4.34億元的總價拿下這幅用于建設南湖國際中心的地塊。2013年1月22日，森宇又以2.06億元的總價拿下毗鄰上述地塊的一宗93.7畝商業(yè)用地。

如今，在資金鏈斷裂的境遇下，森宇不得不通過出讓資產(chǎn)籌措資金來解決債務問題。

2017年7月11日，上述93.7畝的商業(yè)地塊第一次掛牌出讓，但最終因拍賣現(xiàn)場無人出價而第一次流拍。有業(yè)內(nèi)人士對記者說，“森宇賣地的那個時候，很多企業(yè)對商業(yè)不看好，大家更愿意買住宅用地。”

2017年底，上述地塊再次傳出要掛牌出讓的消息，但最終競拍事宜也不了了之。

2018年的5月29日，上兩宗合計約253畝的地塊經(jīng)過60輪競價，最終被四川房企藍潤以23.15億元的總價競得。此次拍賣也被也被視為森宇的“一線生機”。

而在拍賣價款之外，藍潤還須另行支付2.5億元，用于南湖國際中心一期錦輝閣1棟至6棟及對應地下室復工續(xù)建。

據(jù)記者了解，藍潤拿到的，實際是南湖國際中心地上剩余的32萬平米可建面積以及93.7畝的純商業(yè)用地。

目前，藍潤這批復工款已支付到位。近日，藍潤還聯(lián)手安信信托募集36億資金，專項用于藍潤成都天府新區(qū)南湖項目的開發(fā)建設。

一位南湖國際中心錦輝閣的業(yè)主對記者說，錦輝閣仍會由森宇修建，現(xiàn)在就等著工地復工。