國務院定調(diào)：貨幣化安置政策漸次離場 “棚改樓市”何去何從？

每經(jīng)記者 王佳飛 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

貨幣化安置開始離開政策舞臺中央。

10月8日晚間，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

政策調(diào)整貨幣化安置從提高到取消

2017年5月，國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。并確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

同年8月，住建部會同發(fā)改委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務的通知》，提出商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部會同國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

7月12日，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

10月8日，國務院常務會議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發(fā)行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。對棚改建設(shè)用地在新增用地計劃中予以保障，通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式，讓更多住房困難群眾早日住進新居。

這也標志著貨幣化安置開始離開政策舞臺中央。

去庫存近尾聲商品房待售面積5年最低

商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標之一?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過兩年多的去庫存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來最低水平。

易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“目前，三四線城市的去庫存需求己經(jīng)基本完成，以早先庫存率較高的呼和浩特，也不再強調(diào)去庫存?！?/p>

去庫存任務的結(jié)束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進三四線城市去庫存的最大功臣，如今也將“功成身退”。

根據(jù)此前的規(guī)劃，2018年~2020年，國家仍有1500萬套棚改計劃，那么棚改及貨幣化安置應何去何從？

中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾坦言，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是近年來三四線城市的爆發(fā)式成長，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。事實上，貨幣化安置造成了大量購房需求，而在部分城市庫存不足的情況下，很容易放大購房者對市場的緊張情緒。

戴德梁行首席政策分析專家魏東向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區(qū)居民提升生活質(zhì)量。但是中國房地產(chǎn)市場自2015年以來呈現(xiàn)連續(xù)上揚的態(tài)勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，三四線城市棚改貨幣化帶來的資金推高了當?shù)胤績r，一些熱錢在末班車心態(tài)的引領(lǐng)下也紛紛流入三四線城市，并進一步推高了當?shù)胤績r，同時放大了有效需求，造成房價高于真實價值。本次所以棚改貨幣化的政策調(diào)整是適應了當下的市場現(xiàn)狀?！?/p>

另一位不愿具名的行業(yè)分析師也持類似觀點：一線城市和比較發(fā)達的二線城市，貨幣化安置作用不大，因為這些城市房價高，貨幣化安置會導致政府財政壓力大，房源緊張則使得群眾對貨幣化安置的呼聲并不大；但大部分三四線城市，貨幣化安置動力更強，政府更省精力，百姓則普遍不信任回遷安置房，后期貨幣化安置會不會退出，則要看地方政府的主觀積極性。

“未來，預計棚改貨幣化政策會更加因地制宜，針對不同區(qū)域的市場情況采取相應政策，進一步促進房地產(chǎn)完善健康發(fā)展?！蔽簴|最后表示。