熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣(mài)不完”時(shí)代：樓市成交下降庫(kù)存反彈

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月份是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年黃金周期間，多個(gè)城市新房成交量?jī)r(jià)齊跌，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始變相降價(jià)，以折扣或優(yōu)惠的方式促銷(xiāo)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，全國(guó)多城樓市成交遇冷。其中，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斬”，三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚(yáng)州跌幅超過(guò)90%。同時(shí)一些城市的新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售冷清。國(guó)慶7天，上海新建商品住宅成交面積5.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少68.8%。

今年樓市“金九銀十”轉(zhuǎn)涼已成共識(shí)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)測(cè)的主要城市9月份商品房成交量出現(xiàn)同比環(huán)比雙降，降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時(shí)，各線城市庫(kù)存總量反彈，環(huán)比上升9.3%，熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入“賣(mài)不完”時(shí)代。

進(jìn)入9月，住建部再次要求各地持續(xù)深入開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，整治樓市違法違規(guī)行為、規(guī)范市場(chǎng)秩序。同時(shí)，全國(guó)16個(gè)省市在限購(gòu)限售、住房保障、價(jià)格管控、公積金使用等方面陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，從供需兩端共同發(fā)力抑制非理性需求。

而剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，對(duì)于眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是涼意陣陣。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“樓市已沒(méi)有‘金九銀十’。9月超過(guò)六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調(diào)。從市場(chǎng)看，2017年來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市的樓市已全面限價(jià)，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否?！?/p>

三線城市同環(huán)比圴下跌明顯

政策趨嚴(yán)之下，9月各線城市商品房成交量繼續(xù)維持分化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中國(guó)指數(shù)研究院《9月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況表》發(fā)現(xiàn)，四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比上升6.78%、同比增長(zhǎng)37.68%。

值得注意的是，一線城市中，廣州商品房成交面積環(huán)比升幅高達(dá)84.51%，同比增長(zhǎng)高達(dá)104.27%，起到了絕對(duì)的拉動(dòng)作用。而在各項(xiàng)調(diào)控政策下，深圳9月成交面積環(huán)比下跌近四成，比去年同期下跌超兩成。

二線代表城市成交面積環(huán)比下降5.80%，同比下降1.61%；三線代表城市成交面積較上月下降25.16%，同比下降25.33%。

從成交面積環(huán)比數(shù)據(jù)看，全國(guó)9個(gè)城市出現(xiàn)上升，其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%；環(huán)比下降的城市中，揚(yáng)州降幅超 90%。同比來(lái)看，16個(gè)城市成交出現(xiàn)下降，揚(yáng)州下降幅度明顯。

以每周平均成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環(huán)比均上升，其中北京、廣州兩地周均成交量同、環(huán)比上升均超過(guò)60%，深圳周均成交同、環(huán)比均下降；以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線城市周均成交量與8月基本持平，較去年同期繼續(xù)維持下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，在剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，雖然各地的開(kāi)發(fā)商紛紛拋出各種優(yōu)惠，但售樓處仍充滿“涼意”。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京、杭州、深圳等地，多數(shù)時(shí)候一天只能賣(mài)出幾十套房子。10月2日至6日，北京共銷(xiāo)售住宅51套；10月1日至7日，杭州市區(qū)新房成交293套，較去年同期下降近70%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)：“9月交易量下跌和購(gòu)房政策持續(xù)嚴(yán)厲有關(guān)，尤其是部分城市依然是有較明顯的管控，隨之出現(xiàn)了二手房置換效率明顯低下的情況，因此盡管開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏較快，但缺乏市場(chǎng)認(rèn)可。”

他表示：“預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)交易還是會(huì)有分化，尤其是部分城市若在購(gòu)房政策方面適當(dāng)給予寬松，市場(chǎng)交易有望回暖。”

熱點(diǎn)城市庫(kù)存上升

截至2018年9月末，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升9.3%。張大偉認(rèn)為，熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入“賣(mài)不完”時(shí)代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場(chǎng)，庫(kù)存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。

“多個(gè)城市的樓市逐漸出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)調(diào)整出現(xiàn)從點(diǎn)延伸到區(qū)域的情況。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高?！睆埓髠ヮA(yù)測(cè)。

在中指院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，僅福州商品房庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫(kù)存回升位居前三，升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。

數(shù)據(jù)顯示，9月，杭州可售面積為93.60萬(wàn)平方米，庫(kù)存環(huán)比上升16.10%；蘇州可售面積412.69萬(wàn)平方米，庫(kù)存環(huán)比增19.01% ；深圳可售面積為231.44萬(wàn)平方米，較上月上升11.35%；北京商品住宅庫(kù)存752.62萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9.23%。

面對(duì)庫(kù)存反彈，房企面臨兩難局面。張大偉分析認(rèn)為：“當(dāng)前市況下，部分城市的項(xiàng)目不降價(jià)促銷(xiāo)，銷(xiāo)售肯定難有起色；但如果降價(jià)，一旦遇到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。部分開(kāi)發(fā)商忌憚降價(jià)后的麻煩，選擇暫時(shí)觀望，不敢貿(mào)然降價(jià)。一旦預(yù)期降價(jià)引發(fā)的退房非常激烈，大部分房企很可能會(huì)因此暫緩降價(jià)或采用間接的緩和方式進(jìn)行促銷(xiāo)?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，各個(gè)城市之間庫(kù)存水平分化也相當(dāng)明顯。在9個(gè)代表城市中，杭州、深圳、廈門(mén)、南京、上海等城市當(dāng)前庫(kù)存水平接近2010年以來(lái)的最低水平，廣州則呈現(xiàn)相反態(tài)勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了對(duì)庫(kù)存積壓的擔(dān)憂：“從具體城市看，部分二套房購(gòu)房政策比較嚴(yán)厲的城市，更容易面臨庫(kù)存積壓的情況；而部分城市若是落戶政策寬松或購(gòu)房政策相對(duì)寬松，去庫(kù)存效果仍可保持樂(lè)觀?！?/p>