合富聯(lián)手保利欲造“避風(fēng)港”? 中介一手代理業(yè)務(wù)謀變求生

每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

歷經(jīng)7個月，合富輝煌（00733，HK）與保利地產(chǎn)（600048，SH）重組終于塵埃落定。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，合富中國（合富輝煌母公司）已取代保利地產(chǎn)，成為保利投顧控股股東，廣州合富以及保利地產(chǎn)成為合富中國的股東。按照5月發(fā)布的公告內(nèi)容看，保利地產(chǎn)以及合富輝煌旗下的一、二手代理業(yè)務(wù)將進(jìn)行融合。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，此次合富輝煌與保利地產(chǎn)整合一、二手代理業(yè)務(wù)是在互相借力，目前大開發(fā)商以自產(chǎn)自銷為主，房地產(chǎn)中介一手代理市場萎縮，合富輝煌綁定保利地產(chǎn)可以獲得安全感。

與此同時，受到鏈家、世聯(lián)行等中介的競爭壓力，合富輝煌與保利地產(chǎn)抱團(tuán)將提升整體競爭力，成為雙方抵抗競爭以及緩解一手市場萎縮的“避風(fēng)港”。

重組完成

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)火不曾間斷，中介行業(yè)同樣如此。前有鏈家收購滿堂紅南下擴(kuò)張，融創(chuàng)、萬科入股鏈家，而后易居中國亦拉來多個地產(chǎn)圈股東大戶。

中介依房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而生，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為中介的重大收入來源。近些年，與開發(fā)商合作在中介圈頗為流行。

作為國內(nèi)首家上市的房地產(chǎn)顧問代理公司，合富輝煌近些年較為低調(diào)，與鏈家、易居中國動作頻頻形成鮮明對比。2018年，合富輝煌打破沉寂，宣布與保利地產(chǎn)合作，成立合營公司共同發(fā)展一二手代理業(yè)務(wù)。

從1月29日拋出重組消息，到5月9日敲定合作細(xì)節(jié)，再到近日完成重組，合富輝煌打造中國房地產(chǎn)代理服務(wù)龍頭的愿望終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

合富輝煌提供的信息顯示，8月20日，合富輝煌與保利地產(chǎn)一、二手代理業(yè)務(wù)重組合并完畢，合富輝煌、合富置業(yè)、保利投顧和保利愛家等均并入經(jīng)資產(chǎn)重組后的合富中國。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢天眼查信息獲悉，9月3日，保利投顧完成股權(quán)變更，保利地產(chǎn)退出，合富中國成為保利投顧100%控股股東。廣州合富輝煌投資咨詢有限公司和保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司為合富中國股東，同時保利地產(chǎn)派出黃海和楊海燕為合富中國董事。

關(guān)于持股比例，按照保利地產(chǎn)早前的公告，增資后將由合富輝煌間接持股56.1%，保利地產(chǎn)直接持股43.9%。整合完成后，合富中國將成為保利地產(chǎn)的聯(lián)營企業(yè)。

“虎口奪食”

此次重組成立聯(lián)營公司，合富輝煌和保利地產(chǎn)是奔著中國房地產(chǎn)代理服務(wù)龍頭的目標(biāo)去的。從最新數(shù)據(jù)看，上半年合富輝煌實(shí)現(xiàn)營業(yè)額24.21億港元，同比上升8%，一、二手代理業(yè)務(wù)營業(yè)額分別為15.2億港元及5.624億港元，占集團(tuán)總營業(yè)額的63%和23%。按地區(qū)劃分，廣州業(yè)務(wù)占集團(tuán)總營業(yè)額約49%，非廣州業(yè)務(wù)則占約51%。

從業(yè)務(wù)占比來看，廣州市場業(yè)務(wù)占據(jù)合富輝煌業(yè)務(wù)的半壁江山。在中介混戰(zhàn)強(qiáng)勢夾擊下，合富輝煌尋求與保利地產(chǎn)的合作，能夠獲得業(yè)績的安全感。鄧浩志指出，綁定保利地產(chǎn)這個大房企，合富輝煌能夠更好地占有廣州市場份額。

據(jù)了解，保利地產(chǎn)曾連續(xù)6年蟬聯(lián)廣州市場銷冠，在一連串央企整合之后，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。截至2018年8月，保利地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)簽約金額2667.69億元。合富輝煌借力保利地產(chǎn)，將擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，并借助其全國化業(yè)務(wù)進(jìn)行擴(kuò)張。

圖片來源：視覺中國

從短期看，此次收購可大幅提升合富輝煌的市場占有率，但從長遠(yuǎn)看，則不利于其規(guī)模的持續(xù)快速擴(kuò)張。

中原地產(chǎn)廣州項目總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析指出，有開發(fā)商背景的中介反而限制了其后續(xù)接單，其他開發(fā)商會對此類中介接項目頗有顧忌。

黃韜認(rèn)為，保利地產(chǎn)一直在進(jìn)行多元化，利用合富的資源壯大自身力量，長遠(yuǎn)來看或許是“拿下”合富輝煌。不過，該說法并未獲得保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可，表示合作是通過市場化手段，將經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。

后續(xù)接盤存在限制的說法得到了鄧浩志的認(rèn)可，他認(rèn)為不排除這種可能，獲取非保利地產(chǎn)的新項目存在變數(shù)。

同時鄧浩志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于中介而言，一手市場的擴(kuò)張難度非常大，目前大開發(fā)商都是自產(chǎn)自銷，一手代理的市場正在縮小。在當(dāng)前調(diào)控政策下，各大房企的銷售速度正在放緩，項目去化速度下降，這對原本萎縮的一手代理市場而言無疑是雪上加霜。

從合富輝煌的業(yè)績占比來看，一手代理業(yè)務(wù)收入占比超六成，新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)并不突出，面對一手業(yè)務(wù)市場環(huán)境的變化，合富輝煌尋變求生。中介將如何擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍，提高整體競爭力？除了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，多元化轉(zhuǎn)型也是一個方向。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，各大中介正在謀求轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)張，鏈家、世聯(lián)行等中介均在做長租公寓業(yè)務(wù)，金融則成為合富輝煌等中介新的業(yè)績增長點(diǎn)。然而，中介的多元化業(yè)務(wù)和房企的多元化業(yè)務(wù)存在大量一致，原本依靠開發(fā)商而活的中介開始和開發(fā)商搶食，“虎口奪食”，中介面臨較大的生存壓力。

“其實(shí)很多新業(yè)務(wù)不掙錢，都在燒錢。不論中介還是開發(fā)商，轉(zhuǎn)型的路都很難。”鄧浩志說。