“鎂刻三人行”主題對(duì)話：怎樣提升城市價(jià)值

每經(jīng)記者 魏瓊 王佳飛 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

八年前，首屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)始源于上海，這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首次嘗試在地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)家主辦專業(yè)型論壇。

歷屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)分別走過(guò)廣州、杭州、蘇州、南京、成都、上海。中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)正逐漸用自己的方式影響著主流媒體觀察地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的視角。

9月27日，上海。第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將聚焦“大城·無(wú)界”。屆時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將聯(lián)手中國(guó)指數(shù)研究院，獨(dú)家發(fā)布《2018年中國(guó)城市價(jià)值白皮書》。
城市群是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式，城市群在空間上固然有邊界，但對(duì)發(fā)展的探索永無(wú)止境。

在第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)前夕，作為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）地產(chǎn)版塊的對(duì)話欄目——“鎂刻三人行”本期特別推出主題對(duì)話：怎樣提升城市價(jià)值？

對(duì)話嘉賓：

星河灣集團(tuán)副總裁譚偉江

北大資源集團(tuán)品牌管理部總經(jīng)理胡曉芳

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市交通研究分院院長(zhǎng)趙一新

NBD：如何有效培育城市價(jià)值增長(zhǎng)切入點(diǎn)和突破口？　 　

譚偉江：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，探討一下城市價(jià)值增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)。

2018年上半年中國(guó)主要城市GDP的增長(zhǎng)還是保持在6%~8%的較高速，前十位的GDP均已超過(guò)6000億元，上海更是超過(guò)1.5萬(wàn)億元。

以一線或新一線城市為中心的城市群整體價(jià)值增長(zhǎng)帶動(dòng)，是未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要戰(zhàn)略。大城市群正在更多地吸引人口與投資進(jìn)入。去年開(kāi)始的各城市搶人大戰(zhàn)，不但是在引進(jìn)高素質(zhì)人才，同時(shí)也吸引基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)工人和從事城市服務(wù)業(yè)的人口進(jìn)入。有官方資料顯示，今年三大城市群常住人口已經(jīng)占到全國(guó)地級(jí)及以上城市人口總數(shù)的24%左右，一個(gè)新的人口紅利期正在開(kāi)始。

最近幾年，全行業(yè)90％的資本集中在26％的城市里。城市是否具備吸引高凈值人口凈流入的發(fā)展條件，城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)是否在未來(lái)具有競(jìng)爭(zhēng)力，城市是否具備對(duì)投資的吸引力，交通設(shè)施、配套等城市基礎(chǔ)建設(shè)的投入是否良性增長(zhǎng)，這幾個(gè)重要指標(biāo)是房地產(chǎn)投資，特別是像星河灣這樣的高品質(zhì)產(chǎn)品定位企業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與發(fā)展的最基礎(chǔ)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

胡曉芳：就城市發(fā)展來(lái)講，第一就是根植于科學(xué)?？茖W(xué)首先在于全局的觀念，當(dāng)前一些城市的問(wèn)題，弊在用局部驅(qū)動(dòng)。城市規(guī)劃之初就用整體的觀念審視和引導(dǎo)，這是城市價(jià)值增長(zhǎng)的一個(gè)重要前提。

其次是成長(zhǎng)于技術(shù)。對(duì)于城市的發(fā)展來(lái)講，技術(shù)層面的操作是功能的合理布局，以及不同功能分區(qū)的植入整合能力。這方面和北大資源的發(fā)展相契合，北大資源一直強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品生態(tài)是一個(gè)復(fù)合的產(chǎn)品，自己的定位是“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，是以科技和健康產(chǎn)業(yè)并行。北大資源在做產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)，提高融合運(yùn)營(yíng)的能力，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)功能的均衡發(fā)展，下活一盤棋。

第三個(gè)層次就是文明成就于審美。北大資源看來(lái)，就美好生活來(lái)講，地產(chǎn)商還有一個(gè)非常核心的使命，即營(yíng)造美好的生活場(chǎng)景。城市具有解決居住的物理功能，但更重要的源自內(nèi)心的愛(ài)。所以居住和工作的環(huán)境要美，營(yíng)造的生活體驗(yàn)要好，這是培育城市價(jià)值的一個(gè)重要切入點(diǎn)。打造一個(gè)讓你眷戀有歸屬感的地方，是城市的目的。

趙一新：就目前發(fā)展而言，培育城市價(jià)值增長(zhǎng)不能再以土地規(guī)模擴(kuò)張的粗獷方式來(lái)衡量，需集約化規(guī)劃發(fā)展，需以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到58%，有專家分析稱，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已進(jìn)入到下半場(chǎng)，那么如何在土地資源有限情況下創(chuàng)造更多效益，是下半場(chǎng)城市發(fā)展的重要目標(biāo)。

培育城市價(jià)值增長(zhǎng)首先應(yīng)通過(guò)創(chuàng)新提高城市吸引力，使城市集約高效運(yùn)轉(zhuǎn)、精明增長(zhǎng)，以創(chuàng)新帶動(dòng)城市由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變發(fā)展。其次，城市發(fā)展到一定階段、規(guī)模后的相應(yīng)城市治理水平要求會(huì)很高，就需提升城市治理水平。

城市治理水平的高低也將直接決定城市價(jià)值、影響力的增長(zhǎng)。未來(lái)，城市發(fā)展需要在城市治理、城市軟實(shí)力提升等方面多下工夫，才能培育其價(jià)值。

NBD：城市價(jià)值增長(zhǎng)極的決定因素體現(xiàn)在哪些方面？　 　

譚偉江：除了上述提到的，培育城市價(jià)值的因素外，高品質(zhì)的人居體系對(duì)城市價(jià)值的提升也發(fā)揮了一定的積極作用。以星河灣為例，在選擇城市上，有著自身的發(fā)展邏輯。星河灣非常注重城市未來(lái)價(jià)值的發(fā)展前景，同時(shí)也注重品牌價(jià)值與城市價(jià)值的雙線并行。

太原星河灣拿地的時(shí)候，所處的小店區(qū)還沒(méi)有品牌發(fā)展商進(jìn)入開(kāi)發(fā)，是星河灣率先以高品質(zhì)社區(qū)及承擔(dān)部分城市大環(huán)境的建設(shè)，將區(qū)域帶旺起來(lái)；西安星河灣之于西咸新區(qū)、青島星河灣之于城陽(yáng)環(huán)灣，都是對(duì)于城市價(jià)值的重要突破。

前瞻性和戰(zhàn)略性的布局，為城市的發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，同時(shí)也為星河灣帶來(lái)了積極的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。今年，西安、沈陽(yáng)、太原、青島星河灣所在的區(qū)域價(jià)值提升很快，政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)也逐步完善，幾個(gè)項(xiàng)目前七個(gè)月都已基本完成全年的銷售目標(biāo)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要從高速發(fā)展階段，過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，這里既包含各個(gè)產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)深化，也包括城市群建設(shè)與城市更新?，F(xiàn)在土地稀缺，量少價(jià)高，從中央政府到地方政府都鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)作出一些改變，參與舊城改造，參與城市面貌的建設(shè)，參與城市發(fā)展的升級(jí)。

星河灣對(duì)于城市更新高度重視。做舊改，星河灣也要堅(jiān)持品質(zhì)之路。很多地方政府領(lǐng)導(dǎo)、村民代表和村干部主動(dòng)來(lái)找星河灣，迫切地向星河灣表達(dá)“我就選定你們了”，他們認(rèn)為“短、平、快”地將舊改項(xiàng)目消化掉是沒(méi)有價(jià)值的，他們看中的是星河灣的產(chǎn)品和高品質(zhì)。

胡曉芳：地鐵、機(jī)場(chǎng)或者是規(guī)劃行政中心的搬遷肯定是最直接最有效的增長(zhǎng)點(diǎn)。在這樣的因素下，資金、人才和技術(shù)將快速聚集，短時(shí)間內(nèi)形成直接發(fā)展效果，但這種方式更多是靠政府推動(dòng)，企業(yè)很難有這樣的力量。

企業(yè)更多的是能夠依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)這只看不見(jiàn)的手來(lái)推動(dòng)城市發(fā)展，需求和文化的力量是更長(zhǎng)久的發(fā)展動(dòng)力。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，在區(qū)域開(kāi)發(fā)中，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)值進(jìn)行升級(jí)和換代，最大程度地尊重原生文化。

現(xiàn)在很多特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，特色小鎮(zhèn)最重要的一點(diǎn)是理解當(dāng)?shù)氐奶厣?。首先是尊重原生文化，無(wú)中生有是行不通的，在尊重的基礎(chǔ)上去提升，把它以商業(yè)化的模式來(lái)運(yùn)作，注入資金和技術(shù)實(shí)力，這樣才有成功的可能。

還有一種方式是價(jià)值的重新整合。一些城市因?yàn)槟撤N資源的短缺或者是功能的不均衡導(dǎo)致活力不足，這時(shí)候可能要在原有的城市文化中注入新的要素。北大資源有很多產(chǎn)品，如科創(chuàng)城系列就重點(diǎn)在國(guó)家規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)發(fā)力，深入考慮當(dāng)?shù)厮∪钡漠a(chǎn)業(yè)是什么，產(chǎn)品形態(tài)是什么，配套是什么，最大化地在保留原有資源條件的基礎(chǔ)上，進(jìn)行整合和升級(jí)。

趙一新：城市與鄉(xiāng)村最大的差異在于城市具有要素集聚功能，當(dāng)要素集聚到一定規(guī)模產(chǎn)生規(guī)模效益后，城市就會(huì)發(fā)揮其價(jià)值。要素具有多樣性，因此，我認(rèn)為城市價(jià)值增長(zhǎng)決定因素也是多樣化的。

首先，功能要素集聚決定了城市性質(zhì)，進(jìn)而決定了城市向哪個(gè)方向發(fā)展。比如某個(gè)城市是以金融、文化或科技要素集聚，那么就決定這座城市未來(lái)將發(fā)展成為金融城市還是文化或科技城。

其次是產(chǎn)業(yè)要素集聚。任何一個(gè)城市都有相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，比如城市是以工業(yè)還是服務(wù)業(yè)集聚為主，產(chǎn)業(yè)如何集聚、業(yè)態(tài)如何發(fā)展等都是城市價(jià)值增長(zhǎng)的重要因素。

再次，人的集聚同樣重要。現(xiàn)在人們已經(jīng)普遍意識(shí)到人、人才集聚對(duì)于城市發(fā)展質(zhì)量和價(jià)值非常重要。不同教育水平的人集合在某個(gè)城市，代表了這個(gè)城市功能、地位和未來(lái)發(fā)展前景將完全不一樣。所以人的要素集聚，也是城市價(jià)值增長(zhǎng)非常關(guān)鍵的因素。

再者，隨著智能化社會(huì)來(lái)臨，智慧城市的建設(shè)、信息的集聚也將成為提升城市價(jià)值的重要因素。

NBD：如何看待發(fā)展大城市和鄉(xiāng)村振興計(jì)劃的關(guān)系？　 　

譚偉江：對(duì)于城市的價(jià)值增長(zhǎng)，大的行政手段與政策刺激，固然可以成為價(jià)值利好，但是現(xiàn)在的城市發(fā)展應(yīng)該越來(lái)越站在理性的角度觀察。就城市發(fā)展戰(zhàn)略而言，新一輪城市發(fā)展需要大品牌企業(yè)引入，新一輪區(qū)域建設(shè)需要高素質(zhì)人才引進(jìn)，新區(qū)域活力需要財(cái)智人群帶動(dòng)，新區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力需要高品質(zhì)社區(qū)和酒店商務(wù)配套支持……

在汕尾星河灣的開(kāi)發(fā)當(dāng)中，就可以看出，一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以為城市的價(jià)值增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)，從這一點(diǎn)上，可以以小見(jiàn)大。

汕尾作為粵港澳大灣區(qū)的明珠，深汕合作區(qū)的確立，意味著汕尾區(qū)域的品質(zhì)化生活需求與大灣區(qū)發(fā)展同步進(jìn)入快車道。

星河灣的企業(yè)理念是“舍得、用心、創(chuàng)新”，每進(jìn)駐一個(gè)城市都打造品質(zhì)如一的標(biāo)桿產(chǎn)品，為所在區(qū)域的城市精英提供美好生活的極致體驗(yàn)，平衡區(qū)域品質(zhì)人居的供需矛盾。從一二線到三四線城市的規(guī)劃布局，改變的是落地的城市，不變的是星河灣融入血液的品質(zhì)堅(jiān)守。

胡曉芳：解決城市發(fā)展并不是一個(gè)孤立的問(wèn)題，長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)仍然保持著城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，在關(guān)注新時(shí)期的城市發(fā)展的同時(shí)，不可忽視的是城鄉(xiāng)的協(xié)同。

城鄉(xiāng)之間就類似于太極陰陽(yáng)圖，你中有我我中有你不可分割。城鄉(xiāng)兩者各有各的好，這是要認(rèn)識(shí)到的。早前受一些觀念的影響，一些人認(rèn)為城市要優(yōu)于農(nóng)村。這些年這種觀念在逐步轉(zhuǎn)變，至少是大家能夠認(rèn)識(shí)城市鄉(xiāng)村各有各的好。鄉(xiāng)村提供農(nóng)產(chǎn)品和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。不斷增加的生活壓力要求城市里多一點(diǎn)鄉(xiāng)村式的東西，而鄉(xiāng)村需要城市化的就業(yè)機(jī)會(huì)和便利的配套設(shè)施等。城鄉(xiāng)兩者要在保持個(gè)性的前提下，很好地融合。

產(chǎn)城融合是讓鄉(xiāng)村更像城市一點(diǎn)，像城市一樣提供就業(yè)機(jī)會(huì)和舒適便利；也讓城市更像農(nóng)村一點(diǎn)，有點(diǎn)自然的情調(diào)，實(shí)際上是城鄉(xiāng)之間的一種分工配合。未來(lái)在項(xiàng)目選址上，北大資源會(huì)傾向幾大城市群有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，還有大城市的近郊區(qū)，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)，跟城市產(chǎn)生互動(dòng)。這些項(xiàng)目能夠承接產(chǎn)業(yè)的外遷，并且提供舒適的工作及生活環(huán)境。

趙一新：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入到下半場(chǎng)，發(fā)展大城市和鄉(xiāng)村振興二元間互相協(xié)同發(fā)展愈加重要。如何利用快速發(fā)展的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)反哺鄉(xiāng)村，振興、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，從源頭上講，應(yīng)盡可能利用各自特點(diǎn)、發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，來(lái)消除城鄉(xiāng)兩者間差異，包括在城市發(fā)展方面公共服務(wù)要均等化。

就目前發(fā)展來(lái)看，部分鄉(xiāng)村公共服務(wù)已有了較大提升，但仍有鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施不盡如人意。所以，現(xiàn)階段工作重點(diǎn)可能應(yīng)放在提高鄉(xiāng)村基本公共服務(wù)，縮小和城市之間差距，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)發(fā)展大城市與鄉(xiāng)村振興協(xié)調(diào)發(fā)展。

NBD：二三線城市如何“留住人”還能“留住心”？ 　

譚偉江：星河灣著力于打造高質(zhì)量人居體系，滿足各地人群對(duì)美好生活的追求。星河灣的高質(zhì)量人居體系，包含高質(zhì)量人居產(chǎn)品、高端城市配套、高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及城市文化注入等多個(gè)方面，是將建筑、空間、材料、環(huán)境、配套、服務(wù)、文化等一系列要素，構(gòu)成一種實(shí)實(shí)在在的生活體驗(yàn)。這里包含著社會(huì)學(xué)、家庭倫理學(xué)、建筑美學(xué)、工藝美學(xué)、人體工程學(xué)、行為學(xué)、鄰里關(guān)系學(xué)等各類學(xué)科的理論與實(shí)踐；也體現(xiàn)企業(yè)對(duì)于客戶生活方式與生活需求的最大化、品質(zhì)化詮釋。

星河灣為城市提供的不光是高品質(zhì)的產(chǎn)品，而且還有高品質(zhì)的生活方式和服務(wù)，也為此作了很多首創(chuàng)性的嘗試：為了探索高品質(zhì)人居方式，星河灣與暨南大學(xué)合作成立星河灣生活學(xué)院；為了為社區(qū)引入藝術(shù)生活，落成李云迪生活家空間；為了提升城市的服務(wù)品質(zhì)，建立高標(biāo)準(zhǔn)的星河灣酒店……凡此種種，都為城市提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境、商務(wù)環(huán)境，對(duì)城市新產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)人才的引入起到了積極的作用。

胡曉芳：作為競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的城市，要留住人才，首先政策要有推動(dòng)，吸引人才到來(lái)，其次是需要企業(yè)創(chuàng)造好的就業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)令人才安心地留下來(lái)。有好的就業(yè)和好的生活環(huán)境，相信大學(xué)生們能夠安心地留在這些城市。

北大資源的科創(chuàng)園區(qū)，可以通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)聚集一批好的企業(yè)，在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)或孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)。聚集的企業(yè)多了就能夠帶動(dòng)更多高質(zhì)量的就業(yè)。北大資源也能夠提供居住、購(gòu)物、教育等配套服務(wù)。

趙一新：就目前各“搶人”城市給出各種補(bǔ)貼等短期政策鼓勵(lì)，究竟能不能留住人、留住心，仍待觀察。相較于二、三線城市，一線城市毋庸置疑有其先天競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但無(wú)論一線城市還是二線城市均有利弊。

一線城市雖然具有機(jī)會(huì)多、未來(lái)發(fā)展空間大、競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)因素，但交通、空氣質(zhì)量、高房?jī)r(jià)等問(wèn)題又是不得不面對(duì)的負(fù)面影響。二三線城市相較一線城市吸引力較弱，但二三線城市建設(shè)如果能充分發(fā)揮其自身優(yōu)勢(shì)，將其城市特色做好，做到生態(tài)宜居、交通便利、環(huán)境清潔、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等，那么對(duì)于人才來(lái)說(shuō)亦有足夠吸引力。

NBD：在提升城市價(jià)值中房企應(yīng)發(fā)揮怎樣的作用？ 　

譚偉江：中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代，歷史賦予了房地產(chǎn)企業(yè)多重使命，打造生活空間、創(chuàng)造生活方式、提升城市價(jià)值、激發(fā)區(qū)域活力。這是非常好的歷史機(jī)遇，也給予了企業(yè)更多的發(fā)展空間。

20多年來(lái)，星河灣始終伴隨著中國(guó)城市的發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值目標(biāo)。2001年，廣州星河灣開(kāi)啟了中國(guó)精裝豪宅時(shí)代；2005年，北京星河灣成為住建委專門著書推薦的行業(yè)學(xué)習(xí)榜樣；2010年太原，星河灣率先舉起了文化的大旗……這充分證明了高品質(zhì)人居對(duì)于城市增長(zhǎng)極的積極作用與價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

胡曉芳：城市開(kāi)發(fā)建設(shè)參與者具有多元化特征，房地產(chǎn)企業(yè)既是城市建設(shè)的參與者也是觀察者，唯有不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能夠發(fā)揮自身最大潛力。

北大資源有科技、健康、教育、文創(chuàng)、商業(yè)五大產(chǎn)業(yè)引擎，目前重點(diǎn)聚焦兩個(gè)方向，即科技和健康。在科技方面，北大資源科研創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園有兩項(xiàng)主要舉措。一是開(kāi)辦教育學(xué)院，為社會(huì)培養(yǎng)科技人才；二是建立創(chuàng)新平臺(tái)，利用較好的服務(wù)吸引科技企業(yè)，還會(huì)依托高校優(yōu)秀的科技資源對(duì)企業(yè)助力，將成熟的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)復(fù)制，進(jìn)而提升區(qū)域創(chuàng)新能力。

一面提升創(chuàng)新力關(guān)注未來(lái)，一面保障健康有序發(fā)展，北大資源一直在致力于提升城市價(jià)值。