漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)，地價(jià)泡沫比房價(jià)泡沫還要大？

圖片來源：視覺中國

在一二線城市此前房價(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)得到抑制后，樓市降溫明顯。而在房價(jià)停滯之時(shí)，土地市場(chǎng)卻進(jìn)一步遇冷。下半年以來，土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，全國土地市場(chǎng)加速降溫。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

一線土地成交面積同比下降

數(shù)據(jù)顯示，8月，全國土地市場(chǎng)成交面積整體平穩(wěn)。其中，一線城市土地成交面積環(huán)比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市土地成交面積環(huán)比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比增長63.1%。

綜合歷史數(shù)據(jù)，土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值后便一路震蕩下跌。

從土地收入來看，2018年1至8月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入14778億元，同比增長10.9%。但從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅走勢(shì)來看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，今年6月以來下跌趨勢(shì)較為明顯。

土地成交溢價(jià)率下滑明顯

8月，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為17.3%，與7月相比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降20.9個(gè)百分點(diǎn)。需要指出的是，過去一年土地溢價(jià)率快速下滑，與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。

與此同時(shí)，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價(jià)率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。

雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場(chǎng)土拍來看，溢價(jià)率較之前已大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個(gè)城市的溢價(jià)率為0%。易居研究院研究員沈昕分析認(rèn)為，這主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

沈昕進(jìn)一步表示：

預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城土地成交溢價(jià)率將繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價(jià)率將會(huì)下滑至10%附近再企穩(wěn)。

“地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)漲幅，泡沫比房價(jià)還大”

幾天前，華爾街見聞曾提及，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、行政總裁汪孟德在業(yè)績會(huì)上表示，“融創(chuàng)未來會(huì)堅(jiān)持謹(jǐn)慎的拿地策略，還是堅(jiān)持聚焦一二線核心城市?，F(xiàn)在核心城市的地價(jià)已經(jīng)在很高水平了，特別是經(jīng)過2016年、2017年的漲幅，不少城市大體已經(jīng)到頂。從未來趨勢(shì)來看，很多城市的地價(jià)還是會(huì)往下走的。”

針對(duì)最新土地交易的數(shù)據(jù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，總體上全國一二線城市土地市場(chǎng)降溫比樓市降溫還要早，主要是這一輪全國地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)漲幅，所以地價(jià)泡沫比房價(jià)泡沫還要大。

在楊紅旭看來，開發(fā)商目前資金鏈比較緊張，很多企業(yè)拿地已經(jīng)有心無力。

至于當(dāng)前土地市場(chǎng)變化對(duì)房價(jià)的影響，楊紅旭認(rèn)為主要是負(fù)面的。因?yàn)榈赝躅l現(xiàn)的時(shí)候，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)因?yàn)榈赝醭霈F(xiàn)而樂觀一些，房價(jià)也會(huì)漲一些。當(dāng)?shù)貎r(jià)下跌的時(shí)候也會(huì)傳遞到房價(jià)上，就是說地價(jià)下跌會(huì)拖累房價(jià)，促使房價(jià)下跌。

（來源：華爾街見聞 作者：劉鑌練）