中小房企紛紛赴港IPO 資金承壓下欲打通境外融資渠道

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一家名不見經(jīng)傳的小型房企在港交所遞交了招股說明書。8月30日晚間，河南恒達(dá)集團(tuán)（控股）有限公司在港交所遞交招股書。公開資料顯示，恒達(dá)集團(tuán)為河南許昌最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。

根據(jù)招股書，恒達(dá)集團(tuán)目前旗下共有項(xiàng)目21個(gè)，分別位于許昌市、鄭州市、信陽市。2015年~2017年，恒達(dá)集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為10.38億元、9.31億元、15.5億元；稅后利潤(rùn)分別為7248.4萬元、7676.6萬元、1.49億元。

事實(shí)上，恒達(dá)集團(tuán)并非孤例?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年已有三盛、福晟、正榮等房企相繼完成了在港上市；今年以來，弘陽、大發(fā)等房企也陸續(xù)奔赴港交所，標(biāo)志著當(dāng)前中小房企正在掀起新一輪赴港“上市潮”。“市場(chǎng)不好，大家都準(zhǔn)備囤點(diǎn)錢。中小企業(yè)融資渠道基本都堵住了，唯有上市才能夠發(fā)展。”一名不愿具名的分析師這樣認(rèn)為。

                                圖片來源：視覺中國(guó)

“微型房企”

在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；蟀l(fā)展的當(dāng)下，說恒達(dá)集團(tuán)是一家“微型企業(yè)”也不為過。招股書顯示，恒達(dá)2015年~2017年的合同銷售額分別是9.62億元、12億元和22.6億元。2018年前五個(gè)月，集團(tuán)錄得的合同銷售額為7.51億元。

這是一個(gè)什么樣的概念？我們以一組數(shù)據(jù)來作對(duì)比。以恒達(dá)所在的河南為例，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年大鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額的TOP20榜單中，排在第一位的是正商地產(chǎn)，權(quán)益銷售金額是240.2億元；最后一位的是亞星置業(yè)，銷售金額為22.53億元。

以此觀之，即使是在河南本土，恒達(dá)都不是一家排的上號(hào)的房地產(chǎn)企業(yè)。

利潤(rùn)方面，受規(guī)模所限，恒達(dá)的盈利能力也不能算強(qiáng)勁。住宅及商業(yè)物業(yè)的銷售額是恒達(dá)集團(tuán)的主要銷售額和利潤(rùn)額來源，其2015年~2017年住宅及商業(yè)物業(yè)銷售額分別占總收入的92%、97%和94.3%。

招股書顯示，恒達(dá)2015年~2017年的毛利分別為2.46億元、2.77億元和4.05億元，毛利率分別為23.7%、29.8%和26.1%?？晒?duì)比的是，根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，2017年170家上市房企加權(quán)平均毛利率29.5%。

值得留意的是，恒達(dá)集團(tuán)的住宅及商業(yè)物業(yè)整體已確認(rèn)平均售價(jià)波動(dòng)較大，其2015年~2017年的平均售價(jià)分別為每平方米4073元、4652元及6462元。在招股書中，恒達(dá)集團(tuán)也提示，單一房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)物業(yè)的整體平均售價(jià)受多個(gè)因素影響，如果該期間物業(yè)的整體已確認(rèn)平均售價(jià)有所下跌，而每平方米的平均銷售成本有所上升或維持穩(wěn)定，則未必能夠維持以往紀(jì)錄期間的毛利率，且財(cái)務(wù)表現(xiàn)可能受到不利影響。

再來看看恒達(dá)集團(tuán)的成長(zhǎng)性。布局上來看，招股書顯示，截至2018年5月31日，恒達(dá)的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于河南省許昌市（魏都區(qū)、建安區(qū)、禹州市、長(zhǎng)葛市和鄢陵縣），以及鄭州和信陽。恒達(dá)集團(tuán)稱，“本集團(tuán)截至2018年5月31日獲得的土地儲(chǔ)備足以應(yīng)付未來8到10年的物業(yè)開發(fā)。”

恒達(dá)的總土地儲(chǔ)備約366.8萬平方米，包括未售的可出售/可租賃總建筑面積約為8.45萬平方米的已竣工物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段，總估計(jì)建筑面積約為150.9萬平方米的開發(fā)中物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段，及規(guī)劃總建筑面積約207.4萬平方米的持作未來開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段。

資金承壓

近年來，內(nèi)地中小房企面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，加之融資渠道收緊，選擇登陸香港資本市場(chǎng)不失為尋求資金和機(jī)會(huì)的最佳選擇。

而事實(shí)上，這已經(jīng)不是恒達(dá)集團(tuán)第一次遞交招股說明書?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱港交所官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在此之前，恒達(dá)集團(tuán)分別于2017年6月9日、2018年3月1日向港交所遞交招股書，不過這兩次遞交的申請(qǐng)材料目前顯示均為失效狀態(tài)。

從多名港股分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，港股IPO顯示失效狀態(tài)的原因可能是：保薦人中途離職，或者是換了中介機(jī)構(gòu)，再有可能是財(cái)務(wù)出現(xiàn)了一些瑕疵等，都有可能顯示“失效狀態(tài)”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過公開電話聯(lián)系恒達(dá)集團(tuán)并轉(zhuǎn)接到企劃部，想進(jìn)一步問詢與此相關(guān)的情況，但對(duì)方工作人員表示并不知情。

雖不能夠得知恒達(dá)集團(tuán)屢次折戟仍屢次沖擊港股IPO的實(shí)情，但從資金面剖析可以看出一些端倪。

一個(gè)事實(shí)是，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率十分高企。招股書顯示，2015年~2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%以及406.6%。直至2018年4月30日，這一數(shù)據(jù)才降至340.4%，但仍然屬于高位。

恒達(dá)集團(tuán)在招股書中表示，資產(chǎn)負(fù)債比率上升的原因在于，“記錄期內(nèi)提取新增銀行借款及委托貸款，以及其他長(zhǎng)期借款為我們就囤積土地儲(chǔ)備而收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行融資所致。我們于記錄期間擴(kuò)展物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展以把握我們營(yíng)運(yùn)所在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致我們的外部融資需求有所增加。”

而從融資渠道來看，恒達(dá)集團(tuán)的融資方式并不豐富。招股書顯示，恒達(dá)的主要外部融資渠道是銀行貸款及其他借款（包括銀行借款、委托貸款、其他長(zhǎng)期借款及其他流動(dòng)借款）。2015年~2017年，恒達(dá)未償還銀行貸款及其他借款分別約為21.04億元、23.15億元和18.61億元。

而截至2018年4月30日，恒達(dá)集團(tuán)期末流動(dòng)負(fù)債的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總共為1.38億元。期末，一年內(nèi)到期的銀行借款及委托貸款金額為3.06億元，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款則為2.71億元。

如此看來，通過股權(quán)融資或許是恒達(dá)集團(tuán)的不得已之選。“國(guó)內(nèi)房企基本很難通過股票市場(chǎng)融資，而香港近年來一直是地產(chǎn)股股權(quán)融資的一個(gè)重要渠道。”一名不愿具名的地產(chǎn)股分析師指出。

但恒達(dá)集團(tuán)目前尚未“闖關(guān)”成功，能否成功登陸港股還是未知數(shù)。一名港股保薦機(jī)構(gòu)的人士指出，在他保薦的企業(yè)里面，有申請(qǐng)了三年才成功上市的先例。“而且房企目前在市場(chǎng)上確實(shí)是比較磕磕碰碰的，難免有一些挑戰(zhàn)。”