融信中國2018中期報(bào)：合約銷售額同比增長76%、境內(nèi)評級提升至AAA級

上市房企中期報(bào)告陸續(xù)發(fā)布。在當(dāng)前規(guī)模門檻水漲船高、1000億已悄然成為一線房企華麗分界線之時(shí)，各家房企正試圖從激烈的競爭中搶灘突圍。

8月23日，融信中國對外正式發(fā)布2018年中期業(yè)績報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，融信中國今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額 545.31億元，同比大增75.73%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 142.88億元，同比增長 20.06%；實(shí)現(xiàn)凈利潤 22.54億元，同比上升 101.61%。歸屬上市公司股東凈利潤15.23億元，同比增121.5%。毛利率達(dá)到 29.30%，同比上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，若扣除收并購項(xiàng)目重新估值影響，毛利率為32.6%。

另值得一提的是，在成長保持穩(wěn)健、盈利能力強(qiáng)勁的同時(shí)，融信中國2018年上半年凈負(fù)債率穩(wěn)步下降至1.4x，較2017年末下降 19個(gè)百分點(diǎn)，公司的降負(fù)債舉措成效顯現(xiàn)，已然探索出了一套能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模、利潤、杠桿平衡發(fā)展的穩(wěn)健打法。

截至目前，融信中國已經(jīng)形成全國8大核心城市群的布局：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北城市群。2018年上半年，公司穩(wěn)步擴(kuò)大土地儲備，將堅(jiān)持“品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)跑者”戰(zhàn)略，踩準(zhǔn)周期靈活應(yīng)對市場波動，聚焦千億變局。

毛利、凈利同比大增，穿越周期穩(wěn)健成長

在過往經(jīng)營業(yè)績高增長的情況下，融信中國2018年上半年持續(xù)保持穩(wěn)健增長，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)保持向好趨勢。在行業(yè)分化明顯，龍頭房企擠壓行業(yè)生存空間的背景下，融信成功突圍，演繹著向第一陣營“躍遷”的進(jìn)程。

截至2018年6月30日，融信中國總資產(chǎn)達(dá)1861.27億元，較2017年末增長9.36%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 142.88億元，同比增長20.06%；合約銷售額達(dá)545.31 億元，同比增長 75.73%；合約銷售面積達(dá)253.71萬平方米，同比增長124.92%。

與此同時(shí)，融信中國盈利水平也保持強(qiáng)勁。其中，凈利潤達(dá)22.54億元，同比上升101.61%；歸屬上市公司股東凈利潤15.23億元，同比增121.5%。凈利率達(dá)15.8%，同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)。毛利潤達(dá)到41.86 億元，同比上升 89.41%；毛利率達(dá)29.30%，同比上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)積極的可喜變化。實(shí)際上，若扣除收并購項(xiàng)目重新估值影響，融信中國毛利率為32.6%。

作為定位中高端住宅的品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)跑者，融信中國土地成本偏低而銷售單價(jià)較高，近年來毛利水平始終維持穩(wěn)定。2017年，因并購項(xiàng)目按照會計(jì)準(zhǔn)則要求在合并報(bào)表時(shí)重新估值，公司的毛利水平受到并購項(xiàng)目影響而出現(xiàn)下降。2018年上半年，因前期收并購項(xiàng)目影響較少，公司整體毛利率恢復(fù)正常水平，穩(wěn)中有升。

“利潤率及各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健向好的情況下，我們正積極研究派息方案，致力以更好的融信回饋股東。”融信中國董事局主席歐宗洪在業(yè)績發(fā)布會上表示。

回顧融信過往的發(fā)展歷程，高速穩(wěn)健發(fā)展貫穿其中。自2015年至2017年，融信銷售合約、結(jié)轉(zhuǎn)收入、凈利潤、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模均取得優(yōu)于同行業(yè)平均水平的成長，包括合約銷售額、結(jié)轉(zhuǎn)收入、總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)在內(nèi)的核心數(shù)據(jù)年復(fù)合增長率均超過100%。

從2015年合約銷售金額首次突破百億，再到2018年提出的千億目標(biāo)，融信中國從百億到千億的跨越僅用時(shí)三年。

負(fù)債率穩(wěn)步下降，財(cái)務(wù)半年檢“健康”

縱觀行業(yè)現(xiàn)狀，上半年大型房企盡管業(yè)績亮眼，但在亮麗報(bào)表的背后，房企債務(wù)水平也攀升至了歷史高位。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在連續(xù)幾年實(shí)現(xiàn)高速增長后，融信在當(dāng)前金融周期下審時(shí)度勢，主動調(diào)整戰(zhàn)略節(jié)奏，控制企業(yè)負(fù)債率，是明智之舉，也將為后續(xù)企業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展打下基礎(chǔ)。

根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年凈債務(wù)為人民幣463.09億元，較2017年末下降5.37%；凈負(fù)債率為1.4x，較2017年末下降19個(gè)百分點(diǎn)，公司降負(fù)債舉措效果顯著。

自2018年年初提出明確的降債計(jì)劃后，融信中國采取多重措施穩(wěn)步降杠桿。如通過銷售回款、結(jié)轉(zhuǎn)利潤，增厚凈資產(chǎn)；少舉債、審慎拿地；在合適的時(shí)候，在集團(tuán)不同層面持續(xù)用輕資產(chǎn)的模式引進(jìn)權(quán)益類的合作。

償債能力方面，融信在現(xiàn)金流方面依舊充足，流動性良好，截至2018年6月30日，公司在手現(xiàn)金及銀行余額共計(jì)203.07億元人民幣，與2017年末基本持平。

據(jù)融信CFO曾飛燕介紹，融信中國將平衡發(fā)展作為公司戰(zhàn)略的重中之重，當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略可概括為三個(gè)關(guān)鍵詞：聚焦、平衡、輕資產(chǎn)。

其中平衡指的是，就企業(yè)而言，做好規(guī)模、利潤、杠桿之間的平衡，做到穩(wěn)中求進(jìn)。就行業(yè)而言，關(guān)注增量與存量之間的長期平衡趨勢，短期內(nèi)聚焦增量、適度參與存量。輕資產(chǎn)指的是兩種輕方式并舉，第一強(qiáng)強(qiáng)合作，優(yōu)勢互補(bǔ)；第二是管理輸出，打造新的利潤增長點(diǎn)。

融資高效多元，精準(zhǔn)把握周期時(shí)點(diǎn)

值得注意的是，在當(dāng)前國內(nèi)融資渠道受限，房企融資成本持續(xù)走高的背景下，融資能力也成為考量房企綜合競爭力的重要維度。

自2016年1月13日在港股上市以來，融信先后利用了包括增發(fā)配股、銀行貸款、開發(fā)貸、公司債、美元票據(jù)、購房尾款A(yù)BS證券化等在內(nèi)的多種融資方式，融資途徑堪稱高效多元。

銀行授信方面，目前融信是工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三大銀行的總行級戰(zhàn)略客戶，是包括招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等股份制銀行，以及包括天津銀行、大連銀行等大型城商行的總行級戰(zhàn)略客戶。

截至2018年6月30日，融信中國未使用的金融機(jī)構(gòu)授信超過700億元。與此同時(shí)，融信中國信用水平穩(wěn)中有升，境內(nèi)評級達(dá)AAA評級，增外評級維持B+。

除銀行授信之外，2018年1-2月，融信共發(fā)行合計(jì)4.25億美元優(yōu)先票據(jù)，均於2021年到期，年息為8.25%。

2018年6月上旬，融信中國完成上市后的第二次配股，按每股10.62港元，配售最多1.035億股股份，所得款項(xiàng)凈額約11億港元。業(yè)內(nèi)人士分析指出，融信中國此次配售時(shí)點(diǎn)掌握精準(zhǔn)，將引入優(yōu)質(zhì)的長期投資者，建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系；同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大股東基礎(chǔ)、優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)；此外，亦有利于補(bǔ)充資金，降低杠桿率。

8大產(chǎn)品系成型，高品質(zhì)驅(qū)動銷售向好

作為一家專注于中高端住宅開發(fā)的企業(yè)，融信中國堅(jiān)持品質(zhì)立世，以品質(zhì)影響城市，致力于成為品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)跑者。從海西到長三角，融信以創(chuàng)新為傳統(tǒng)，通過產(chǎn)品的不斷迭代進(jìn)化，已形成世紀(jì)系、公館系、中心系、小鎮(zhèn)系、墅府瀾城等8大明星產(chǎn)品系。

“做一家企業(yè)，第一是講信譽(yù)，第二是做好產(chǎn)品，以品質(zhì)樹立品牌；第三要承擔(dān)社會責(zé)任。很欣慰，我們團(tuán)隊(duì)做到了，比如，在房地產(chǎn)品質(zhì)最挑剔的市場——杭州，融信品質(zhì)經(jīng)受住了考驗(yàn)，開發(fā)量、銷售率已躍居前三名。”歐宗洪表示。

高品質(zhì)產(chǎn)品的持續(xù)推出，為融信樹立良好的業(yè)界口碑，2018年上半年，公司便在多地引發(fā)了“逢開盤即售罄”的融信現(xiàn)象。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年融信中國總合約銷售額約人民幣545.31億元，按同口徑計(jì)算，同比增幅高達(dá)75.73%。公司上半年完成全年1200億目標(biāo)的45.44%，超出原計(jì)劃的40%。合約銷售面積達(dá)253.71萬平方米，同比大增124.92% 。

從地區(qū)銷售情況來看，融信始終維持著在杭州、福州、上海三地的領(lǐng)先優(yōu)勢?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，融在福州的銷售額位列第1位，在杭州的權(quán)益銷售金額位列地區(qū)排行榜第2位，在上海的權(quán)益銷售額位列第4位。

“對于融信來說，其業(yè)績成長較快，和其部分城市銷售行情較好有關(guān)，類似杭州等市場，當(dāng)前市場交易不錯，對于此類企業(yè)的資金回籠等，其實(shí)是有較為積極的意義的，這也充分體現(xiàn)了當(dāng)前融信在業(yè)績‘馬拉松賽跑’過程中實(shí)現(xiàn)了加速的效應(yīng)。當(dāng)然其產(chǎn)品線相對有較好品質(zhì)，這兩年業(yè)績提升的可能性也是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

而在產(chǎn)品溢價(jià)上面，正是憑借產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的長期卓越，融信也獲得了市場認(rèn)可的單價(jià)水平。數(shù)據(jù)顯示，公司2018年上半年平均合約售價(jià)為 21,494元/平方米，位列地產(chǎn)30強(qiáng)第2位。

踩準(zhǔn)周期鎖定優(yōu)質(zhì)土儲，增長后勁可期

在當(dāng)前土地成本走高的背景下，房企土儲情況決定了后續(xù)發(fā)展動能與潛力。2018年上半年，融信中國在已有優(yōu)質(zhì)土儲的基礎(chǔ)上，積極審視市場狀況，采取更為審慎的拿地策略，通過招拍掛、合作開發(fā)、收并購和一二級聯(lián)動的“四驅(qū)輪動”模式穩(wěn)步擴(kuò)大土地儲備。堅(jiān)持“品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)跑者”戰(zhàn)略，踩準(zhǔn)周期靈活應(yīng)對市場波動，聚焦千億變局。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，融信中國覆蓋全國38個(gè)城市，項(xiàng)目共147個(gè)?？偼恋貎涿娣e約2,517萬平方米。2018年上半年，新增項(xiàng)目14個(gè)，新進(jìn)入城市5個(gè)，土地儲備面積的58%位于中國一、二線城市的黃金地段。

值得注意的是，融信土儲的平均土地成本為6,463 元/平方米，上半年平均合約售價(jià)21,494  元/平方米，為企業(yè)的高毛利提供了充足的空間。

當(dāng)前，融信中國戰(zhàn)略布局全國8大核心城市群：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北城市群。布局策略方面，融信堅(jiān)持“1+N”戰(zhàn)略，以原有入駐的城市為核心，積極拓展周邊具有明顯外溢需求、凈人口流入及新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市。

海通證券在研報(bào)中表示，“公司近2年來銷售和資產(chǎn)規(guī)模的快速增長，正是得益于公司踩對了板塊周期時(shí)點(diǎn)，先于周期上行前重倉潛力長三角城市。”融信中國向來以較強(qiáng)的周期把握能力和靈活的戰(zhàn)略調(diào)整眼光見長，在當(dāng)前金融周期下，公司仍將圍繞已有的八大城市群持續(xù)深耕，不會盲目擴(kuò)張。

業(yè)績助推估值穩(wěn)步上升，或?yàn)橥顿Y“新寵”

今年以來，地產(chǎn)股走勢不佳，從市場資金表現(xiàn)來看，上半年市值蒸發(fā)超萬億，特別是幾家龍頭房企，大部分市值跌幅超千億。

一邊是行業(yè)二級市場的水深火熱，另一邊，融信中國市值卻在一片頹勢中悄然上升。樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，融信中國上半年市值累計(jì)上漲16.78%，而同期Wind內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)則下跌8.23%。

有相關(guān)人士表示，港股內(nèi)房股投資者偏重價(jià)值投資，在某種程度上來說，較好的市場表現(xiàn)也可以看出公司價(jià)值獲得投資者的接受認(rèn)可。

憑借良好的業(yè)績表現(xiàn)和綜合能力，融信中國上半年走進(jìn)眾多專業(yè)機(jī)構(gòu)視野。2018年上半年，包括中投證券、海通國際、花旗、海通證券等多家機(jī)構(gòu)紛紛給予融信中國向好評級。

其中，繼6月7日首次覆蓋融信中國并給予「買入」評級后，知名投行花旗也于6月18日發(fā)出更新報(bào)告，重申融信「買入」評級。目標(biāo)價(jià)19.80港元，截至8月22日收盤，公司股價(jià)為9.69元/股。

文/王寶汗

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