融信中國2018中期報：合約銷售額同比增長76%、境內評級提升至AAA級

上市房企中期報告陸續(xù)發(fā)布。在當前規(guī)模門檻水漲船高、1000億已悄然成為一線房企華麗分界線之時，各家房企正試圖從激烈的競爭中搶灘突圍。

8月23日，融信中國對外正式發(fā)布2018年中期業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，融信中國今年上半年實現(xiàn)銷售額 545.31億元，同比大增75.73%；實現(xiàn)營業(yè)收入 142.88億元，同比增長 20.06%；實現(xiàn)凈利潤 22.54億元，同比上升 101.61%。歸屬上市公司股東凈利潤15.23億元，同比增121.5%。毛利率達到 29.30%，同比上升10.7個百分點，若扣除收并購項目重新估值影響，毛利率為32.6%。

另值得一提的是，在成長保持穩(wěn)健、盈利能力強勁的同時，融信中國2018年上半年凈負債率穩(wěn)步下降至1.4x，較2017年末下降 19個百分點，公司的降負債舉措成效顯現(xiàn)，已然探索出了一套能夠實現(xiàn)規(guī)模、利潤、杠桿平衡發(fā)展的穩(wěn)健打法。

截至目前，融信中國已經(jīng)形成全國8大核心城市群的布局：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北城市群。2018年上半年，公司穩(wěn)步擴大土地儲備，將堅持“品質地產領跑者”戰(zhàn)略，踩準周期靈活應對市場波動，聚焦千億變局。

毛利、凈利同比大增，穿越周期穩(wěn)健成長

在過往經(jīng)營業(yè)績高增長的情況下，融信中國2018年上半年持續(xù)保持穩(wěn)健增長，各項財務數(shù)據(jù)保持向好趨勢。在行業(yè)分化明顯，龍頭房企擠壓行業(yè)生存空間的背景下，融信成功突圍，演繹著向第一陣營“躍遷”的進程。

截至2018年6月30日，融信中國總資產達1861.27億元，較2017年末增長9.36%；實現(xiàn)營業(yè)收入 142.88億元，同比增長20.06%；合約銷售額達545.31 億元，同比增長 75.73%；合約銷售面積達253.71萬平方米，同比增長124.92%。

與此同時，融信中國盈利水平也保持強勁。其中，凈利潤達22.54億元，同比上升101.61%；歸屬上市公司股東凈利潤15.23億元，同比增121.5%。凈利率達15.8%，同比上升6.4個百分點。毛利潤達到41.86 億元，同比上升 89.41%；毛利率達29.30%，同比上升10.7個百分點，呈現(xiàn)積極的可喜變化。實際上，若扣除收并購項目重新估值影響，融信中國毛利率為32.6%。

作為定位中高端住宅的品質地產領跑者，融信中國土地成本偏低而銷售單價較高，近年來毛利水平始終維持穩(wěn)定。2017年，因并購項目按照會計準則要求在合并報表時重新估值，公司的毛利水平受到并購項目影響而出現(xiàn)下降。2018年上半年，因前期收并購項目影響較少，公司整體毛利率恢復正常水平，穩(wěn)中有升。

“利潤率及各項指標穩(wěn)健向好的情況下，我們正積極研究派息方案，致力以更好的融信回饋股東。”融信中國董事局主席歐宗洪在業(yè)績發(fā)布會上表示。

回顧融信過往的發(fā)展歷程，高速穩(wěn)健發(fā)展貫穿其中。自2015年至2017年，融信銷售合約、結轉收入、凈利潤、總資產、凈資產規(guī)模均取得優(yōu)于同行業(yè)平均水平的成長，包括合約銷售額、結轉收入、總資產和凈資產在內的核心數(shù)據(jù)年復合增長率均超過100%。

從2015年合約銷售金額首次突破百億，再到2018年提出的千億目標，融信中國從百億到千億的跨越僅用時三年。

負債率穩(wěn)步下降，財務半年檢“健康”

縱觀行業(yè)現(xiàn)狀，上半年大型房企盡管業(yè)績亮眼，但在亮麗報表的背后，房企債務水平也攀升至了歷史高位。

上海易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進表示，在連續(xù)幾年實現(xiàn)高速增長后，融信在當前金融周期下審時度勢，主動調整戰(zhàn)略節(jié)奏，控制企業(yè)負債率，是明智之舉，也將為后續(xù)企業(yè)穩(wěn)健高質量發(fā)展打下基礎。

根據(jù)中報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年凈債務為人民幣463.09億元，較2017年末下降5.37%；凈負債率為1.4x，較2017年末下降19個百分點，公司降負債舉措效果顯著。

自2018年年初提出明確的降債計劃后，融信中國采取多重措施穩(wěn)步降杠桿。如通過銷售回款、結轉利潤，增厚凈資產；少舉債、審慎拿地；在合適的時候，在集團不同層面持續(xù)用輕資產的模式引進權益類的合作。

償債能力方面，融信在現(xiàn)金流方面依舊充足，流動性良好，截至2018年6月30日，公司在手現(xiàn)金及銀行余額共計203.07億元人民幣，與2017年末基本持平。

據(jù)融信CFO曾飛燕介紹，融信中國將平衡發(fā)展作為公司戰(zhàn)略的重中之重，當前發(fā)展戰(zhàn)略可概括為三個關鍵詞：聚焦、平衡、輕資產。

其中平衡指的是，就企業(yè)而言，做好規(guī)模、利潤、杠桿之間的平衡，做到穩(wěn)中求進。就行業(yè)而言，關注增量與存量之間的長期平衡趨勢，短期內聚焦增量、適度參與存量。輕資產指的是兩種輕方式并舉，第一強強合作，優(yōu)勢互補；第二是管理輸出，打造新的利潤增長點。

融資高效多元，精準把握周期時點

值得注意的是，在當前國內融資渠道受限，房企融資成本持續(xù)走高的背景下，融資能力也成為考量房企綜合競爭力的重要維度。

自2016年1月13日在港股上市以來，融信先后利用了包括增發(fā)配股、銀行貸款、開發(fā)貸、公司債、美元票據(jù)、購房尾款ABS證券化等在內的多種融資方式，融資途徑堪稱高效多元。

銀行授信方面，目前融信是工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行三大銀行的總行級戰(zhàn)略客戶，是包括招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等股份制銀行，以及包括天津銀行、大連銀行等大型城商行的總行級戰(zhàn)略客戶。

截至2018年6月30日，融信中國未使用的金融機構授信超過700億元。與此同時，融信中國信用水平穩(wěn)中有升，境內評級達AAA評級，增外評級維持B+。

除銀行授信之外，2018年1-2月，融信共發(fā)行合計4.25億美元優(yōu)先票據(jù)，均於2021年到期，年息為8.25%。

2018年6月上旬，融信中國完成上市后的第二次配股，按每股10.62港元，配售最多1.035億股股份，所得款項凈額約11億港元。業(yè)內人士分析指出，融信中國此次配售時點掌握精準，將引入優(yōu)質的長期投資者，建立全面戰(zhàn)略合作關系；同時，進一步擴大股東基礎、優(yōu)化股東結構；此外，亦有利于補充資金，降低杠桿率。

8大產品系成型，高品質驅動銷售向好

作為一家專注于中高端住宅開發(fā)的企業(yè)，融信中國堅持品質立世，以品質影響城市，致力于成為品質地產領跑者。從海西到長三角，融信以創(chuàng)新為傳統(tǒng)，通過產品的不斷迭代進化，已形成世紀系、公館系、中心系、小鎮(zhèn)系、墅府瀾城等8大明星產品系。

“做一家企業(yè)，第一是講信譽，第二是做好產品，以品質樹立品牌；第三要承擔社會責任。很欣慰，我們團隊做到了，比如，在房地產品質最挑剔的市場——杭州，融信品質經(jīng)受住了考驗，開發(fā)量、銷售率已躍居前三名。”歐宗洪表示。

高品質產品的持續(xù)推出，為融信樹立良好的業(yè)界口碑，2018年上半年，公司便在多地引發(fā)了“逢開盤即售罄”的融信現(xiàn)象。

半年報數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年融信中國總合約銷售額約人民幣545.31億元，按同口徑計算，同比增幅高達75.73%。公司上半年完成全年1200億目標的45.44%，超出原計劃的40%。合約銷售面積達253.71萬平方米，同比大增124.92% 。

從地區(qū)銷售情況來看，融信始終維持著在杭州、福州、上海三地的領先優(yōu)勢?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，融在福州的銷售額位列第1位，在杭州的權益銷售金額位列地區(qū)排行榜第2位，在上海的權益銷售額位列第4位。

“對于融信來說，其業(yè)績成長較快，和其部分城市銷售行情較好有關，類似杭州等市場，當前市場交易不錯，對于此類企業(yè)的資金回籠等，其實是有較為積極的意義的，這也充分體現(xiàn)了當前融信在業(yè)績‘馬拉松賽跑’過程中實現(xiàn)了加速的效應。當然其產品線相對有較好品質，這兩年業(yè)績提升的可能性也是比較大的。”嚴躍進稱。

而在產品溢價上面，正是憑借產品和服務品質的長期卓越，融信也獲得了市場認可的單價水平。數(shù)據(jù)顯示，公司2018年上半年平均合約售價為 21,494元/平方米，位列地產30強第2位。

踩準周期鎖定優(yōu)質土儲，增長后勁可期

在當前土地成本走高的背景下，房企土儲情況決定了后續(xù)發(fā)展動能與潛力。2018年上半年，融信中國在已有優(yōu)質土儲的基礎上，積極審視市場狀況，采取更為審慎的拿地策略，通過招拍掛、合作開發(fā)、收并購和一二級聯(lián)動的“四驅輪動”模式穩(wěn)步擴大土地儲備。堅持“品質地產領跑者”戰(zhàn)略，踩準周期靈活應對市場波動，聚焦千億變局。

半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，融信中國覆蓋全國38個城市，項目共147個。總土地儲備面積約2,517萬平方米。2018年上半年，新增項目14個，新進入城市5個，土地儲備面積的58%位于中國一、二線城市的黃金地段。

值得注意的是，融信土儲的平均土地成本為6,463 元/平方米，上半年平均合約售價21,494  元/平方米，為企業(yè)的高毛利提供了充足的空間。

當前，融信中國戰(zhàn)略布局全國8大核心城市群：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北城市群。布局策略方面，融信堅持“1+N”戰(zhàn)略，以原有入駐的城市為核心，積極拓展周邊具有明顯外溢需求、凈人口流入及新興產業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市。

海通證券在研報中表示，“公司近2年來銷售和資產規(guī)模的快速增長，正是得益于公司踩對了板塊周期時點，先于周期上行前重倉潛力長三角城市。”融信中國向來以較強的周期把握能力和靈活的戰(zhàn)略調整眼光見長，在當前金融周期下，公司仍將圍繞已有的八大城市群持續(xù)深耕，不會盲目擴張。

業(yè)績助推估值穩(wěn)步上升，或為投資“新寵”

今年以來，地產股走勢不佳，從市場資金表現(xiàn)來看，上半年市值蒸發(fā)超萬億，特別是幾家龍頭房企，大部分市值跌幅超千億。

一邊是行業(yè)二級市場的水深火熱，另一邊，融信中國市值卻在一片頹勢中悄然上升。樂居財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，融信中國上半年市值累計上漲16.78%，而同期Wind內地房地產指數(shù)則下跌8.23%。

有相關人士表示，港股內房股投資者偏重價值投資，在某種程度上來說，較好的市場表現(xiàn)也可以看出公司價值獲得投資者的接受認可。

憑借良好的業(yè)績表現(xiàn)和綜合能力，融信中國上半年走進眾多專業(yè)機構視野。2018年上半年，包括中投證券、海通國際、花旗、海通證券等多家機構紛紛給予融信中國向好評級。

其中，繼6月7日首次覆蓋融信中國并給予「買入」評級后，知名投行花旗也于6月18日發(fā)出更新報告，重申融信「買入」評級。目標價19.80港元，截至8月22日收盤，公司股價為9.69元/股。

文/王寶汗

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