房租暴漲正在獎(jiǎng)勵(lì)“我愛(ài)我家”們：一場(chǎng)資本狂歡今日正式上演

每經(jīng)編輯 李凈翰    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

剛剛過(guò)去的周末，關(guān)于房租上漲的一條條新聞不斷刺激著1.68億租房人的神經(jīng)：

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示：

2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量同比增長(zhǎng)14.4%。在價(jià)格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。

一般說(shuō)，30%是房租收入比的“黃金分割”點(diǎn)，超過(guò)這一比例，其他消費(fèi)的空間就會(huì)被大大壓縮，人們的生活幸福感就會(huì)明顯下降。

針對(duì)近期媒體關(guān)于個(gè)別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報(bào)道，北京市住建委高度重視，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

但房租上漲帶來(lái)的盈利預(yù)期，對(duì)有房屋租賃業(yè)務(wù)的上市公司顯然是個(gè)利好。20日上午，房屋租賃概念股就表現(xiàn)搶眼，截至午間收盤(pán)，市北高新、三六五網(wǎng)均封漲停板，世聯(lián)行、我愛(ài)我家、萬(wàn)科A等個(gè)股均有較大漲幅。

資本爭(zhēng)相布局

貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》）顯示，我國(guó)擁有13.7億人口，住房租賃人口約為1.68億，根據(jù)人口規(guī)模測(cè)算，目前租金GMV約為1.2萬(wàn)億元。由于婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2025年租金GMV將接近3萬(wàn)億元人民幣，租賃人口2.3億；2030年，租金GMV將達(dá)到4.6萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)2.7億。

1.68億的租房人，上萬(wàn)億的市場(chǎng)，而去年以來(lái)國(guó)家一系列支持住房租賃的政策的出臺(tái)，吸引了更多社會(huì)資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，各類長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）了解到，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前有三類玩家，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介服務(wù)商以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面：

萬(wàn)科是中國(guó)最早進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，早在2007年就開(kāi)始布局。萬(wàn)科在其2017年年報(bào)中表示，截至報(bào)告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉則在上月對(duì)媒體公開(kāi)表示，2017年，龍湖在全國(guó)開(kāi)了1.5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。

目前，國(guó)內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，已有超過(guò)30家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓已成為房企拓展新的業(yè)務(wù)的一大趨勢(shì)。

房產(chǎn)中介服務(wù)商針對(duì)長(zhǎng)租公寓也早有布局：

鏈家旗下的自如，在管規(guī)模約70萬(wàn)間。

世聯(lián)行在其2017年年年報(bào)中表示，報(bào)告期內(nèi)，公司旗下的紅璞公寓全國(guó)簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間，在管運(yùn)營(yíng)房間約3.5萬(wàn)間，平均出租率81%。

我愛(ài)我家在今年5月接受機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)候表示，目前共擁有3300多家門店（含448家加盟店）、5萬(wàn)余名經(jīng)紀(jì)人，住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)擁有27萬(wàn)套、55萬(wàn)間的在管房屋套數(shù)，是中國(guó)最大的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)商。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要以魔方集團(tuán)為代表，規(guī)模約為4萬(wàn)間。

以上類型的公寓運(yùn)營(yíng)成本各有不同，據(jù)央視財(cái)經(jīng)此前報(bào)道：

鏈家旗下品牌自如的公寓，這種一般被稱為分散式公寓，自如從原先的業(yè)主手中收房進(jìn)行統(tǒng)一裝修，再通過(guò)線上平臺(tái)將裝修完成的公寓租出去。一套70平米兩室公寓的裝修費(fèi)用平均下來(lái)在3萬(wàn)元左右。裝修費(fèi)用較低的原因是，直接從供貨商拿貨壓低了家具等成本。在自如官網(wǎng)上，一所上海市閔行區(qū)的兩室一廳的公寓，每月房租6000元，也就是說(shuō)出租5個(gè)月就可以把裝修成本收回來(lái)。

另一種長(zhǎng)租公寓是集中式公寓，以魔方為代表，房企直接將一棟樓統(tǒng)一裝修，并配備一些公共區(qū)域和服務(wù)。魔方位于上海市靜安區(qū)1號(hào)線地鐵口的一棟公寓，月房租在5000元左右。這樣一間25平米左右的帶衛(wèi)生間和簡(jiǎn)易廚房的長(zhǎng)租公寓，整體風(fēng)格偏酒店式，配置了沙發(fā)、茶幾、床等家具，從毛坯到裝修完成整體的花費(fèi)在6萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)出租12個(gè)月可以把裝修成本收回來(lái)。

鏈家旗下貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中，把主要原因歸于拆違行動(dòng)導(dǎo)致房源供應(yīng)的減少；而此時(shí)恰逢畢業(yè)季，也提高了對(duì)房源的需求。

在此背景下，長(zhǎng)租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房?jī)r(jià)格，極速放大了當(dāng)下的房源供需矛盾。

盈利模式仍在尋找階段

雖然行業(yè)前景可期，但市場(chǎng)參與者光想靠租金就把成本收回來(lái)顯然不現(xiàn)實(shí)。8月19日，地產(chǎn)大佬潘石屹就在一場(chǎng)論壇上指出，

“以下我的這段話有可能要火?，F(xiàn)有的情況下我不建議去做長(zhǎng)租公寓，原因很簡(jiǎn)單，就是你一定會(huì)有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來(lái)的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，你租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

持有同樣觀點(diǎn)的還有新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，他對(duì)媒體直言，“目前看不到長(zhǎng)租公寓的盈利模式。”根據(jù)他的測(cè)算，按照租賃的方式運(yùn)營(yíng)，上海住宅市場(chǎng)的投資回報(bào)率只有1%左右。如果未來(lái)5年租金翻一番的話，投資回報(bào)率也僅為3%到4%，無(wú)法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現(xiàn)實(shí)。

既然自我造血功能不足，長(zhǎng)租公寓正能靠外部輸血不斷融資。蜂鳥(niǎo)屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛(ài)上租、魔飛公寓等），總?cè)谫Y金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領(lǐng)地、安歆公寓、灣流國(guó)際等）融資總額約為71.15億元。

一旦融資不暢，后果便是資金鏈斷裂，公司倒閉。有媒體通過(guò)對(duì)2017年以來(lái)“陣亡”的11家知名長(zhǎng)租公寓品牌的研究發(fā)現(xiàn)，有9家是由于資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而造成，這一方面反映出運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的重要性，另一方面也說(shuō)明，在盈利能力不足、難以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的情況下，很多長(zhǎng)租公寓品牌仍然高度依賴融資。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，到目前為止，尚未有長(zhǎng)租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據(jù)《白皮書(shū)》的統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）