房貸利率上浮見頂符合貨幣政策新形勢

李宇嘉

上周有關(guān)住房貸款利率的一則“烏龍”傳聞，攪動(dòng)了房地產(chǎn)市場的一池春水。

市場首先是傳出“工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行近期同時(shí)下調(diào)上海首套房貸利率”的消息，對(duì)此8月10日工行上海市分行和農(nóng)行上海市分行的人士均出面辟謠，表示未對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策進(jìn)行調(diào)整。

實(shí)際上，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行調(diào)整的是上海首套房利率折扣，即從95折降至9折，并由此使利率從4.655%降至4.41%——很顯然，這兩家銀行對(duì)上海房貸的自主定價(jià)本是基于銀行資金面、資金成本、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的合理市場行為，也是商業(yè)銀行的天然權(quán)限。

但經(jīng)媒體披露后，上述舉措?yún)s被異化為“上海下調(diào)房貸利率”，最后逼得兩家銀行不得不出面澄清，表示“一貫堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認(rèn)真執(zhí)行個(gè)人住房貸款差別化信貸政策”，也可以由此看出住房貸款的一舉一動(dòng)，仍然牽動(dòng)著樓市的敏感神經(jīng)。

盡管如此，但筆者仍然認(rèn)為，房貸利率上浮見頂?shù)内厔菀呀?jīng)逐漸明朗，未來將更加強(qiáng)調(diào)差別化，更加強(qiáng)調(diào)支持剛需和合理住房的信貸需求。原因有二：

首先，盡管房貸利率連續(xù)19個(gè)月上漲，但上浮幅度放緩。融360數(shù)據(jù)顯示，2017年7月至2018年7月的一年時(shí)間內(nèi)，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%左右。

其次，樓市調(diào)控效果顯著、成交量下滑的城市，房貸利率處于較低水平。據(jù)融360監(jiān)測，2018年7月，全國首套房房貸平均利率最低的前十大城市中，上海、廈門、大連、北京、太原等在列。尤其是首套房貸平均利率最低的上海為5.16%，與最高的城市武漢（平均利率6.35%）相比，相差了1.17個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

驅(qū)動(dòng)房貸利率見頂甚至出現(xiàn)下浮，房貸政策再次回歸支持剛需、合理住房信貸需求的最大動(dòng)因就是，銀行流動(dòng)性明顯寬松。

8月10日，央行發(fā)布的《2018年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，貨幣市場利率下行，包括6月同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率、質(zhì)押式回購月加權(quán)平均利率、同業(yè)存單利率等。

特別值得關(guān)注的是，近期銀行間隔夜質(zhì)押式加權(quán)利率創(chuàng)3年來新低，一年期國債利率與公開市場利率甚至倒掛，同業(yè)存單利率與MLF（中期借貸便利）利率也倒掛。2016年底以來，之所以房貸利率不斷上浮，一方面是監(jiān)管層明確提出，“控制居民過快加杠桿”，更重要的是，金融嚴(yán)監(jiān)管下資金面緊張。

今年以來，疾風(fēng)暴雨式的“去杠桿”逐漸轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。同時(shí)，央行年內(nèi)已實(shí)施了三次定向降準(zhǔn)、MLF連續(xù)凈投放，銀行市場融資利率下降，資金面寬松。今年6月份，3個(gè)月期的大額存單加權(quán)平均利率為4.46%，比一季度有所下降。

在金融市場化融資占主導(dǎo)的情況下，資金面寬松、融資成本下降，房貸利率上浮節(jié)奏和力度自然放緩。因此，2017年底監(jiān)管層將“抑制居民杠桿率過快攀升”作為“去杠桿”的重點(diǎn)內(nèi)容。今年以來，金融“去杠桿”不斷推進(jìn)，多地收緊房貸政策，居民杠桿率過快攀升勢頭得到明顯遏制。截至2018年6月，住戶部門杠桿率為51%，僅比去年末上升2個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，“房住不炒”意在讓住房回歸居住屬性，保護(hù)合理的住房需求，特別是首次置業(yè)需求。

作為最大宗的交易，為了讓合理需求跨越置業(yè)高門檻，發(fā)達(dá)國家房貸首付比例甚至低至10%。在我國，近年來房貸政策之所以不斷收緊，甚至是“一刀切”地收緊，很大程度上是在市場情緒過旺的情況下，自住和投資甚至投機(jī)需求難以分得清，杠桿往往是房價(jià)上漲的助推器、預(yù)期狂熱的釜底薪。因此，從2016年10月啟動(dòng)新一輪調(diào)控以來，對(duì)首套房貸也啟動(dòng)緊縮政策。

當(dāng)前，金融工作的重點(diǎn)之一是把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好結(jié)合起來，進(jìn)一步疏通貨幣政策傳導(dǎo)途徑?？紤]到新型城鎮(zhèn)化還在推進(jìn)，城市間人口流動(dòng)越來越頻繁，在城市高房價(jià)、高生活成本的背景下，在普惠金融、政策性金融體系還不夠完善的現(xiàn)實(shí)條件下，包括新市民在內(nèi)的城市居民，要想“扎根”城市過上“美好生活”，具有低利率優(yōu)勢的房貸，無疑是他們最切實(shí)的依靠。將房貸資金真正投放給這些群體，是疏通貨幣傳導(dǎo)渠道的體現(xiàn)，也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。

針對(duì)工行和農(nóng)行對(duì)上海首套房貸款利率加大折扣力度這一事件本身，筆者認(rèn)為，兩個(gè)銀行之所以強(qiáng)調(diào)“未對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整”，根源就在于，輿論將銀行自主的經(jīng)營行為異化宣傳為“上海房貸政策調(diào)整”。由此，兩家銀行擔(dān)心，媒體和市場可能會(huì)曲解上海的房貸政策，這不僅與7月31日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“合理引導(dǎo)預(yù)期”要求完全不符，也與解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求不符。

在向以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)為主的新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，多渠道的股權(quán)融資是對(duì)接融資需求、促進(jìn)創(chuàng)新的最佳選擇。相對(duì)于傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，新經(jīng)濟(jì)在公司治理、信息揭示和風(fēng)險(xiǎn)管理上非常特殊，傳統(tǒng)銀行不僅很難承擔(dān)新的金融功能，且經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中風(fēng)險(xiǎn)偏好也會(huì)下降。

基于城鎮(zhèn)化率已達(dá)到較高水平，消費(fèi)快速崛起，大宗消費(fèi)金融需求增長，會(huì)使得銀行轉(zhuǎn)向?qū)€(gè)體消費(fèi)信貸的支持。2016年10月以來，盡管房貸投放受嚴(yán)格限制，但房貸增長趨勢明顯。截止到今年6月份，住戶貸款同比增速高達(dá)18.8%（一季度為20%），幾乎是實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款增速（9.7%）的2倍。

當(dāng)前，傳統(tǒng)制造業(yè)或面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)陣痛，或陷入產(chǎn)能過剩困境。而以高端制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)和智能科技為代表的新經(jīng)濟(jì)，已開始轉(zhuǎn)向資本市場融資?；诘盅何锶笔А⒃u(píng)級(jí)缺陷、順周期明顯、銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好下降等因素，中小微企業(yè)面臨的“融資難、融資貴”困境仍待解決。

但這也是上世紀(jì)以來全球始終面臨的難題。雖然現(xiàn)階段還難以根治這一弊病，卻有兩方面可以努力：

其一是在政策工具定價(jià)方面，著手降低銀行的融資成本，也可以采取一些激勵(lì)性舉措，比如在流動(dòng)性和資本充足率等考核指標(biāo)方面，給予銀行相應(yīng)的優(yōu)惠；適度擴(kuò)大貸款抵押品范圍，進(jìn)一步明確資管新規(guī)過渡期等安排。

其二，財(cái)政也要加大對(duì)這些企業(yè)擔(dān)保貸款和財(cái)政貼息的力度，支持中小企業(yè)集合債發(fā)行等。

總之，疏通政策渠道的這些措施，會(huì)引導(dǎo)銀行增加對(duì)實(shí)體企業(yè)，特別是中小微企業(yè)的信貸投放，但同時(shí)，也要順應(yīng)金融資源配置規(guī)律，順勢引導(dǎo)銀行支持居民合理的信貸需求。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）