精裝修之困：左手成品房，右手限價令

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近段時間，包括南京、武漢、杭州和西安等在內(nèi)的城市都發(fā)生了一些業(yè)主維權(quán)事件，直指開發(fā)商捆綁精裝修、未列明品牌明細(xì)、貨不對板等精裝修亂象。

“比起房價上漲，更讓人擔(dān)心的是，我們可能買到了有史以來質(zhì)量最差的房子。”有業(yè)主無奈地發(fā)出如此感慨。

“精裝房之痛”的癥結(jié)究竟在哪里？是開發(fā)企業(yè)的不適應(yīng)，還是政策倒逼下的產(chǎn)物，亦或企業(yè)責(zé)任的缺失？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此進(jìn)行了走訪報道。

貨價不等導(dǎo)致心理落差

根據(jù)中消協(xié)公布的上半年全國消協(xié)組織受理投訴的數(shù)據(jù)，房屋裝修類投訴共5591件，同比增加114%。其中，消費者投訴的問題主要包括裝修合同隱患、建材質(zhì)量差、保修義務(wù)難履行和室內(nèi)空氣不達(dá)標(biāo)等。

在房屋質(zhì)量上，新交付樓盤項目中大量存在門框裂縫、地板吊頂不平、瓷磚破裂空鼓、墻體不正、門關(guān)不實、墻紙遭污染、墻體滲水等質(zhì)量問題，以及將公攤面積計入精裝修費用等。同時，還有開發(fā)商未對精裝房所有產(chǎn)品材料的品牌、型號進(jìn)行完全公示，且未在購房合同中對精裝修材料進(jìn)行明確約定，導(dǎo)致購房者認(rèn)為自己付出了較高費用，卻沒有買到等值的產(chǎn)品。

可以看到，在精裝房不斷暴露的問題中，除了讓開發(fā)商無法逃避的產(chǎn)品質(zhì)量問題外，還有購房者對精裝房在貨價不等這一問題上的心理落差。

在武漢本土一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，如果精裝修成本與備案價格相差太大，就容易產(chǎn)生一些質(zhì)量問題?？蛻艋ㄥX買精裝房，卻沒有得到相應(yīng)價格的產(chǎn)品，心理訴求就會有一定落差，影響客戶滿意度，從而產(chǎn)生投訴。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方采訪中獲知，越來越多開發(fā)商從清水交付轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的精裝交付，主要來自兩方面，一是政策積極推動成品房發(fā)展，二是“限價令”。

以“精”溢價，精算限價下的賬

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，成品房是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的時代產(chǎn)物。

事實上，早在1999年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，首次提出一次性裝修概念，目的是大幅減少產(chǎn)生建筑垃圾、粉塵和噪音污染等問題。

如今，北京、上海、浙江省、廣東省、海南省和河南省等多地均已出臺了按成品房交付住宅的相關(guān)政策，還有一些城市明確未來新建住宅要實現(xiàn)100%的成品住宅交付。

盡管成品房的標(biāo)準(zhǔn)并不完全指向“精裝房”，但如今“精裝”已經(jīng)成為開發(fā)商提升溢價的主要方式。

一家品牌房企的內(nèi)部人士就對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言：“政策推進(jìn)成品房交付，不論是集約生產(chǎn)，還是減少二次污染，對開發(fā)企業(yè)、購房者、社會來說都是一件很好的事。”

“但還有一個原因，就是現(xiàn)在對新房限價，大幅壓縮了房企在清水房上的利潤空間，開發(fā)商清水房價格備不上去，就會選擇通過精裝修來實現(xiàn)預(yù)期收益。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，房企在向主管部門備案申請預(yù)售資格證的時候，銷售價格組成的一部分是清水房價格，另一部分是精裝修價格。“但現(xiàn)在政府對新房進(jìn)行限價，開發(fā)商的價格備不上去。”上述房企內(nèi)部人士說。

據(jù)他透露，某一線房企其中一個產(chǎn)品系的裝修成本標(biāo)準(zhǔn)是700~800元/平方米，但在向主管部門報價的時候，會選擇頂格報價。

以武漢發(fā)布的“精裝房限價令”為例。根據(jù)武漢市房協(xié)官網(wǎng)發(fā)布的信息，今年5月武漢市房管局將新建住房售價從1萬元以下到3萬以上劃分了6檔，并按價格區(qū)間限制精裝修價格，限制精裝房價格按新房售價等級從最高2000元/平方米到最高5000元/平方米。

也就是說，盡管開發(fā)商的精裝成本可能只有不到千元，但根據(jù)房價不同，最少會按2000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)定價。

而對于近期產(chǎn)生爭議最多的房屋公攤面積部分該不該收精裝費的問題，有房企負(fù)責(zé)人給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了一筆賬。他舉例說，按照100平方米的房子，公攤面積25平方米且每平方米精裝修費用3000元計算，購房者就需要為公攤部分支付7.5萬元，但這是開發(fā)商能夠獲得的很直觀的利潤部分。

在他看來，開發(fā)商通過精裝修部分獲利是大家“心知肚明”的事。

追求利潤不應(yīng)缺失責(zé)任

中國建筑裝飾協(xié)會精裝修分會秘書長羅勝對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，目前大量出現(xiàn)的精裝房修維權(quán)事件，很大程度上是因為“開發(fā)商需要保證自己的合理利潤，但現(xiàn)在很多人還不會做”。

事實上，正是由于房地產(chǎn)市場的快速變化，導(dǎo)致一些此前從未涉足精裝房交付的企業(yè)在諸多方面呈現(xiàn)出跟不上節(jié)奏的狀態(tài)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從武漢一家本土房企方面了解到，盡管這家公司已經(jīng)開始了全國性的產(chǎn)品布局，但目前仍未有一個精裝房項目交付給業(yè)主，他們從事精裝房業(yè)務(wù)的時間尚未超過2年。

但據(jù)這家房企的內(nèi)部人士說，雖然公司本身在精裝房上經(jīng)驗不足，但卻從萬科、龍湖等品牌房企挖來了一些熟悉精裝房業(yè)務(wù)的人才。

羅勝認(rèn)為：“在成品房交付的政策推動下，現(xiàn)在房企都開始做精裝，但由于在管理、施工、供應(yīng)鏈等方面的不同，此前未做過精裝房交付的企業(yè)需要在人才、技術(shù)、管理上進(jìn)行大幅調(diào)整。在精裝修環(huán)節(jié)，其實很多開發(fā)商還處在摸索和學(xué)習(xí)階段。”

同樣，一位在一線房企從事多年工程技術(shù)工作的部門負(fù)責(zé)人表示，成熟的精裝房管理體系不是一個項目就能積累完善的。

房企如何在精裝房品質(zhì)和成本間進(jìn)行平衡，是對房企在采購、施工和驗收等內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)流程上的考驗。有開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士對記者直言，有些開發(fā)商比較有良心，精裝房不會有太大質(zhì)量問題，但有些就會為了壓縮成本降低產(chǎn)品質(zhì)量。

在這樣的市場環(huán)境下算好賬，成了房企操盤的一門高深學(xué)問。

有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，目前行業(yè)上對新樓盤的毛利標(biāo)準(zhǔn)普遍定在18%，如果低于這個標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)很容易算不過來賬。但企業(yè)的獲利能力，會因地面建筑布局、商業(yè)配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)等產(chǎn)生較大不同。

值得一提的是，部分城市如今已開始出現(xiàn)精裝房交付項目門可羅雀，而清水房樓盤排長龍登記的情況，在業(yè)內(nèi)人士看來，“主要是因為現(xiàn)在還能賣清水房項目的那塊地拿得早，不附加精裝修也能獲得一定收益。”

于是，薄利多銷成為很多房企的共識。據(jù)前述武漢房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們公司做裝配式構(gòu)件的利潤只有3%，只能通過薄利多銷的方式增加利潤。房企一旦追求8%甚至10%的利潤空間，可能合作企業(yè)就會減少，但將利潤降至3%，就會有源源不斷的訂單。

對于裝修標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在有的開發(fā)商會公示裝修材料，但不會明確公示品牌?，F(xiàn)在有的城市已經(jīng)要求開發(fā)商公示品牌和型號，對此，多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管這樣做會使賬本更透明，但企業(yè)還是可以通過集中采購等方式，盡可能保證合理的利潤空間。

（實習(xí)生蘇星宇對本文亦有貢獻(xiàn)）