西安開發(fā)商自訴違規(guī) 龍湖卷入風(fēng)波

每經(jīng)記者 畢華章 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，西安開發(fā)商自訴違規(guī)并撕毀售房合同的新聞引發(fā)輿論關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉及其中一起糾紛的本地開發(fā)商華峰置業(yè)已于8月6日悄然撤銷訴訟。而在另一起類似的糾紛中，外來(lái)品牌開發(fā)商龍湖地產(chǎn)卻卷入風(fēng)波。

緣起：開發(fā)商自訴違規(guī)

全款買房?jī)赡?，卻被告知房子將不屬于她，并且成為被告，而且是被自認(rèn)違規(guī)的開發(fā)商狀告。購(gòu)房人李女士猜中了開頭，卻猜不到這個(gè)結(jié)尾。

李女士是紫杉莊園的購(gòu)房人。不久前，她被開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱聞天科技）起訴，與李女士一樣被起訴的至少還有11位購(gòu)房人?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，李女士購(gòu)買的紫杉莊園項(xiàng)目已改名為“龍湖·雙瓏原著”，開發(fā)企業(yè)的控股方也換成了西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

業(yè)主們向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》（下稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同）顯示，紫杉莊園項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)興隆街道辦西灃路以西，出賣方為聞天科技，簽訂時(shí)間為2016年4月至2016年9月間。

據(jù)業(yè)主們介紹，當(dāng)時(shí)單價(jià)是六七千元，開發(fā)商有優(yōu)惠政策，如果交全款可以打七折。

“10戶都交了全款。”李女士介紹說(shuō)，“為湊這些全款，我們?cè)奶幗杩睢?rdquo;

兩年多來(lái)，李女士和其他購(gòu)房人對(duì)新房滿心期待。

然而，從今年起，他們的期望逐漸變?yōu)槭?/p>

據(jù)業(yè)主們介紹，今年1月，聞天科技代表約見部分購(gòu)房人，要求清退2016年收取的房款，以年息20%計(jì)取賠償金。今年2月1日起，購(gòu)房人陸續(xù)收到聞天科技送達(dá)的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的告知函》，聲稱業(yè)主們的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》“無(wú)效”。

業(yè)主方供圖

就在購(gòu)房人驚訝和憤怒之際，2月9日，聞天科技將購(gòu)房人訴上了法庭。

而起訴的理由，更令李女士及一眾購(gòu)房人始料未及。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，在民事起訴狀中，原告聞天科技提出，依法確認(rèn)原、被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，并由被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

其陳述的事實(shí)及理由為，原被告雙方所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房屋，尚未取得預(yù)售許可證。

其所訴請(qǐng)的理由還包括，鑒于原、被告在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，均明知原告開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目無(wú)預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條之規(guī)定，原被告簽訂的合同依法為無(wú)效合同。

轉(zhuǎn)折：龍湖地產(chǎn)入局

業(yè)主們質(zhì)疑，聞天科技“自訴”事件似乎與不久前的一樁企業(yè)兼并有關(guān)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2017年底，知名品牌開發(fā)商龍湖集團(tuán)進(jìn)入西安市場(chǎng)并設(shè)立西安分公司，后者于12月26日收購(gòu)了聞天科技的60%股權(quán)。至此，這家曾經(jīng)由陜西寶宸置業(yè)有限公司全資持有的本土房企，控股權(quán)移至西安龍湖地產(chǎn)。

工商資料顯示，目前聞天科技的法人代表、執(zhí)行董事均為鄧仕祥。同時(shí)，鄧仕祥也是西安龍湖地產(chǎn)的法人代表、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

在變更儀式后不久，李女士等購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，他們購(gòu)買的“紫杉莊園”，已悄然變身為“龍湖·雙瓏原著”。

李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年5月22日，西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局組織開發(fā)商和業(yè)主見面協(xié)商溝通。業(yè)主們提供的資料顯示，在這次協(xié)商中，西安龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，聞天科技承諾清退業(yè)主，龍湖才出巨資收購(gòu)，龍湖會(huì)正視問(wèn)題，并表示“歡迎在座各位以現(xiàn)價(jià)購(gòu)買該項(xiàng)目，成為龍湖業(yè)主”。

“現(xiàn)在該項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)達(dá)到24000元左右，相當(dāng)于有近3倍的差價(jià)。”包括李女士在內(nèi)的業(yè)主們難以接受這樣的現(xiàn)實(shí)。他們認(rèn)為，無(wú)論西安龍湖地產(chǎn)與聞天科技是否合作，都不應(yīng)該以購(gòu)房人的利益作為交換。龍湖地產(chǎn)對(duì)聞天科技的收購(gòu)案，可能是開發(fā)商違約的重要原因。

龍湖：我們沒有責(zé)任

對(duì)此，龍湖集團(tuán)品牌部相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此事和龍湖集團(tuán)無(wú)關(guān)。”

該人士認(rèn)為，聞天科技與業(yè)主之間的糾紛和起訴是在龍湖對(duì)其收購(gòu)之前，并且收購(gòu)后聞天科技仍然是一個(gè)獨(dú)立主體，所以龍湖集團(tuán)在這其中沒有責(zé)任。

“從客觀公正的角度來(lái)說(shuō)，這件事和我們關(guān)系真不大，我們只是第三方。”龍湖集團(tuán)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是表示，并建議記者去采訪聞天科技。

但龍湖集團(tuán)同時(shí)也表態(tài)：“秉承為業(yè)主考慮的宗旨，盡一家企業(yè)應(yīng)該有的責(zé)任，目前客戶與收購(gòu)前的開發(fā)商（聞天科技）有糾紛的房子，我們都在等待法院進(jìn)一步判決，未進(jìn)行銷售。”

在龍湖集團(tuán)首番表態(tài)后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)“天眼查”和新聞報(bào)道發(fā)現(xiàn)，聞天科技的股權(quán)變更日期是2017年12月26日，也即從當(dāng)天起，龍湖集團(tuán)已經(jīng)成為占聞天科技60%股權(quán)的大股東，而起訴業(yè)主的時(shí)間是在2月9日，這與龍湖集團(tuán)給記者的回復(fù)不符。

據(jù)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再次聯(lián)系了龍湖集團(tuán)。

兩小時(shí)后，龍湖集團(tuán)再度回應(yīng)，表示“因內(nèi)部溝通問(wèn)題造成先前的回應(yīng)與事實(shí)不符”，但仍堅(jiān)稱此事龍湖集團(tuán)不應(yīng)擔(dān)責(zé)，因?yàn)?ldquo;2017年收購(gòu)協(xié)議中已寫明，由對(duì)方全權(quán)負(fù)責(zé)可能發(fā)生的清退及訴訟案件，直至完全解決，龍湖方不承擔(dān)任何訴訟后果及費(fèi)用”。

但是，關(guān)于合同中是否規(guī)定以何種方式清退購(gòu)房者，以及是否補(bǔ)償購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)損失的事，龍湖方面并未提及。

一方面，龍湖集團(tuán)表示與此糾紛無(wú)關(guān)，另一方面卻又承認(rèn)曾給予聞天科技一定的協(xié)助。“龍湖是合資公司大股東，在今年2月僅配合程序做蓋章動(dòng)作。”龍湖集團(tuán)相關(guān)人士說(shuō)。“蓋章動(dòng)作”間接表明龍湖知曉了此次訴訟行為。

律師：關(guān)鍵事實(shí)存疑

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，6月8日，西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院發(fā)布一審判決結(jié)果，認(rèn)為聞天科技與李女士簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效。

業(yè)主李女士的代理人陜西融德律師事務(wù)所主任羿克律師表示，一審判決以后，當(dāng)事人已經(jīng)向西安市中級(jí)人民法院提起上訴，西安市中院定于8月14日開庭審理。

業(yè)主方供圖

他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)一審判決到底是否合法公正，作為代理人不宜作個(gè)人評(píng)判，應(yīng)該以二審法院審理和判決結(jié)果為準(zhǔn)。

經(jīng)了解，李女士的上訴理由有三點(diǎn)，一是一審程序存在錯(cuò)誤。一審對(duì)被告請(qǐng)求釋明合同性質(zhì)和合同效力后決定是否反訴一直沒有答復(fù)，直到6月11日才答復(fù)，而6月8日判決已經(jīng)做出了，導(dǎo)致被告無(wú)法提出相應(yīng)的主張。

二是一審對(duì)幾個(gè)關(guān)鍵事實(shí)沒有審查。如取得四證后，兩年多沒有取得預(yù)售證的真實(shí)原因；5月物價(jià)局物價(jià)公示和房管局受理申請(qǐng)后，預(yù)售證遲遲沒有取得的原因等。

三是在法律適用上存在問(wèn)題。如原判對(duì)最高法院商品房買賣合同司法解釋適用，沒有綜合考慮合同法解釋二和第八次民事審判工作會(huì)議的規(guī)定。

開發(fā)商告業(yè)主并非個(gè)案

如前所述，起訴業(yè)主的并不只有聞天科技。今年5月25日，感恩時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)商華峰置業(yè)也將20多名購(gòu)房人訴至法庭。理由與過(guò)程也與前述事件如出一轍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，華峰置業(yè)的訴訟，主要也是請(qǐng)求判令解除雙方此前簽訂的《感恩時(shí)代廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，終止履行該協(xié)議。

20多名購(gòu)房人難以接受這樣的事實(shí)。實(shí)際上，在此之前，他們也在不斷通過(guò)其他渠道向有關(guān)部門反應(yīng)情況。雙方的角力，已有時(shí)日。

在購(gòu)房人提供的一份有關(guān)開發(fā)商要求解除手續(xù)的《告知函》中，開發(fā)商列出了要求辦理《感恩時(shí)代廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》解除手續(xù)的理由。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該告知函落款處蓋有公章，時(shí)間是2017年8月5日。

《告知函》稱，“因我方至今未取得《商品房預(yù)售許可證》，并在今年（2017年4月份通過(guò)代理公司電話告知讓你方來(lái)辦理退房或補(bǔ)款手續(xù)，但你方一直未做出回應(yīng)。現(xiàn)因客觀情況發(fā)生變化，我公司未取得《商品房預(yù)售許可證》，已經(jīng)被西安市房管局叫停，禁止我方對(duì)本項(xiàng)目房屋的銷售。”

并且，該告知函要求業(yè)主在收函后15日內(nèi)做出選擇，以書面形式進(jìn)行回復(fù)。“如逾期未回復(fù)，視為自愿解除合同。”

購(gòu)房者們告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商提出的條件是，不認(rèn)可首付20%以下的協(xié)議，堅(jiān)決清退；對(duì)首付20%以上的協(xié)議，以目前的房?jī)r(jià)減去當(dāng)初的認(rèn)購(gòu)價(jià)，補(bǔ)足差價(jià)。

購(gòu)房者們表示，已經(jīng)簽約兩年多的購(gòu)房協(xié)議，怎能說(shuō)不履行就不履行？

從購(gòu)房者們統(tǒng)計(jì)的部分付款匯總情況來(lái)看，首付比例包括20%、30%、50%、100%等多種類型。其中，首付比例30%的最多，占一半左右。

多名購(gòu)房者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書復(fù)印件，簽訂日期從2016年至2017年不等。

不過(guò)，在這些認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中，甲方華峰置業(yè)承諾取得預(yù)售許可證的時(shí)間卻并不一致。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這些時(shí)間至少包括2016年6月30日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前以及2017年5月31日前等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，有關(guān)感恩時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，最新的進(jìn)展是：開發(fā)商華峰置業(yè)書面向西安市雁塔區(qū)人民法院提出撤訴申請(qǐng)。

民事裁定書顯示，就在8月6日，該院已準(zhǔn)許華峰置業(yè)撤回起訴。