深圳城市更新擬出重磅新規(guī)：舊住宅區(qū)未達20年原則上不拆

每經記者 袁恩澤    每經編輯 陳夢妤    

圖片來源：視覺中國

“舊住宅區(qū)未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。”存量時代的城市更新，向來不乏話題性。

《每日經濟新聞》記者注意到，繼4月24日《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術規(guī)定（征求意見稿）》，4月26日《深圳市拆除重建類城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規(guī)定（征求意見稿）》，6月14日《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定（征求意見稿）》后，深圳城市更新規(guī)劃年內再添重磅。8月6日，深圳市規(guī)劃國土委起草《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規(guī)定（征求意見稿）》和《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規(guī)則(征求意見稿)》，其中明確，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間未達到15年，以及舊住宅區(qū)未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

本次意見征求稿明確，位于更新五年專項規(guī)劃范圍的彈性與剛性要求；計劃申報拆除范圍用地面積應大于1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求；新增“工改保”項目的規(guī)定；增加“計劃調整”“計劃調出”兩個章節(jié)；啟動更新單元計劃自動失效機制。

取消小地塊更新：羅湖和福田受影響較大

針對“計劃申報拆除范圍用地面積應大于1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求“，深圳市合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，當前如果政策導向確實是取消小地塊更新，那么對于城市更新既有區(qū)域勢必帶來較大影響，特別是羅湖和福田。

羅宇表示，本次計劃申報新政要求拆除范圍必須在1萬平方米以上，不禁讓人聯想到此前坊間流傳的一份深圳市規(guī)土委的文件，其中就提出取消小地塊城市更新。

小地塊更新借鑒于國際上有成功經驗的“針灸式”更新模式，主要適用于特區(qū)內原四個行政區(qū)（羅湖、南山、鹽田、福田）。由于舊城區(qū)域老危舊情況普遍存在，而且許多項目占地面積較小，按照原城市更新辦法要求，無法通過城市更新進行改造盤活。因此在2014年，深圳市政府提出原特區(qū)內占地超過3000平方米的項目可以申請小地塊更新，其后也立項了一批項目。但是后來也發(fā)現了一些問題，比如，小地塊更新很難為城市貢獻公共利益用地和設施，而且開發(fā)量增大后還會帶來更大的公共配套需求，造成更大的交通壓力等。

“原特區(qū)內小地塊更新項目，未來只能聯合成更大的城市更新單元進行申報和開發(fā)，其中利益分配會是個較大問題。原特區(qū)內將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項目數量和實施速度都會有所放緩，老舊物業(yè)及其土地交易價格也將有所調整。”羅宇說。

舊住宅區(qū)未達20年原則上不拆

根據文件，拆除范圍內建筑物應在2009年12月31日前建成。建筑年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間需15年，舊住宅區(qū)為20年。即舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間未達到15年，以及舊住宅區(qū)未達到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

對此，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，這個表述意味著深圳城市更新對于舊住宅拆除年限進一步寬容，也意味著深圳正在加快城市更新的速度。

“因為最早規(guī)定舊住宅不到30年是不能拆的，后來又有文件說未達20年的不能拆，而最新表述是舊住宅未到20年，原則上不拆。原則上不拆和未到20年不拆，是兩個概念。”宋丁認為，原則上不拆，一般來講不拆，但是也不排除特殊情況下經政府批準可以拆，意味著一小部分這樣的住宅可能會突破20年的限制。

舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請拆除重建：拆除范圍內建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過拆除范圍用地面積的1/3；拆除范圍內法定規(guī)劃確定的公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃（法定圖則或分區(qū)規(guī)劃）要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務設施及基礎設施。

另外，2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建，更新方向應為普通工業(yè)（M1）；國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，可劃入拆除范圍；對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過宗地總建筑面積1/3的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

有利于提高審批速度和效率

此次深圳全市統(tǒng)一的城市更新計劃申報及審批政策調整，將改變各區(qū)不同的政策規(guī)則，審批規(guī)則統(tǒng)一有利于提高審批速度和效率。

新政重點強調了城市更新公共利益貢獻保障，進一步明確城市更新單元計劃調整與調出規(guī)則、工改保及工改工相關申報規(guī)定，在市區(qū)權責上進一步明確分工責任，以及明確審查事項、原則與標準、流程與時限，某種意義上對開發(fā)商的城市更新投資拓展給予了更明確的指引。

但可以預見的是，新政與目前各區(qū)計劃申報政策調整銜接肯定會有一個過程，對于城市更新項目計劃申報進程或多或少會帶來一定影響。“在當前金融環(huán)境不容樂觀的情況下，開發(fā)企業(yè)務必穩(wěn)妥處理好項目融資及資金成本，保障項目現金流。而市場上城市更新項目交易亦將日益增多，項目投資研判更需謹慎細致。”羅宇建議道。