盤(pán)和林：開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己” 違規(guī)合同還有效嗎？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式購(gòu)買(mǎi)了房屋，而且支付全款，但在兩年之后，開(kāi)發(fā)商竟然以該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

“舉報(bào)自己”從表面上來(lái)看是極其荒唐的事情，但仔細(xì)分析事件的來(lái)龍去脈，就會(huì)明白開(kāi)發(fā)商打的是什么“算盤(pán)”。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了減少審批環(huán)節(jié)，加快銷(xiāo)售進(jìn)程，盡早確定客戶，與消費(fèi)者簽訂了內(nèi)部預(yù)售合同。而如今，鑒于該樓盤(pán)單價(jià)由每平方米7000元漲至2.5萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商想要通過(guò)舉報(bào)自身違規(guī)，將交易作廢，收回曾經(jīng)的房屋并再次出售，賺取其中價(jià)差。

有關(guān)開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售之后反悔的行為并非個(gè)例。此前西安的紫杉莊園項(xiàng)目，在2016年4月與用戶簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同，之后在今年2月份，開(kāi)發(fā)商告知住戶，當(dāng)初沒(méi)有取得預(yù)售證，合同無(wú)效，該案至今未宣判。

那么，這些明顯具有“違規(guī)”的合同到底有效嗎？

筆者認(rèn)為，合同不僅有效，而且開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違規(guī)所帶給消費(fèi)者的損失賠償責(zé)任。原因有二：

其一，開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己”是一種嚴(yán)重背離契約精神的行為。其二，從合同法立法原則如誠(chéng)實(shí)信用等來(lái)看，通常消費(fèi)者并不知道是否取得預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商自身違規(guī)不能對(duì)抗善意的第三者，開(kāi)發(fā)商明知沒(méi)有預(yù)售證還售賣(mài)，其不利結(jié)果應(yīng)該由其自身承擔(dān)；即便是消費(fèi)者明知違規(guī)，作為真實(shí)意愿表達(dá)的合約雙方，消費(fèi)者處于弱勢(shì)的一方，也應(yīng)該是優(yōu)先保護(hù)。

很明顯，從商業(yè)倫理和合同法立法精神來(lái)看，開(kāi)發(fā)商這種“舉報(bào)自己”的行為，嚴(yán)重背離契約精神，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極壞的示范作用，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。

在2016年及以前，房地產(chǎn)剛剛踏上快車(chē)道，交易市場(chǎng)逐漸火爆，而由于當(dāng)初監(jiān)管制度還不夠完善，很多開(kāi)發(fā)商為了加快資金回籠速度，都選擇在沒(méi)有拿到預(yù)售證的情況下，與業(yè)主簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者認(rèn)籌協(xié)議。假如對(duì)此不予懲罰，反而作出有利于開(kāi)發(fā)商的訴訟判決結(jié)果，可能會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商效仿，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且會(huì)危害更多業(yè)主的自身利益。

從法律的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己”的行為也是與合同法基本原則中平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用和公共利益等原則背道而馳。

開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下，與消費(fèi)者簽訂內(nèi)部預(yù)售合同，并長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒(méi)有告知，該交易行為存在著欺詐的成分，違背了交易雙方平等自愿的原則。而開(kāi)發(fā)商單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠(chéng)實(shí)信用原則置于腦后。

該交易行為的開(kāi)端就是開(kāi)發(fā)商的非誠(chéng)信，沒(méi)有讓業(yè)主足夠的知情。之后，在兩年時(shí)間里，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)謊報(bào)整改結(jié)果，并且沒(méi)有告知業(yè)主，最后，又不顧業(yè)主的利益，企圖單方面撕毀協(xié)議，用收回房屋再售出的方式賺取收益，該事件開(kāi)發(fā)商的全程行為毫無(wú)誠(chéng)信可言。

我國(guó)合同法以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

從上述規(guī)定不難看出，開(kāi)發(fā)商是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。具體到西安的案例來(lái)看，鑒于房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)原購(gòu)房款一倍，應(yīng)該是作出合同繼續(xù)有效的判決，假如合同由于預(yù)售證等無(wú)法補(bǔ)辦而消費(fèi)者愿意退房，則應(yīng)該是按照目前市場(chǎng)價(jià)格賠償，并承擔(dān)賠償責(zé)任。法律不可能支持欺詐者獲利。

那么，“違規(guī)”的合同是否違背合法原則呢？

合同法中的合法原則有兩層意思：一是當(dāng)事人訂約和履約必須合法；二是當(dāng)事人必須遵守社會(huì)公德，不得違背社會(huì)公共利益。同時(shí)，合同法還規(guī)定，“當(dāng)事人雙方依法就經(jīng)濟(jì)合同的主要條款經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，經(jīng)濟(jì)合同就能成立”。

在開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己”案例中，從消費(fèi)者的角度而言，是完全依法簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，本身合同沒(méi)有違法性，應(yīng)該保護(hù)依法的購(gòu)房者一方。同時(shí)，按照我國(guó)合同法、民法、消費(fèi)者保護(hù)法等立法精神來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)要傾向性保護(hù)處于弱勢(shì)的當(dāng)事一方。

因此對(duì)于這一案例，法律應(yīng)該支持合同真實(shí)有效，至于有違規(guī)的瑕疵，應(yīng)該依據(jù)合同法基本原則中遵守法律、不得損害公共利益原則，判定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不利責(zé)任，而維護(hù)并沒(méi)有違法的消費(fèi)者的合法權(quán)益，這也是維護(hù)公共利益所在。有關(guān)部門(mén)應(yīng)該責(zé)令開(kāi)發(fā)商盡早補(bǔ)辦相關(guān)證件，使得協(xié)議合法化，對(duì)由此所造成的延期交房等消費(fèi)者利益損失，應(yīng)予以賠償。

（作者系中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）