博鰲·鎂刻三人行| 對(duì)話房企高管：房地產(chǎn)市場(chǎng)不大起大落大漲大跌就是最好的時(shí)代了

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

鎂刻地產(chǎn)記者薛暉（左一）對(duì)話歐陽(yáng)捷（左二）、吳建斌（左三）、羅韶穎（左四）

房地產(chǎn)是政策市一點(diǎn)不假。從年初到現(xiàn)在，大大小小調(diào)控政策200多起，土地流拍、去杠桿、融資難，以及房企的規(guī)模焦慮。

如今的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，正面對(duì)快增速、慢選擇，面對(duì)規(guī)模和利潤(rùn)權(quán)衡，面對(duì)高周轉(zhuǎn)優(yōu)與劣的把握，面對(duì)差異化發(fā)展的?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞·鎂刻地產(chǎn)》對(duì)話陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌、新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷、東原集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎。

關(guān)于調(diào)控：央行定向放水基本與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)

歐陽(yáng)捷：房地產(chǎn)企業(yè)只要做好自己的事情就好

對(duì)于“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的基調(diào)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，很多房企可能對(duì)宏觀調(diào)控理解得有些單薄，更多的是關(guān)注城市研究、區(qū)域研究、樓盤研究。其實(shí)，控房?jī)r(jià)口徑從來(lái)沒(méi)有變過(guò)，“因城施策、供求平衡、控制預(yù)期、規(guī)范秩序”正是這兩年調(diào)控在做的事，目標(biāo)就是“穩(wěn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，雖然房企也會(huì)因上下游實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金相對(duì)充裕而受益，但監(jiān)管部門依然會(huì)嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)。”歐陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展，不大起大落、不大漲大跌，這就是最好的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)只要做好自己的事情就好。”

吳建斌則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要充分理解調(diào)控目的，遵循因城施策。“期待各地盡快出臺(tái)相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，便于房地產(chǎn)企業(yè)更好地執(zhí)行調(diào)控政策。”

事實(shí)上，動(dòng)輒千億的“小目標(biāo)”加重了不少房企的現(xiàn)金流和庫(kù)存壓力，在吳建斌眼中，目前房企制定的發(fā)展目標(biāo)都很高，其實(shí)每年能保持5%—10%的增速已經(jīng)很好。同時(shí)，房企還要盤活自己手中的資產(chǎn)，將一些資產(chǎn)賣出，有效增加現(xiàn)金流。而財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，最終也能為規(guī)模增長(zhǎng)提供助力。

關(guān)于流拍：購(gòu)買土地是市場(chǎng)行為

吳建斌：只是個(gè)案，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有信心

在吳建斌看來(lái)，購(gòu)買土地是市場(chǎng)行為，如果地價(jià)高、資金回流較慢，那么房企拿地就會(huì)很小心。“目前出現(xiàn)的土地流拍是個(gè)案，只要地段好、價(jià)格合適，房企還是會(huì)去積極拿地，我對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是有信心的。”

“從名義上看，房企并不缺錢。就銷售額減去投資額來(lái)看，仍有萬(wàn)億元的結(jié)余。但是，大量銷售資金受限，資金使用效率大幅降低。”歐陽(yáng)捷也表態(tài)，“房企拿地應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎。其實(shí)土地流拍現(xiàn)象明顯增加，背后的邏輯是地價(jià)上漲過(guò)快，拿地不慎就可能薄利甚至虧損。”

談及集團(tuán)拿地，羅韶穎說(shuō)：“東原自身在公開(kāi)市場(chǎng)拿地并不積極，主要是以并購(gòu)和非招標(biāo)拍掛的方式拿地。非公開(kāi)市場(chǎng)拿地的獲取周期會(huì)更長(zhǎng)，有利于尋找政策的調(diào)控空間。”

關(guān)于差異化：管理層轉(zhuǎn)型能力大作戰(zhàn)

羅韶穎：補(bǔ)短板，提升差異化發(fā)展水平

任何轉(zhuǎn)型都是一場(chǎng)企業(yè)的系統(tǒng)革命。當(dāng)去地產(chǎn)化成為標(biāo)配，跨界成為新主流，房企在跟各種“副業(yè)”要名利。面對(duì)未知領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)和巨大的勢(shì)能落差，房企管理層的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力備受考驗(yàn)。

“企業(yè)發(fā)展要盡量補(bǔ)短板，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，練好內(nèi)功，提升差異化發(fā)展水平。”羅韶穎說(shuō)，“研究顧客的痛點(diǎn)是我們的基因。”隨著消費(fèi)升級(jí)，客戶對(duì)居住體驗(yàn)的要求越來(lái)越高，東原集團(tuán)也在不斷地創(chuàng)新自身的運(yùn)營(yíng)方式。

“新城控股的商業(yè)地產(chǎn)一直在思考如何滿足人性需求。近年來(lái)，人口增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的是社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的下降，表明人們的物質(zhì)欲望在減弱，精神消費(fèi)的需求在增強(qiáng)。”歐陽(yáng)捷透露，到2020年，我們計(jì)劃開(kāi)業(yè)和在建超過(guò)100座文化廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)。

但吳建斌認(rèn)為，中國(guó)前50強(qiáng)房企同質(zhì)化其實(shí)很嚴(yán)重，但因?yàn)槭袌?chǎng)足夠大，不追求差異化也能將企業(yè)做大。差異化是房企轉(zhuǎn)型的需要，但是轉(zhuǎn)型成功的例子并不多。再加上我國(guó)的城鎮(zhèn)化率還不夠高，住房需求量仍然巨大，房企無(wú)需差異化也能生存得很好。

手握5000余億元土地儲(chǔ)備，即使三年不買新地也很從容。“我們雖然強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，但各部門配合得還不到位，不是真正的高周轉(zhuǎn)?？傊?，市場(chǎng)規(guī)模很大，不一定需要差異化。只要沿著當(dāng)前的路跑下去，市場(chǎng)還是有的。”吳建斌說(shuō)。