上半年銷售同比增超五成 時(shí)代中國(guó)千億征途三大難題待解

每經(jīng)記者 魏瓊     每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月，房企迎來(lái)半年報(bào)發(fā)布集中發(fā)布期。如往期一樣，時(shí)代中國(guó)（1233，HK）的業(yè)績(jī)會(huì)早于其他內(nèi)房企。

8月1日，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄率一眾高管現(xiàn)身業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，岑釗雄與時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官雷偉彬兩人則成為時(shí)代中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)固定搭配。兩人分工明確，雷偉彬負(fù)責(zé)介紹業(yè)績(jī)，岑釗雄負(fù)責(zé)答疑。

在政策輪番加碼下，重倉(cāng)廣佛的時(shí)代中國(guó)依然取得了較為理想的成績(jī)。2018年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額260億元，同比增長(zhǎng)52.7%，營(yíng)業(yè)額和毛利等多項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，奔跑在千億征途上的時(shí)代中國(guó)放緩了拿地速度。同時(shí)，截至2018年上半年，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債比率上升至67.2%，近一年內(nèi)短期借款出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

2018年，現(xiàn)金流安全成為各大房企最為關(guān)心的指標(biāo)之一，而融資收緊使銷售回款成為房企現(xiàn)金流安全的重要途徑。政策調(diào)控下，時(shí)代中國(guó)銷售回款速度放緩；除此之外，時(shí)代中國(guó)“地王”解套和全國(guó)化擴(kuò)張緩慢也是其奔跑在千億征途上需要解決的難題。

時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄（右）、首席財(cái)務(wù)兼聯(lián)席公司秘書雷偉彬（左）在業(yè)績(jī)會(huì)上 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 魏瓊攝

拿地速度放緩

定下千億目標(biāo)的時(shí)代中國(guó)規(guī)模增長(zhǎng)提速。2018年上半年實(shí)現(xiàn)了52.7%的同比增速，較2017年全年41.9%的同比增速加快增長(zhǎng)，合同銷售金額達(dá)260億元。

根據(jù)時(shí)代中國(guó)今年3月公布的550億元全年銷售目標(biāo)計(jì)算，2018年上半年，時(shí)代中國(guó)已完成全年銷售目標(biāo)的47.3%。從銷售貢獻(xiàn)占比看，廣佛兩地銷售金額占比高達(dá)72%。

據(jù)了解，時(shí)代中國(guó)重倉(cāng)布局的華南8市均受政策調(diào)控，尤其對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比較大的廣佛兩地更是經(jīng)歷政策的輪番加碼，但時(shí)代中國(guó)仍取得了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)會(huì)前夜，中央政治局會(huì)議透露出新的調(diào)控信號(hào)，表示要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。提及政策調(diào)控的影響，岑釗雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，時(shí)代中國(guó)上市后經(jīng)歷了兩次重要的政策調(diào)整，整體上這些年行業(yè)發(fā)展還是不錯(cuò)的。

對(duì)于是否調(diào)整2019年到2020年沖擊千億目標(biāo)的步伐，岑釗雄表示有信心完成，這一目標(biāo)和節(jié)奏不會(huì)因?yàn)檎叩母淖兌{(diào)整。千億目標(biāo)是根據(jù)土地儲(chǔ)備、供貨安排以及項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)去綜合考慮的。

政策調(diào)控的影響在時(shí)代中國(guó)的銷售業(yè)績(jī)上并沒有明顯體現(xiàn)，但在拿地方面產(chǎn)則生了較大影響。岑釗雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上半年時(shí)代中國(guó)拿的地不是特別多，做了一些控制。

2018年上半年，時(shí)代中國(guó)共斥資61.15億元在廣佛珠以及清遠(yuǎn)、東莞5城新增11宗地塊，新增土地總建筑面積約為168.78萬(wàn)平方米。2018年，時(shí)代中國(guó)的拿地計(jì)劃資金為200億元，按照上半年的拿地情況，時(shí)代中國(guó)拿地速度放緩。

關(guān)于2018年拿地預(yù)算是否從200億元進(jìn)行縮減，岑釗雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)沒有給出明確答案。他表示，因?yàn)橹皩?duì)土地的價(jià)格預(yù)期放寬了一點(diǎn)，現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)的價(jià)格不作那么高的預(yù)期，要求更嚴(yán)格了，拿地速度自然就放緩了。

岑釗雄表示，現(xiàn)在時(shí)代中國(guó)不那么急著去買地了，有一部分土地儲(chǔ)備在手，同時(shí)通過(guò)加快三舊改造項(xiàng)目的速度，加速三舊改造項(xiàng)目對(duì)土地儲(chǔ)備的供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，時(shí)代中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積約1820萬(wàn)平方米，能夠支撐未來(lái)3~5年的發(fā)展。同時(shí)，其還擁有70個(gè)舊改項(xiàng)目。

銷售回款放緩

需要注意的是，受政策調(diào)控等多方面影響，時(shí)代中國(guó)資金回籠速度放緩。2016年和2017年，時(shí)代中國(guó)銷售金額分別為293.3億元以及416億元，同比增幅分別為50.3%、41.9%。

相對(duì)應(yīng)的，時(shí)代中國(guó)2016年以及2017年確認(rèn)物業(yè)銷售凈收入分別為156.2億元以及224.73億元元，同比增長(zhǎng)分別為18.1%、43.9%。2018年上半年，時(shí)代中國(guó)物業(yè)銷售凈收入為101.26億元，同比增長(zhǎng)20.6%。

合同銷售金額快速增長(zhǎng)，物業(yè)銷售確認(rèn)收入?yún)s未能保持相應(yīng)的增速。岑釗雄接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦承，隨著銷售金額的增長(zhǎng)，時(shí)代中國(guó)可回籠的資金在不斷增加，現(xiàn)金回籠速度比好的年份慢一點(diǎn)。

關(guān)于資金回籠變慢的原因，億翰智庫(kù)首席研究員張化東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政策調(diào)控對(duì)銷售價(jià)格以及網(wǎng)簽進(jìn)行限制，簽約備案的時(shí)間把握嚴(yán)格，最終導(dǎo)致房屋銷售后簽約銀行放款的時(shí)間延長(zhǎng)，致使房企的資金回籠變慢。張化東指出，房企的周轉(zhuǎn)將變慢，對(duì)房企的資金會(huì)帶來(lái)一定影響。

房屋銷售之后未能完成結(jié)算確認(rèn)收入，意味著房企回籠資金速度減慢，可回籠的資金沉淀過(guò)多，房企需要承擔(dān)更大的資金壓力，將加大對(duì)融資的依賴保持現(xiàn)金流的安全。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，2018年上半年，時(shí)代中國(guó)擴(kuò)張的速度放緩，但是凈負(fù)債率出現(xiàn)上漲。2018年上半年，時(shí)代中國(guó)凈負(fù)債比率由2017年底的57.5%上升至67.2%。短期債務(wù)增幅明顯，由2017年底的60.3億增至97.87億元，增幅達(dá)62.3%。

按照岑釗雄的說(shuō)法，時(shí)代中國(guó)的現(xiàn)金主要用于買地，2018年拿地?cái)U(kuò)張速度放緩，但是凈負(fù)債率出現(xiàn)上漲。業(yè)內(nèi)人士人士分析指出，這可能與時(shí)代中國(guó)資金回籠變慢有關(guān)。

截至2018年上半年，時(shí)代中國(guó)現(xiàn)金總額達(dá)206.56億元。岑釗雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)金總額能覆蓋短期債務(wù)，公司的現(xiàn)金流是安全的。同時(shí)岑釗雄表示，2018年時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債率將保持在這個(gè)水平。

“地王”解套與全國(guó)化擴(kuò)張

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？癖?，大量房企把“千億”視為短期內(nèi)的“小目標(biāo)”，時(shí)代中國(guó)也不例外。按照計(jì)劃，2019年至2020年，時(shí)代中國(guó)將完成千億沖關(guān)。政策層層加碼下，岑釗雄在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于按計(jì)劃完成千億目標(biāo)充滿信心。

需要注意的是，除了銷售回款速度放緩，“地王”解套與全國(guó)化擴(kuò)張步伐緩慢也是時(shí)代中國(guó)在沖刺千億道路上需要解決的問(wèn)題。

據(jù)了解，時(shí)代中國(guó)過(guò)去兩年在東莞、清遠(yuǎn)、廣州以及珠海等地?cái)孬@多個(gè)“地王”項(xiàng)目。據(jù)了解，時(shí)代中國(guó)廣州海珠區(qū)“地王”目前已動(dòng)工建設(shè)，“地王”入市遇上調(diào)控持續(xù)收緊，該如何解套？

對(duì)比，岑釗雄在業(yè)績(jī)會(huì)上接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，之前時(shí)代中國(guó)在各個(gè)城市拿了一些當(dāng)時(shí)看起來(lái)不太便宜的地，但現(xiàn)在看來(lái)價(jià)格也沒想象中那么高。他表示，海珠區(qū)地塊是眾多地塊中的一個(gè)，投的錢不算多，對(duì)未來(lái)利潤(rùn)會(huì)很有信心。

關(guān)于海珠“地王”的入市時(shí)間，岑釗雄并未回應(yīng)；關(guān)于項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期銷售價(jià)格，岑釗雄話到嘴邊最終還是沒能說(shuō)出來(lái)。

與“地王”一樣困擾時(shí)代中國(guó)的還有全國(guó)化擴(kuò)張。懷揣千億夢(mèng)想、志在世界500強(qiáng)的時(shí)代中國(guó)，在全國(guó)化布局方面進(jìn)展相對(duì)緩慢。

成立至今已有19年，時(shí)代中國(guó)發(fā)展的主陣地依然集中在珠三角地區(qū)。而同期的粵派房企雅居樂、奧園、富力等均已進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)展，對(duì)比之下，時(shí)代中國(guó)的全國(guó)化進(jìn)展與世界500強(qiáng)的雄心并不匹配。

翻看時(shí)代中國(guó)的土地儲(chǔ)備，1820萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備除了長(zhǎng)沙外，其余均集中在珠三角的8個(gè)城市。其中，長(zhǎng)沙的土地儲(chǔ)備占比僅為8.6%。

據(jù)了解，時(shí)代中國(guó)正在加大力度開拓市場(chǎng)，目前在粵東、粵西、粵北都有分公司，同時(shí)在成都、武漢、華東以及北京等地也有分公司，且人員已落地，在做前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備。

岑釗雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，時(shí)代中國(guó)的視野是全國(guó)市場(chǎng)，去年、前年就相繼有團(tuán)隊(duì)進(jìn)入省外城市。關(guān)于目前是否有可以進(jìn)入的城市和即將落地的項(xiàng)目，岑釗雄并未透露具體情況，表示很快就會(huì)有可以進(jìn)入的機(jī)會(huì)。

作為粵派房企較為年輕的“掌舵人”，在當(dāng)前房企規(guī)模廝殺、全國(guó)化布局多點(diǎn)開花之際，岑釗雄依舊選擇深耕珠三角。

岑釗雄表示，相信在珠三角做到1500億-2000億元的規(guī)模是大概率的事情。最熟悉的地方都做不到，又如何能把更遠(yuǎn)的地方做得更好呢？他表示需要把一個(gè)地方做得足夠好，再往外面去拓展。