大連友誼“神秘”虧損項(xiàng)目竟是高球場(chǎng)！建設(shè)8年仍未開(kāi)業(yè) 寄望賣別墅賺錢

每經(jīng)記者 肖達(dá)明    每經(jīng)編輯 文多    

在風(fēng)景秀麗的大連金石灘度假區(qū)，當(dāng)?shù)刂纳鲜泄敬筮B友誼（000679，SZ）有一個(gè)多年來(lái)的“心病”。

最近3年，金石谷項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體大連友誼金石谷俱樂(lè)部有限公司（以下簡(jiǎn)稱金石谷俱樂(lè)部）每年都帶來(lái)超過(guò)5000萬(wàn)元的虧損。但股民們卻一直不明白，為什么這個(gè)收購(gòu)近10年，開(kāi)工約8年的“金石谷項(xiàng)目”，具體規(guī)劃卻一直未對(duì)外公布？

帶著投資者的疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到“金石谷項(xiàng)目”所在地——大連市金石灘旅游度假區(qū)一探究竟，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的真實(shí)身份是一家閉門謝客的高爾夫球場(chǎng)。

透過(guò)航拍及各方面信息不難發(fā)現(xiàn)，球場(chǎng)已經(jīng)基本建成、設(shè)施完善。一位該項(xiàng)目主體管理層人士告訴記者，由于多種因素，只能說(shuō)球場(chǎng)或許能在兩年時(shí)間內(nèi)開(kāi)放。而記者還發(fā)現(xiàn)，該球場(chǎng)未來(lái)擬配建別墅，然而，從球場(chǎng)本身盈利前景、地產(chǎn)項(xiàng)目的批復(fù)難度來(lái)看，上市公司要面臨的挑戰(zhàn)仍然不小。

金石谷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展，完工建筑面積截至去年底仍然顯示為0（公告截圖）

●解析業(yè)績(jī)包袱：投資近6億擱淺多年

從區(qū)位上來(lái)看，“金石谷項(xiàng)目”其實(shí)頗有“錢途”。在風(fēng)景秀麗的金石灘度假區(qū)，項(xiàng)目離地方商業(yè)中心不過(guò)幾公里路程，與當(dāng)?shù)刂包c(diǎn)“神秘東方”和一大片建設(shè)優(yōu)良的居民小區(qū)僅咫尺之遙。

然而，“金石谷項(xiàng)目”的另一番“風(fēng)景”卻并不好。由于大連友誼業(yè)績(jī)下滑和連續(xù)3年扣非凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，公司2017年年報(bào)受到了深交所的問(wèn)詢，在回復(fù)中，大連友誼表示“金石谷項(xiàng)目”陷入擱淺狀態(tài)，2016年起停止利息資本化，正是導(dǎo)致上市公司業(yè)績(jī)持續(xù)為負(fù)的重要原因之一。

記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，2010年，金石谷項(xiàng)目進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段；2011年，開(kāi)始土地整理以及環(huán)境投入；2013年，工程進(jìn)度達(dá)到環(huán)境配套建設(shè)狀態(tài)；2015年，金石谷項(xiàng)目投入資金達(dá)到5.88億元，這一投入到2017年為5.94億元，但工程進(jìn)度仍然停留在“環(huán)境配套建設(shè)”階段。

金石谷俱樂(lè)部近年來(lái)帶來(lái)的虧損驚人（2016年年報(bào)截圖）

此外，2010年底，大連友誼因“經(jīng)營(yíng)定位調(diào)整”原因，取消金石谷俱樂(lè)部被收購(gòu)前向一家企業(yè)采購(gòu)設(shè)備的合同，金石谷俱樂(lè)部總額4800萬(wàn)元設(shè)備采購(gòu)預(yù)付款剩下4300萬(wàn)元至今未得到對(duì)方歸還，導(dǎo)致大連友誼形成巨額壞賬。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理項(xiàng)目歷史發(fā)現(xiàn)，如果把收購(gòu)前的情形一并算上，“金石谷項(xiàng)目”的停滯與坎坷遠(yuǎn)非近幾年的事。金石谷俱樂(lè)部的前身是大連金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部（以下簡(jiǎn)稱金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部）。記者查閱資料，找到的最早提到這一俱樂(lè)部的官方信息，是大連市政府2003年發(fā)布的一份報(bào)告，其中顯示：“（金石灘）度假區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)了金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等6個(gè)旅游項(xiàng)目建設(shè)。”

金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的原本定位鮮見(jiàn)于公開(kāi)信息，唯一確定無(wú)疑的是，2009年接手該項(xiàng)目的上市公司打算另起爐灶。上市公司當(dāng)時(shí)的分析是：“根據(jù)其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)定位，將本項(xiàng)目塑造為國(guó)內(nèi)一流的旅游地產(chǎn)復(fù)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以旅游度假項(xiàng)目、人工湖為主景觀環(huán)境……真正吸引投資商（的）是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展——房地產(chǎn)項(xiàng)目。”

在上市公司的眼里，通過(guò)建設(shè)旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)其房地產(chǎn)主業(yè)的增長(zhǎng)。但首要問(wèn)題是，選擇怎樣的旅游項(xiàng)目呢？后來(lái)的事實(shí)證明，上市公司押錯(cuò)了寶，并付出不菲的代價(jià)。當(dāng)年收購(gòu)時(shí)，上市公司曾預(yù)計(jì)，截至2018年，項(xiàng)目共計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)5.83億元。

上市公司當(dāng)時(shí)也曾提示風(fēng)險(xiǎn)：“存在政策風(fēng)險(xiǎn)。”

●揭開(kāi)項(xiàng)目“真身”：高爾夫+別墅

今年5月份，有投資者在股吧中問(wèn)起：“希望大連友誼管理層解釋一下金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的未來(lái)發(fā)展及定位，計(jì)劃驗(yàn)收時(shí)間和對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間。上市公司不能這樣耗下去??！”大連友誼僅表示，受政策性因素影響，目前公司在土地、道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目環(huán)境上進(jìn)行了投入和改善。

約8年的時(shí)間，投入超過(guò)5億元，項(xiàng)目真的僅停留在上述階段嗎？

首先需要明確的是大連友誼的投資初衷?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，就在“金石谷項(xiàng)目”開(kāi)工的2010年，大連市政府公布的當(dāng)年旅游項(xiàng)目建設(shè)十大系列工程中，包括了一個(gè)“大連友誼金石谷俱樂(lè)部”。

此后，記者從大連市政府官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2017年1月22日宣布的遼寧省高爾夫球場(chǎng)整治結(jié)果中，“遼寧大連友誼金石谷高爾夫球場(chǎng)”這一名稱在列，當(dāng)時(shí)狀態(tài)為已進(jìn)行整改。而在2016年，大連友誼曾突然宣布項(xiàng)目進(jìn)入整改，后在2017年年報(bào)中宣布整改完成。

近日，記者就此致電上市公司證券部，詢問(wèn)“金石谷項(xiàng)目”是否為上述高爾夫球場(chǎng)，但對(duì)方給予明確否認(rèn)：“它不是一個(gè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。”

7月12日，無(wú)人機(jī)航拍的大連友誼“金石谷項(xiàng)目”（點(diǎn)此直接進(jìn)入航拍視頻頁(yè)面）

為了探明真相，記者來(lái)到大連市金石灘度假區(qū)，根據(jù)當(dāng)年的資產(chǎn)收購(gòu)可行性報(bào)告，金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部位于大連市滿家灘鎮(zhèn)什字街水庫(kù)西側(cè)，此處位于當(dāng)?shù)佚埞冉直边?。?dāng)?shù)氐氖克緳C(jī)、居民告訴記者，龍谷街以北是一家多年來(lái)未對(duì)外開(kāi)放的高爾夫球場(chǎng)，顯得頗為神秘。記者往北走時(shí)路過(guò)一座保安亭，執(zhí)勤保安表示，過(guò)去就是金石谷俱樂(lè)部辦公場(chǎng)所和其負(fù)責(zé)的高爾夫球場(chǎng)，但不對(duì)外開(kāi)放。

無(wú)人機(jī)航拍畫(huà)面顯示，在金石谷鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的原址上建立起來(lái)的無(wú)疑是高爾夫球場(chǎng)，球場(chǎng)完成度頗高，球場(chǎng)內(nèi)布道路平整、球場(chǎng)設(shè)施等頗為齊全，且能看到維護(hù)人員在工作，可以看出，項(xiàng)目顯然不是“環(huán)境配套建設(shè)”的階段了。

金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)，對(duì)該項(xiàng)目情況未作明確回應(yīng)。但金石谷俱樂(lè)部的一位負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，金石谷俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)的是高爾夫球場(chǎng)，但“目前還在整改和封閉期間”。

全國(guó)性的整改去年1月便告完成，如今一年半時(shí)間過(guò)去，為何球場(chǎng)仍在整改？上述負(fù)責(zé)人則說(shuō)：“從整改這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，確實(shí)已經(jīng)沒(méi)有障礙了，但是這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)涉及方方面面的因素，還不是很成熟。”

該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示：“（項(xiàng)目）仍然是高爾夫球場(chǎng)，因?yàn)槎家呀?jīng)建成了……具體開(kāi)放的日期還沒(méi)有確認(rèn)，但應(yīng)該是在近兩年之內(nèi)，準(zhǔn)確日期沒(méi)有最終確認(rèn)。”

該負(fù)責(zé)人社交賬號(hào)信息顯示，其原先來(lái)自大連友誼旗下一家房地產(chǎn)公司，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，近年開(kāi)始頻繁帶隊(duì)調(diào)研高爾夫球場(chǎng)，并明確表示未來(lái)在球場(chǎng)會(huì)興建一批別墅項(xiàng)目，他說(shuō)：“（球場(chǎng)）未來(lái)風(fēng)景怡人處會(huì)做一些別墅，這將是國(guó)內(nèi)非常難得的高爾夫別墅。”

7月12日，無(wú)人機(jī)航拍的大連友誼“金石谷項(xiàng)目”（點(diǎn)此直接進(jìn)入航拍視頻頁(yè)面）

●探究球場(chǎng)前景：球場(chǎng)虧損賣房亦難

上市公司公司低調(diào)處理項(xiàng)目信息的背后究竟存在什么原因？是什么讓高爾夫球場(chǎng)成為“不能說(shuō)的秘密”？

對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，高爾夫球場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)“敏感詞”。而多年以來(lái)高爾夫球場(chǎng)是政府監(jiān)管的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

2009年，高爾夫成為奧運(yùn)會(huì)的正式比賽項(xiàng)目。大連友誼抓住了這一機(jī)會(huì)窗口，開(kāi)始建設(shè)高爾夫球場(chǎng)。但緊接著2014年聯(lián)合整治開(kāi)始，并被業(yè)內(nèi)人士視作高爾夫產(chǎn)業(yè)“最嚴(yán)厲的整頓”。2017年1月整治完成后，今年的監(jiān)管風(fēng)向依舊嚴(yán)厲。比如在7月11日，住建部宣布取締長(zhǎng)白山等5個(gè)高爾夫球場(chǎng)。

另一方面，國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)自身也面臨盈利困境。湖北省體育社會(huì)科學(xué)研究指導(dǎo)性項(xiàng)目2017年發(fā)表的一份文獻(xiàn)援引數(shù)據(jù)稱，60%~70%的中國(guó)高爾夫球場(chǎng)處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。記者注意到，同在金石灘旅游度假區(qū)的大連金石高爾夫球場(chǎng)已具有世界級(jí)的聲望，但在多年經(jīng)營(yíng)下，截至2017年8月仍嚴(yán)重資不抵債，且仍在虧損。

對(duì)于同一區(qū)位的“金石谷項(xiàng)目”來(lái)說(shuō)，入局之后恐怕也沒(méi)有現(xiàn)成的“蛋糕”。

當(dāng)然，大連友誼一開(kāi)始就沒(méi)想要這塊“蛋糕”，公司收購(gòu)時(shí)表示，謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)旅游度假項(xiàng)目年度虧損為574萬(wàn)元，盈利將主要來(lái)自房產(chǎn)銷售。不過(guò)，通過(guò)航拍圖像，記者并未發(fā)現(xiàn)球場(chǎng)內(nèi)有別墅動(dòng)工跡象。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴記者，高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)綜合成本很高，但和別墅地產(chǎn)價(jià)值有互補(bǔ)性，然而，“高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)別墅，如果是涉及用地性質(zhì)的調(diào)整，還要占用住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)，審批周期會(huì)比較長(zhǎng)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，高爾夫球場(chǎng)和高端別墅同樣受監(jiān)管關(guān)注，而主打高端概念的高爾夫球場(chǎng)別墅，往往會(huì)通過(guò)建成聯(lián)排別墅、調(diào)整容積率和用地屬性進(jìn)行規(guī)避，但取得相關(guān)批復(fù)的難度并不低。

為了解“金石谷項(xiàng)目”目前各方面批復(fù)情況細(xì)節(jié)，記者向大連友誼發(fā)送采訪函，并來(lái)到大連友誼辦公所在地尋求采訪，對(duì)方表示收到采訪函，但暫時(shí)不方便見(jiàn)面，截至發(fā)稿時(shí)記者未收到明確回復(fù)。記者聯(lián)系采訪金石灘度假區(qū)管委會(huì)、金普新區(qū)管委會(huì)和大連市發(fā)改委，但均未得到明確回應(yīng)。