房地產(chǎn)去杠桿關(guān)鍵是要打消房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

李宇嘉

今年以來(lái)，金融“嚴(yán)監(jiān)管”框架下去杠桿加速，希望借助減少資金投放，倒逼經(jīng)濟(jì)主體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份，廣義貨幣M2同比增速繼續(xù)維持在8.3%的歷史低位；1~5月份，社會(huì)融資新增7.9萬(wàn)億元，較去年同期少增1.45萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新低。從結(jié)構(gòu)性去杠桿看，國(guó)企（特別是周期性過(guò)剩產(chǎn)能集中的國(guó)企）、地方政府是去杠桿主體。

但在這一過(guò)程中，由于信用評(píng)級(jí)相對(duì)更低，民營(yíng)和中小微企業(yè)客觀上受到去杠桿的影響更大，表現(xiàn)為不得不承受更高的貸款利率和信用利差。目前，民營(yíng)企業(yè)信貸融資成本上升到10%以上，民間借貸甚至攀升到20%左右，國(guó)企與民企信用利差擴(kuò)大到200個(gè)基點(diǎn)。

圖片來(lái)源：東方IC

4月份以來(lái)，緊貨幣的“嚴(yán)監(jiān)管”逐步趨向結(jié)構(gòu)性調(diào)整，央行三次降準(zhǔn)并提高受惠面，對(duì)小微和“三農(nóng)”定向降準(zhǔn)，公開(kāi)操作投放大于回籠，不跟隨美國(guó)加息等。但是，高杠桿對(duì)利率比較敏感，“緊貨幣”驅(qū)動(dòng)的去杠桿會(huì)加速債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，也會(huì)滯后拖累GDP增長(zhǎng)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月29日，全國(guó)信用違約事件所涉資金總額達(dá)253億元，較2017年同期增長(zhǎng)47%。2014年開(kāi)啟過(guò)剩產(chǎn)能出清的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，上游價(jià)格回升并已傳導(dǎo)至民營(yíng)企業(yè)集中的下游。今年1~5月，民間投資增速回升至8.1%，經(jīng)濟(jì)韌性較足。但如果任由融資成本攀升，不僅固定資產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)下滑，受加杠桿沖擊的消費(fèi)增速也會(huì)下滑。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，無(wú)論次貸危機(jī)以來(lái)的美國(guó)，還是上世紀(jì)90年代泡沫危機(jī)爆發(fā)后的日本，去杠桿進(jìn)程都是漫長(zhǎng)的，甚至這兩個(gè)國(guó)家目前的宏觀杠桿率仍在高位。因此，隨著我國(guó)明確提出擴(kuò)大內(nèi)需，央行今年二季度貨幣政策例會(huì)明確保持流動(dòng)性“合理充裕”，整體去杠桿未來(lái)有望轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)性去杠桿階段。

具體路徑就是，除直接違約出清杠桿外，通過(guò)債轉(zhuǎn)股（針對(duì)國(guó)企和過(guò)剩產(chǎn)能）、低利率的長(zhǎng)債置換高利率的短債（針對(duì)地方政府）等低成本違約的“無(wú)痛去杠桿”，同時(shí)包括通過(guò)寬財(cái)政（如公共服務(wù)均等化、城鎮(zhèn)化、扶貧等）和資金定向投放，棚改PSL（抵押補(bǔ)充貸款）和定向降準(zhǔn)等。

近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃明確推進(jìn)今年580萬(wàn)套棚改任務(wù)，并以專(zhuān)項(xiàng)債券替代棚改PSL，同時(shí)對(duì)小微和“三農(nóng)”再次啟動(dòng)定向降準(zhǔn)，借此對(duì)沖去杠桿影響，并以供給側(cè)革新修復(fù)生產(chǎn)和債務(wù)順循環(huán)的鏈條，壯大和優(yōu)化宏觀杠桿率的分母。

結(jié)構(gòu)性去杠桿若從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)杠桿率是最高的。目前，投資、消費(fèi)、出口增速大多出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)卻一枝獨(dú)秀。今年5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比升4.7%，連漲32個(gè)月，環(huán)比漲幅升至0.7%，創(chuàng)下去年6月以來(lái)最高；5月商品房銷(xiāo)售金額1.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.5%，創(chuàng)下去年7月以來(lái)新高。

考慮到今年一季度130多家房企上市公司資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，創(chuàng)歷史新高，可見(jiàn)資金還在往樓市走。

杠桿不僅意味著風(fēng)險(xiǎn)累積，還代表了對(duì)資源的占用。“寬貨幣”要借助商業(yè)銀行釋放流動(dòng)性，這與“緊信用”存在一定矛盾。從資本逐利的角度看，如果房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有調(diào)整、房地產(chǎn)杠桿率沒(méi)有調(diào)整，單純以配合寬財(cái)政的“寬貨幣”，可能導(dǎo)致資金繼續(xù)往樓市走的錯(cuò)配。

近期，各地銀監(jiān)局不斷祭出高額罰單，包括信貸違規(guī)用作土地儲(chǔ)備貸款、消費(fèi)貸異化為首付貸等。房地產(chǎn)高杠桿、高溢價(jià)，這是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的總來(lái)源，如果房地產(chǎn)價(jià)格不調(diào)整、房地產(chǎn)杠桿不調(diào)整，不管是結(jié)構(gòu)性去杠桿，或“寬貨幣、寬財(cái)政”對(duì)沖，都面臨著巨大的政策走偏。

但是，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整也好，杠桿率調(diào)整也好，都蘊(yùn)藏著巨大的不可控風(fēng)險(xiǎn)，包括金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、維持社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)去杠桿關(guān)系到2017年確定的三年“防風(fēng)險(xiǎn)”攻堅(jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)，這是現(xiàn)實(shí)的倒逼，幾乎沒(méi)有退路。

目前，房地產(chǎn)的問(wèn)題不在供求矛盾，而在于上漲預(yù)期以及預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)?；仡欉^(guò)往，但凡樓市回調(diào)期，都是庫(kù)存較小的時(shí)期，高庫(kù)存往往是回調(diào)后的結(jié)果。比如，不論是以狹義庫(kù)存還是廣義庫(kù)存觀察，我國(guó)商品房庫(kù)存在2015年均已見(jiàn)頂，但房?jī)r(jià)上漲卻并未止步，全國(guó)商品房均價(jià)增速在2015年的庫(kù)存高點(diǎn)大幅反彈至7.4%。如果房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)取決于需求，彈性小的商品房供給填不平狂熱的需求端。

因此，當(dāng)前的關(guān)鍵是要打消市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。如果大家都認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)“L型”走勢(shì)，需求和加杠桿的動(dòng)力會(huì)瞬間疲軟。

近期，住建部等七部委啟動(dòng)了持續(xù)半年（今年7月~12月）、覆蓋30個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓。這30個(gè)城市涵蓋了一二三線(xiàn)城市，這是很罕見(jiàn)的，因?yàn)檫^(guò)去調(diào)控集中在熱點(diǎn)城市。同時(shí)，這也驗(yàn)證了5月份住建部對(duì)近期樓市明顯反彈的論斷，即投機(jī)炒作、捂盤(pán)惜售是主因。

因此，保持房?jī)r(jià)不反彈、房地產(chǎn)杠桿率不攀升已是迫在眉睫。

從近期的政策走勢(shì)看，嚴(yán)打式的市場(chǎng)整頓在情理之中，但更關(guān)鍵的是，要檢討地方自主調(diào)控框架下某些火上澆油的政策，比如搖號(hào)、一刀切的限價(jià)等。

筆者認(rèn)為，如果要保持房?jī)r(jià)在高位漸進(jìn)回落、杠桿漸進(jìn)降低，就要讓限購(gòu)、限售、限貸等政策常態(tài)化。這些政策，一方面擋住部分炒作需求進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面通過(guò)增加交易成本、增大交易摩擦、降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，逐漸消耗虛高的溢價(jià)和泡沫。

比較令人欣慰的是，目前經(jīng)濟(jì)基本面向好，無(wú)就業(yè)之虞，新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，信用債違約僅占存量信用債規(guī)模的0.5%，這些前提反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠容忍以稍低但更有質(zhì)量的GDP增速，通過(guò)強(qiáng)力倒逼降低地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，同時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。（作者為資深地產(chǎn)研究人士）