廣州高價地項目頻發(fā)入市信號 調(diào)控高壓給賣方市場信心劃紅線

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 梁秋月    

CFP圖

不同于其他三座一線城市，廣州樓市的走勢近年來可以用“波瀾不驚”來形容，鮮有“公證搖號”、“排隊驗資”的情況出現(xiàn)。

但如果回溯過去兩年的土地市場，廣州也曾誕生過數(shù)宗令外界關(guān)注的高價地。在經(jīng)過一段時間的規(guī)劃與建設(shè)后，這些項目紛紛在2018年下半年發(fā)出入市的信號，等待市場檢閱。

高價地項目多數(shù)誕生于市場環(huán)境較好的年份，開發(fā)商對于項目本身普遍存在較高的預(yù)期。但隨著調(diào)控的深入，市場能否給予充分的回饋仍是未知數(shù)。多名接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的房企內(nèi)部人士、中介代理人士均認(rèn)為，在調(diào)控高壓的情況下，下半年廣州樓市仍將保持平穩(wěn)。

扎堆預(yù)入市

2018年6月，位于番禺萬博商圈的金地奧壹府正式亮相。公開信息顯示，奧壹府首期開放20套面積在205~280平方米的別墅產(chǎn)品，以及147套建面在130~180平方米的高層洋房。

這是一宗誕生于2017年1月份的高價地，彼時，金地經(jīng)過129輪競拍，以18.7億元的總價競得番禺官堂村地塊，總用地面積為2.17萬平方米，計容建筑面積為5.7萬平方米，且金地須配建5600平方米高級人才住宅及提供2.21萬平方米的拆遷安置房，扣除配建成本后的樓面地價達(dá)33660元/平方米。

雖然總價不高，但這一樓面價在當(dāng)時已經(jīng)超過或者持平于周邊項目的樓價。對于金地而言，顯然是一個不小的挑戰(zhàn)。多名熟悉廣州市場的機構(gòu)咨詢?nèi)耸肯蛴浾咧赋?，按照目前的地塊條件測算，這宗地塊的回本價要去到5萬元~6萬元/平方米。

目前萬博商圈的住宅在售項目較少，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，靠近這一板塊的雅居樂板塊目前二手房均價為3.8萬元/平方米；星河灣板塊均價則為3.2萬元/平方米。《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份向壹粵府銷售人員了解相關(guān)情況，對方表示目前沒有預(yù)售證尚不清楚具體價格，但洋房總價差不多七八百萬元，不會超過一千萬元。預(yù)計月底開盤。

上述銷售人員續(xù)稱，由于套數(shù)不多，目前的意向客戶數(shù)量仍算可以。一名熟悉這一片區(qū)的中介人士指出，這一樓盤價格較高，但由于萬博的定位是廣州的第二CBD，周邊也沒有住宅新房在售，因而項目的去化情況應(yīng)該比較樂觀。

與金地奧壹府路徑類似，位于白云區(qū)的高價地項目龍湖首開天奕也進入了密集的宣傳期。2016年11月，龍湖首開聯(lián)合體以總價32.23億元，配建30150平方米保障房競得這宗地塊，計算保障房的建安成本實際付出地價成本高達(dá)46958元/平方米。上述多名機構(gòu)咨詢?nèi)耸客扑?，這一項目的回本價接近8萬元/平方米。

目前這一項目暫時未有開盤的具體時間節(jié)點，鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，項目周邊均價在4.4萬元/平方米左右。一名熟悉這一片區(qū)的本土房企營銷人士告訴記者，該項目都是大戶型，定位高端，且經(jīng)過一輪補漲之后，白云區(qū)是有一些定位較高的樓盤單價能夠達(dá)到七八萬，如果算上龍湖的產(chǎn)品能力，“還是不缺人買的”。

調(diào)控高壓線

高價地集體吹響入市號角，賣方市場信心十足？但實際上，如果拉高至全市的維度來分析，廣州樓市下半年并沒有看到有風(fēng)向轉(zhuǎn)變的可能性。上述房企營銷人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，“短期來看，限購不可能放松，加之廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生根本性改變，價格上漲，沒什么空間”。

一個事實是，2018年6月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在全國等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，廣州也在此列。

據(jù)多名廣州本土的房企內(nèi)部人士、中介人士確認(rèn)，7月11日開始，這一行動已經(jīng)在廣州開始，打擊的重點包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。

除此以外，廣州目前也是嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)簽限價的城市，且尚沒有明顯放開限價的跡象。以番禺區(qū)為例，多名樓盤銷售人員向記者確認(rèn)，這一區(qū)域的一手房網(wǎng)簽限價在18200元/平方米左右，但據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前番禺區(qū)的二手均價已經(jīng)到了27000元/平方米，很多樓盤不得不通過裝修合同的方式來填平這一價格差，但客觀上來看，這又抬高了置業(yè)門檻。

記者獲得的一套物業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，該套物業(yè)的銷售均價為32000元/平方米，按照限價18200元/平方米計算，尚有13800元/平方米的差價。剩余這部分差價只能通過裝修合同的方式來填補，而這一部分業(yè)主需要全額付款或者分期五年。

“相當(dāng)于至少要五、六成的首付，320多萬元的房子，首付達(dá)到170多萬元。”該樓盤的業(yè)主指出。

事實上，不僅是政策面沒有放松，從資金面上來看，目前銀行對于個人住房按揭的放款條件也相對嚴(yán)格。一名四大行負(fù)責(zé)個人按揭的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“目前放款，基本上集中在月初。我們支行七月初放款后，最近幾天就再沒有個貸放過了。”