衛(wèi)士通11億買已抵押房產(chǎn)遇麻煩 大樓內(nèi)部竣工一年未裝修

每經(jīng)記者 賈麗娟 實(shí)習(xí)記者 滑昂    每經(jīng)編輯 文多    

▲7月10日，記者遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到，金豐能源中心5號(hào)樓的大門口被用線隔開(kāi) 每經(jīng)記者 滑昂攝

衛(wèi)士通（002268，SZ）遇上了一件糟心事兒。

公司近日公告稱，其全資子公司中電科（北京）網(wǎng)絡(luò)信息安全有限公司（下簡(jiǎn)稱北京網(wǎng)安）因房屋交易糾紛被起訴。麻煩的是，在這起房屋交易糾紛中，北京網(wǎng)安已經(jīng)全額支付了11.29億元的房款，但由于產(chǎn)權(quán)糾紛，遲遲未能使用。

目前，衛(wèi)士通面臨著募資買來(lái)的樓用不了，幾大募投項(xiàng)目還要去租房的尷尬局面。7月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)募資所購(gòu)大樓的正門已被線隔開(kāi)。而早在2016年10月就已竣工的大樓，據(jù)工作人員稱卻遲遲未進(jìn)行內(nèi)部裝修，直至近期公司才在公告中提及已啟動(dòng)裝修流程但涉及訴訟。

還有一點(diǎn)讓人好奇的是，衛(wèi)士通在了解房產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商抵押可能存在風(fēng)險(xiǎn)的前提下，為何在短期內(nèi)足額支付，公司有沒(méi)有準(zhǔn)備防范風(fēng)險(xiǎn)的措施？

買下已抵押房產(chǎn)惹麻煩

2015年12月，衛(wèi)士通子公司北京網(wǎng)安購(gòu)買了北京金豐科華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱金豐科華）開(kāi)發(fā)的金豐能源中心項(xiàng)目5號(hào)樓（下簡(jiǎn)稱標(biāo)的房產(chǎn)），合同總價(jià)款11.29億元，該房屋將供此前一項(xiàng)募投計(jì)劃中的5個(gè)項(xiàng)目共同使用。

據(jù)衛(wèi)士通公告，在2015年12月簽訂預(yù)售協(xié)議時(shí)，標(biāo)的房產(chǎn)所屬土地使用權(quán)及在建工程就已設(shè)置抵押，開(kāi)發(fā)商取得了上述3家單位出具的《抵押權(quán)人同意抵押房屋辦理商品房預(yù)售許可證的證明》。

在這樣的情況下，北京網(wǎng)安仍然選擇了短期內(nèi)足額付款。2016年4月，應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，北京網(wǎng)安與諾亞商業(yè)保理有限公司、開(kāi)發(fā)商簽訂《款項(xiàng)支付協(xié)議》，并在當(dāng)年7月前，分批足額支付了全部購(gòu)房款11.29億元，購(gòu)房資金均來(lái)源于衛(wèi)士通非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金。

哪知，如今一家名為北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）（下簡(jiǎn)稱中宏瑞德）的公司，卻起訴開(kāi)發(fā)商、北京網(wǎng)安及保理公司，要求判令3被告停止侵害，排除妨礙，恢復(fù)原狀，判令3被告停止《款項(xiàng)支付協(xié)議》《保理合同》的履行；判令開(kāi)發(fā)商和北京網(wǎng)安停止《北京市商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議》的履行。

訴訟材料顯示，中宏瑞德是通過(guò)購(gòu)買債權(quán)的方式取得部分抵押債權(quán)的。

對(duì)此，北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。按照法律規(guī)定，已抵押的房產(chǎn)出售時(shí)應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意；購(gòu)買已抵押的房產(chǎn)本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。公司要依據(jù)當(dāng)初的購(gòu)房合同與開(kāi)發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)維護(hù)自己的權(quán)利。

北京杜克律師事務(wù)所徐羲明律師則表示，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通知抵押權(quán)人之前是不能交易的，但是開(kāi)發(fā)商取得了之前3家單位出具的《抵押權(quán)人同意抵押房屋辦理商品房預(yù)售許可證的證明》，所以不影響房屋買賣。本案應(yīng)該是由新老抵押權(quán)人之間的糾紛引起。

辦公樓至今未內(nèi)部裝修

那么，此事會(huì)對(duì)衛(wèi)士通產(chǎn)生怎樣的影響？衛(wèi)士通方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一切以公告為準(zhǔn)。而公告顯示，募投項(xiàng)目已經(jīng)租賃場(chǎng)地實(shí)施，待產(chǎn)權(quán)問(wèn)題落定再轉(zhuǎn)移。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了衛(wèi)士通于2016年購(gòu)買的金豐能源中心項(xiàng)目5號(hào)樓。該項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)科技園內(nèi)，與東側(cè)已投入使用的諾德中心項(xiàng)目相比，2016年10月竣工的金豐能源中心項(xiàng)目整體仍被低矮的柵欄圍擋，只留有東門供出入，且需使用出入證。

據(jù)東門保安介紹，項(xiàng)目?jī)?nèi)全部6棟樓目前均未裝修完成，無(wú)一投入使用。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在保安的阻攔下，未能抵近衛(wèi)士通購(gòu)買的5號(hào)樓進(jìn)行觀察，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到，5號(hào)樓的大門口不知道被誰(shuí)用線圍住了。

衛(wèi)士通公告稱，公司已收房并實(shí)際占有、使用標(biāo)的房產(chǎn)。在被起訴前，公司標(biāo)的房產(chǎn)的裝修流程已經(jīng)啟動(dòng)，相關(guān)供應(yīng)商招投標(biāo)流程也已經(jīng)完成，裝修公司及材料也已經(jīng)基本就緒。而項(xiàng)目北門口的一名保安也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這里邊有事，要不然早裝修好了。”

正如上文所說(shuō)，購(gòu)房資金均來(lái)源于衛(wèi)士通非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金。而這次非公開(kāi)發(fā)行要追溯到2015年，當(dāng)時(shí)衛(wèi)士通籌劃了非公開(kāi)發(fā)行股票事宜，擬將募資投向5個(gè)項(xiàng)目。直到2017年3月，公司最終披露，7家機(jī)構(gòu)以29.45元/股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)了此次定增股票，最終募集資金凈額為26.62億元。證監(jiān)會(huì)曾就這次非公開(kāi)發(fā)行對(duì)公司下發(fā)反饋意見(jiàn)通知書(shū)，公司在回復(fù)中，詳細(xì)說(shuō)明了各個(gè)項(xiàng)目情況以及募投資金用途，投資者這才知道，募投資金的大頭，是要投向“購(gòu)置廠房”的。

比如其中一個(gè)項(xiàng)目“新型商用密碼系列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化及國(guó)際化項(xiàng)目”，總投資額7.56億元（擬投入募投資金6.86億元），而“建筑工程費(fèi)”占到了項(xiàng)目擬投入募投資金的44%。