一頭負(fù)債率上升一頭融資額下降 房企如何用高周轉(zhuǎn)“挑”好這副擔(dān)子

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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2018年上半年，傳統(tǒng)融資渠道繼續(xù)受限，非標(biāo)壓縮及美國(guó)加息等情況都進(jìn)一步推高了房企的融資成本。與此同時(shí)，償債高峰期將在今年下半年出現(xiàn)，如何填補(bǔ)資金缺口將成為房企的首要任務(wù)。

資金作為房地產(chǎn)業(yè)的血液，在銀根收緊背景下，不同規(guī)模企業(yè)之間的融資能力也出現(xiàn)明顯分化，部分房企加速甩貨、減緩?fù)顿Y、展開(kāi)多元合作……多渠道緩解資金壓力。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷坦言，要做大規(guī)模，就必須快拿地、快銷售，但回籠資金依然不能夠滿足企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的速度要求，房企仍在千方百計(jì)地尋找突破融資瓶頸的渠道和辦法。名列排行榜前茅的房企更容易獲得資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的青睞，中小房企的資金渠道變得更窄、資金成本更高，債務(wù)壓力更大。

房企融資通道收窄

銀行收緊房企融資，多項(xiàng)新規(guī)圍堵，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”的通道日漸收窄。

58房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，2018年上半年房地產(chǎn)行業(yè)總體融資環(huán)境趨嚴(yán)，除了對(duì)銀行加強(qiáng)住房信貸管理，提高對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，監(jiān)管層對(duì)于基金、信托和債權(quán)發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)加強(qiáng)了管理。除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢(shì)外，中小房企的融資難度將越來(lái)越大。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2016年第四季度開(kāi)始，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)諸多限制房企融資的新規(guī)。其中包括，暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行、公司債發(fā)行要過(guò)準(zhǔn)入關(guān)和分類關(guān)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目；限制私募資管計(jì)劃投資過(guò)熱城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年5月下旬以來(lái)，多家主流房企發(fā)債項(xiàng)目顯示“中止”。來(lái)自同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企發(fā)公司債融資總額呈現(xiàn)較大幅度的滑落，環(huán)比減少87.59%，在融資總額中僅占比為12.93%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。

在日趨嚴(yán)厲的監(jiān)管下，企業(yè)的融資難度有所分化。大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)房企的資產(chǎn)負(fù)債率有所上升，Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2018年第一季度末，中國(guó)房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高；資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的A股上市房企近40家。

同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)此分析稱，從資金面角度來(lái)看，三季度為民營(yíng)房企資金兌付壓力最大的時(shí)間段；從銷售上來(lái)看，核心一二線城市因限制性調(diào)控措施導(dǎo)致房企回款節(jié)奏放慢、資金緊張。下半年資金鏈將會(huì)依然緊張，土地市場(chǎng)將會(huì)更加理性。

房企加速開(kāi)發(fā)重視現(xiàn)金流

多重壓力之下，房企也正在展開(kāi)自救，保證現(xiàn)金流成為多數(shù)房企的共識(shí)。

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，銷售——買地——融資是必不可少的環(huán)節(jié)，2018年上半年，主流房企的這三項(xiàng)業(yè)務(wù)都有加速的趨勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

“在融資不暢的背景下，唯有高周轉(zhuǎn)是房企加速奔跑的火箭助推器。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，快投資、快開(kāi)發(fā)、快銷售和快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的四把快刀。大房企通過(guò)強(qiáng)化品牌導(dǎo)流、提高開(kāi)盤規(guī)模、營(yíng)造旺銷氛圍、形成良性循環(huán)，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)快、資金回籠多和利潤(rùn)有保證。

整體來(lái)看，2018年上半年，品牌房企加大了項(xiàng)目推盤力度，銷售重心前移，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。上半年行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園銷售額突破4000億元、恒大和萬(wàn)科超3000億元。

與此同時(shí)，規(guī)模房企也開(kāi)始了多元化發(fā)展。例如，碧桂園于2018年6月15日宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同時(shí)其業(yè)務(wù)還包括長(zhǎng)租公寓、金融、教育和文旅等；融創(chuàng)也不斷加碼地產(chǎn)主業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)，通過(guò)入股萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；通過(guò)入股自如進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域等等。

此外，房企上半年拿地金額有所下降，拿地逐步趨于理性。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，企業(yè)拿地繼續(xù)向三四線城市下沉。20家品牌房企累計(jì)拿地13503萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%；累計(jì)拿地金額6101億元，同比下降12.4%。

就拿地銷售比來(lái)看，上半年土地投資力度整體弱于去年?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1~6月銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.45，相比2017年的0.53仍有一定差距。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年房企資金鏈仍緊張，土地市場(chǎng)會(huì)更加理性。

克而瑞預(yù)測(cè)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運(yùn)行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強(qiáng)烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡嚎s項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，使出各種營(yíng)銷手段搶業(yè)績(jī)、搶回款。

其實(shí)，不少中小型房企已開(kāi)始抱團(tuán)取暖，比如旭輝＋中駿、寶龍+中梁、融僑集團(tuán)＋金光置業(yè)等。他們通過(guò)合縱戰(zhàn)術(shù)積極拿地，期望在規(guī)模戰(zhàn)中立于不敗之地。